"빨리 파는게 이익.." 집주인 눈치게임 시작됐다[부릿지]

매매 거래량, 매수 심리, 경매 낙찰률 등 주택 관련 지표가 최저치를 기록중이다. 이 가운데 오는 12일 한국은행이 기준금리를 0.5%p(포인트) 올리면 매수 심리는 더욱 움추러들 것으로 관측된다. 각종 부작용 우려가 커지자 주무부처인 원희룡 국토교통부장관이 "경착륙을 막아야 한다"는 입장을 밝힌 상황. 이광수 미래에셋증권 연구원은 하락장에서 집주인에게 나타나는 심리 변화를 크게 세 단계로 구분, 앞으로 주택 시장에서 가격 하락 폭이 가팔라질 것으로 분석했다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 인터뷰 영상을 확인하세요.

▶조한송 기자
2020년 12월 이후 거의 2년 만에 뵙습니다. 2년만에 뵙는데 그새 시장 분위기가 많이 달라졌습니다.

▶이광수 미래에셋증권 연구원
네 맞습니다. 일단 거래가 급감했고 가격이 하락하고 있죠. 2020년만 해도 가격 하락을 예상하기 쉽지는 않았어요. 그런데 지금은 드라마틱하다고 표현해야 할까요. 굉장히 이례적으로 가격이 하락하고 있고 시장이 위축됐습니다. 최근 나타나는 몇 가지 하락의 징후를 살펴볼 수 있는데요. 첫 번째는 호가 대비 거의 95% 이상이 하락하고 있는 겁니다. 집값이 상승할 때는 집주인이 거래가 안 돼도 호가를 계속 높였잖아요. 그런데 최근에는 호가가 대부분 많이 하락했어요. 실거래가를 보면 하락하지 않은 곳도 있겠으나 이전 호가 대비해서는 대부분 하락한 걸 알 수 있어요. 이게 하락의 초입 구간에서 나타나는 현상이고요. 두 번째는 한두 건씩 실거래가가 하락 거래되면서 최고가 대비 하락하는 양상이 나타나요. 정확히 추산하기는 어렵지만 거래되는 것 중 85% 이상이 고점 대비 하락한듯 해요.

▶조한송 기자
2020년 8월부터 줄어든 거래량 등을 근거로 고점 시그널이 나타났다고 경고하셨습니다. 예상보다 하락장이 늦게 나타났는데 그 이유는 뭐라고 보시나요?

▶이광수 미래에셋증권 연구원
코로나19가 발생하면서 금융 시장이 변화했는데 예상보다 장기화한 점을 꼽을 수 있어요. 그런데 앞서 조 기자님이 말씀한 게 굉장히 중요해요. 오를 때도 거래가 감소하면서 오른다는 겁니다. 한두 건이 거래되면서 가격을 크게 밀어 올릴 거든요. 그런데 떨어질 때도 그렇게 떨어져요. 그러니까 하락 초입에 그렇게 몇 건만 거래되면서 가격 하락 폭이 크게 나타납니다.

▶조한송 기자
하락 초기 구간이라고 말씀하셨는데 이후에는 가격이 더 내려가면서 거래가 활성화되나요?

▶이광수 미래에셋증권 연구원
그렇죠. 가격이 내려가면 누군가 살 사람이 나타나는 거예요. 더 많이 나타나게 되죠. 그러면서 거래량이 조금씩 늘어나고 이전 가격을 회복할 수 있는 실마리가 돼요. 이런 측면에서 거래량을 관심 있게 보는 겁니다.

▶조한송 기자
집을 팔려는 사람은 많지만 거래는 안 되는 상황입니다. 이런 대치 상황이 언제까지 이어질까요?

▶이광수 미래에셋증권 연구원
수요가 줄어든 상황에서 가격의 결정권은 집을 내놓는 분들에게 있어요. 그런데 과거의 보고서나 연구에 따르면 집주인이 집을 내놓는 과정에서 3가지 단계를 거칩니다. 첫 번째는 집을 내놨는데 거래가 안 되는 구간이에요. 가격이 조금씩 내려가면 이때는 '일시적일 거야.' '잠깐 이러고 금방 올라. 예전에도 그랬어.'라고 생각해요.두 번째는 가격 하락이 이어지면서 가격을 낮춰서 팔기 시작하는 구간이에요. 그런데 집을 파는 분들이 소수에 불과합니다. 지금이 이 단계에요. 그런데 세 번째 구간에 접어들면 너도나도 집을 팔기 시작합니다. '진짜 집값이 내려가나 보다 빨리 집 팔아야지'하는 거예요. 여기에 두 가지 심리 효과가 작용합니다. 첫 번째는 양 떼 효과에요. 양들이 움직일 때 보면 우두머리가 움직이면 땅만 보고 쫓아가요. 이것처럼 누군가 집을 팔면 너도나도 쫓아서 팔기 시작합니다. 두 번째는 손실 회피 효과에요. 대부분은 이익보다도 손실에 굉장히 민감하게 반응합니다. 그래서 주택 가격이 내리기 시작하면 내가 먼저 팔아서 손실 효과를 최대한 줄이려고 합니다. 이런 심리로 3단계에서 접어들면서 가격 하락 폭이 커집니다.

▶조한송 기자
2단계에서 3단계로 전환하는 트리거가 있을까요? 아니면 시간의 문제인가요?

▶이광수 미래에셋증권 연구원
시간이 지나면서 나타나는 현상입니다. 집을 내놨는데 거래가 안 되니까 문제가 생기는 거예요. 덧붙여 지금 금리나 대외적인 환경도 좋지 않고요. 매매 호가를 조금씩 낮췄는데도 집을 보러오는 사람이 없어요. 가격을 조금 더 낮춰보다가 누군가 나보다 낮은 가격에 집을 팔았어요. 그러면 그거보다 조금 낮춰서 빨리 거래하고 싶은 심리 변화가 생긴다는 거죠. 이렇게 2단계에서 3단계에서 전환할 때 나타나는 흥미로운 신호가 하나 있어요. 집을 내놓을 때 가격을 10억~11억원 이렇게 구간으로 내놓는다는 겁니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송, 이광수
촬영 이상봉, 김이진 PD
편집 이상봉 PD
디자이너 신선용

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 이상봉 PD assio28@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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