[ET] 분당·일산 등 이번엔 진짜 재건축되나?..1기 신도시 청사진 들여다보니

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 10월11일(화) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김인만 부동산경제연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20221011&1

[앵커]
아직 멀었나? 이번에 되려나? 재건축 최소 연한을 채운 1기 신도시 아파트 주민들의 마음일 겁니다. 1기 신도시 재건축 연합회는 지난 주말, 검은 상복을 입고 가두시위까지 벌였는데요. 규제 완화와 현 정부 임기 내 착공 등이 요구사항이었습니다. 이제 국토부가 내놓은 1기 신도시 정비 계획, 김인만 부동산경제연구소장과 자세히 알아보겠습니다. 소장님, 안녕하세요?

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
원희룡 국토부 장관이 얼마 전에 한 언론 인터뷰에서 이런 말을 했어요. 현 정부 임기 내에 첫 삽을 뜨긴 어렵겠지만 연필은 들 수 있다. 이렇게 표현했는데요. 여기에서 연필 하면 계획이잖아요? 이번에 연필이 나온 겁니까?

[답변]
이번 발표를 보니까 연필까지 나오진 않았고요. 연필 사진 정도 보여준 것 같습니다. 앞으로 이렇게 추진하겠다는 청사진에 대한 계획 정도를 밝혔습니다.

[앵커]
주민들의 요구사항을 보면요, 1기 신도기 재건축 특별법을 만들어달라는 게 있고요. 또 요즘 그렇게 통과하기 어렵다는 재건축 안전진단 완화 그리고 재건축 초과이익환수제 폐지 등을 요구했잖아요? 이번 정책에서 반영된 게 있을까요?

[답변]
이번 내용에는 초과이익환수라든지 안전진단은 법적인 문제가 있고요. 특별법 내용에 포함되는 내용이고, 이번에 발표된 내용은 크게 세 가지입니다. 속도를 좀 빨리하기 위해서 지자체와 정부가 투 트랙으로 2년 정도 시간을 좀 단축하겠다, 두 번째는 재건축 특별법을 만들어서 앞서 이야기한 것처럼 안전진단이라든지 초과이익환수 폐지 또는 용적률 상향, 이런 내용들이 담길 것 같고요. 세 번째는 정비 선도 구역을 지정하겠다. 먼저 좀 추진하는 단지를 선정하겠다. 이 세 가지 내용에 대한 계획을 이번에 발표하였습니다.

[앵커]
정비 선도구역 얘기가 나오니까 서울시 신속통합기획 생각이 좀 나는데요. 인허가 기간 단축 등으로 재건축이 빨라질 수 있다, 이렇게 제시를 하잖아요? 이번 정책으로 재건축이 좀 빨라질 수 있습니까?

[답변]
정부는 빨리 추진하겠다는 건데요. 그 구체적인 내용은 나오지 않았고 투 트랙으로 간다는 게, 정부가 방침을 만들면 지자체에서 계획을 만드는데, 그거를 같이 진행해서 2년 정도 단축시키겠다는 내용이 들어갔고요. 기본적으로 재건축은 시간이 오래 걸립니다. 10년에서 15년 정도, 빨리해도 그 정도 걸리기 때문에 좀 긴 호흡으로 봐야 될 것 같고요. 임기 내에 착공은 원희룡 장관이 이야기한 것처럼 힘들 것 같고 추진위 정도, 추진을 할 수 있을까 정도는, 일부 단지는 추진위 정도는 가능할 것 같습니다.

[앵커]
20년 말씀 하셨는데, 정말 긴 호흡으로 봐야 될 것 같아요. 그러면 당장 봐야 될 게 2024년 선도지구 지정인데요. 이 선도지구라는 게 뭡니까?

[답변]
선도지구라고 하면 우리가 쉽게 설명하면 시제품 정도로 생각을 하면 될 것 같습니다. 본격 양산 들어가기에 앞서서 이렇게 해도 되는지에 대한 시제품을 만들게 되는데요. 30만 호 정도 되거든요. 1기 신도시가 굉장히 많습니다. 30만 호 정도 되기 때문에 그 30만 호에 대해서 다 추진할 수는 없고요. 일부 단지에 대해서 선도지구를 만들어서 먼저 한번 추진해보겠다는 것입니다.

[앵커]
그러면 선도지구에 어느 단지가 좀 먼저 지정될 것 같습니까?

[답변]
선도지구가 어느 단지가 먼저 진행이 될지에 대해서는 좀 지켜봐야 되는데요. 지금 구체적으로 내용이 나오진 않았고요. 제 생각에는 1기 신도시가 시범단지가 있고 여러 단지들이 있거든요. 시범단지가 먼저 선도지구로 지정될 가능성도 저는 있을 것 같습니다.

[앵커]
그러면 시범단지 하면 분당, 1991년 9월에 생긴 분당 시범단지 같은데요. 사실 1기 신도시 30만 호, 2~3년 차이로 한꺼번에 다 지어졌잖아요? 빨리 지어진 순서대로 재건축이 되는 것도 아니고요. 형평성 문제는 없겠습니까?

[답변]
형평성 문제가 1기 신도시 내에서도 충분히 있을 수 있습니다. 시범단지가 먼저 진행됐지만 굳이 시범단지를 왜 먼저 진행을 하느냐, 우리 먼저 해야 된다는 목소리가 나올 수 있고요. 1기 신도시가 아닌 지역들, 서울 목동이라든지 상계동, 1기 신도시보다 먼저 개발이 됐고 노후화가 더 심한 단지들은 이렇게 생각할 수도 있겠죠. 머리에 피도 안 마른 걸 왜 먼저 시작을 하느냐, 우리가 먼저 진행해야 된다는 그런 볼멘 목소리들이 지금 또 나오고 있습니다.

[앵커]
정부가 1기 신도시 재건축을 추진하는 게 10만 호 공급 확대, 이런 차원이잖아요? 그 이유 말고도 소위 특별법까지 만들어서 재건축을 해야 할 이유가 있습니까?

[답변]
일단 첫 번째는 공급을 늘리겠다. 도심에 10만 호를 늘리기는 어렵거든요. 1기 신도시가 굉장히 좋은 해법이 될 수 있고요. 두 번째는 1기 신도시 호수가 30만 호, 주민으로 따지면 100만 호 정도 되는데, 정치적으로 따져보면 이 100만 호에 대한 표심을 무시할 수 없기 때문에 대통령 공약에서 포함이 됐고요. 이제는 돌이킬 수 없고 진행을 할 수밖에 없을 것 같습니다.

[앵커]
100만 호 말씀하시니까 감이 팍 오는데요. 사실 1990년대 신도시를 공급했던 이유가 집값 안정 때문이었잖아요? 당시 실제로 집값, 하늘 모르게 치솟던 집값도 좀 잡혔고요. 그러면 이 신도시가 재건축이 되면 주변 전셋값이 마구 치솟고 부작용도 예상되는데요. 이런 방면에서 대책은 있었습니까?

[답변]
이게 재건축 추진의 부작용이라고 할 수 있는데요. 재건축을 추진하면서 이주 수요들이 발생하기 때문에 매매 가격, 주변 지역의 전세 가격을 자극할 수도 있습니다. 그래서 그 문제를 어떻게 풀어야 되는지도 굉장히 고민거리인데요. 이게 쉽지 않습니다. 그 많은 단지들의 이주 수요들이 발생하기 때문에, 대통령 공약 내용을 보면 올림픽 선수·기자촌 아파트처럼 아파트를 지어서 이주 수요를 수용하겠다고 하는데요. 그것도 쉽진 않습니다. 그래서 굉장히 어려운 숙제가 될 것 같습니다.

[앵커]
이번에 통계를 보니까 좀 신기한 현상을 발견했어요. 아파트 거래 절벽 속에서도 1기 신도시의 거래가 약간 가격은 하락세입니다만, 특히 젊은 층에서 조금씩 늘어나는 것으로 보고 있어요. 그렇다면 이 재건축 기대 심리가 여전하다고 볼 수 있을까요?

[답변]
당연히 기대 심리가 있고요. 1기 신도시 같은 경우는 물론 당장 빨리 답이 나오진 않지만 우리 젊은 세대들 같은 경우에 자금력이 되고 거주할 수 있는 분들이라면 인프라가 좋아서 거주하다가 나중에 재건축이 추진되면 단계별로 이렇게 올라가거든요. 올라가면서 가치 상승도 가능하기 때문에 그런 미래 가치에 대한 기대감으로 여전히 투자 수요가 있는 것 같습니다.

[앵커]
그러면 당분간 집값이 약간 들썩일 가능성도 있는 겁니까?

[답변]
들썩일 가능성도 있는데요. 지금 시장 분위기가 급격한 금리 인상에 대한 그런 두려움, 집값 하락에 대한 걱정이 있기 때문에 생각처럼 그렇게 들썩일 것 같지는 않고요. 이런 금리, 급격한 금리 인상의 파도를 넘기에는 조금 부족할 것 같습니다.

[앵커]
아까 최장 20년 얘기하셨는데, 내가 1기 신도시를 가지고 있다, 저는 없습니다만. 그러면 한 20년 꾸준히 보유하는 게 결국은 좋은 건가요?

[답변]
저는 그렇게 하시라고 말씀드리고 싶습니다. 왜냐하면 1기 신도시 살기가 굉장히 좋고요. 아파트가 오래된 것 빼고는 불편한 게 하나도 없거든요. 그런데 그 오래된 점이 원래 개별적으로 추진해도 15년, 20년이 걸리는데 국가에서 나서서 특별법을 제정해서 그나마 빨리 추진할 수 있는 힘을 보태주겠다고 하기 때문에 저는 가지고 계시는 분들이라면 절대 중간에 불안한 마음에 팔지 마시고요. 계속 거주하시는 게 좋을 것 같습니다.

[앵커]
전세 시장 얘기로 잠깐 가볼게요. 최근까지 전세난 우려됐는데, 지금 보면 전셋값이 뚝 떨어지고 있어요. 세입자가 아주 귀하다고 하는데, 지금 상황 어떻습니까?

[답변]
이게 매매 시장도 약세인데요. 전세까지도 약세입니다. 최고에 저도 이 뉴스를 보고 깜짝 놀랐는데요. 샤넬 백까지 등장했다고 합니다. 보시다시피 전세 계약을 하면 샤넬 백을 준다고 해서 저도 이게 무슨 일인가 좀 들여다봤는데요. 전세 가격이 4억 5,000이었는데 최근에 전세 가격이 떨어지게 되면서 돌려줘야 될 돈이 부족하니까 샤넬 백을 주는 대신에 4억 5,000에 들어와 달라는 그런 공고를 냈습니다. 그래서 이렇게 샤넬 백을 줄 만큼 전체 시장, 부동산 시장, 전세 시장이 약세를 보이고 있는 어려운 상황입니다.

[앵커]
또 짚어볼 만한 포인트가 3기 신도시인데요. 사전 청약에서 포기하는 경우가 계속 늘고 있다고 해요. 그러면 지금 포기를 하는 게 낫습니까, 그래도 들고 있는 게 낫습니까?

[답변]
이거는 좀 따져봐야 됩니다. 옥석을 따져봐야 되는데요. 사전 청약을 포기하는 이유는 추정 분양가라고 있는데, 추정 분양가가 처음에는 시세 대비, 주변 시세 대비 30% 정도 저렴했는데 주변 시세가 떨어지게 되면 결국에는 가격 경쟁력을 잃어버리게 되고요. 사전 청약 같은 경우는 미리 청약을 받았기 때문에 언제 입주할지도 모릅니다. 그래서 불확실성이 있기 때문에 결국 입지 경쟁력이라든지 확실한 경쟁력이 있는 단지들은 괜찮을 것 같고요. 그 외곽 지역들은 이런 포기 물량들이 늘어날 것 같습니다.

[앵커]
내일 한국은행이 기준금리를 0.5%p 또 인상할 것으로 예상되고 있는데요. 단기 집값에 어떤 영향을 미칠 것 같습니까?

[답변]
지금 집값 하락이 최대 트리거 변곡점이 금리 인상이거든요. 금리 인상이 생각보다 너무 빠르다는 건데, 내일 또 0.5%p 올릴 가능성이 굉장히 높은데, 그렇게 된다면 투자 심리에 더 찬물을 끼얹게 되고요. 매매, 전세 시장의 약세는 더 지속될 것 같습니다.

[앵커]
지금까지 ET WHY, 김인만 부동산경제연구소장이었습니다. 고맙습니다.

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