규제지역 해제, 우리 집은 뭐가 달라질까?[도와줘요 자산관리]

■윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산 전문위원

[서울경제]

주택가격 하락세가 확대·지속되는 가운데 지난달 21일 수도권 일부 및 지방 대부분 지역에 지정됐었던 규제가 해제됐다. 물론 전국에서 주택가격 하락세가 확대되는 시기인 만큼 이번 규제지역 해제로 단기적인 시장 분위기가 전환되긴 어려워 보인다. 다만, 시장의 흐름과는 달리 주택시장에 참여 중인 개인들에게는 규제지역 해제가 직접적 효과를 가져올 수 있다. 세금이나 대출, 청약 및 분양권 등 전반에 걸쳐 나타날 수 있는 변화와 대응 방안을 살펴볼 시점이다.

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Q1. 인천·세종은 이번에 투기 및 투기과열지구가 해제됐다. 그럼에도 불구하고 이들 지역은 여전히 조정대상지역이라 큰 영향이 없다고 말한다. 실제로 투기과열지구 해제에 따른 실질적 효과는 별로 없을까?

‘투기 및 투기과열지구’와 ‘조정대상지역’은 모두 주택법에 근거해 겹치는 부분이 많지만, 세부적인 규제 내용에는 다소 차이가 있다. 전반적으로 투기지역에 적용되는 규제 내용이 조정대상지역보다 강력하다. 대출규제(LTV·DTI), 분양권 전매제한 기간, 청약 관련 규제가 일부 더 강하게 적용된다.

한편, 조정대상지역에는 적용되지 않고 투기 및 투기과열지역에만 적용되는 규제사항도 있다. 투기과열지구의 경우 정비사업 조합원 지위의 양도 및 정비사업 분양주택 재당첨에 제한이 발생한다. 예를 들어 인천 서구에서 재건축 아파트에 투자하는 경우 투기과열지구에 지정됐을 땐 조합설립인가 이후 소유권 이전등기시까지 조합원 지위의 양도가 불가능했지만, 이번 지정 해제로 언제든 양도가 가능해졌다. 이런 측면에서 정비사업 지역의 입주권 매매나 증여 거래가 증가할 수 있다.

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Q2. 조정대상지역의 해제는 사실 부동산 투자자뿐 아니라 실소유자에게도 큰 영향이 있을 것으로 예상된다, 주택담보대출과 관련해 어떤 규제들이 완화될 수 있을까?

대출에 관해서는 대부분의 규제가 다 해제된다고 생각해도 될 것 같다. 우선 50%로 적용되던 LTV·DTI 규제가 각각 70%와 60%로 완화된다. 또, 1주택 초과 보유세대는 새롭게 구입하는 주택에 대해 주택담보대출이 불가능했던 규제도 다주택자도 주택담보대출이 가능하게 바뀌었다. 반드시 실거주를 하지 않더라도 주택담보대출을 활용할 수 있게 된다. 쉽게 말해 수도권에 1주택을 보유한 사람이 갑자기 지방으로 일자리를 옮기게 된 경우, 기존에는 수도권 집을 팔지 않으면 지방에서 대출을 받고 집을 사기 어려웠지만 이제는 수도권 집을 세준 뒤 지방에서도 주택담보대출을 끼고 집을 살 수 있게 된 것이다.

국토교통부는 9월 21일 정부서울청사에서 올해 제3차 주거정책심의위원회(주정심)를 열어 26일부터 인천·세종시 등 일부 지역에 대한 규제지역을 조정하기로 의결했다고 밝혔다. 사진은 21일 세종 시내 아파트 단지 모습. 사진 제공=연합뉴스

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Q3. 일반 주택과 다르게 분양권은 조정대상지역 지정 시 ‘전매제한’이라는 규제가 적용돼 거래하기가 상당히 힘들었다. 규제지역이 해제되면서 분양권 전매제한이 사라졌으니 이제 마음 편하게 분양권 거래해도 될까?

조정대상지역의 경우 주택 분양권의 전매가 소유권이전등기일까지 최대 3년간 금지된다. 하지만 조정대상지역이 해제됐다고 모든 분양권 전매가 가능해진 것은 아니다. 주택법상 분양권 전매가 불가능한 경우가 크게 △투기과열지구 △조정대상지역 △분양가상한제 적용주택 △공공택지 외 택지 △공공재개발사업주택으로 구분되기 때문이다. 예를 들어 조정대상지역에서 해제된 지역이라도 분양가 상한제 적용지역 또는 지방 광역시에서 공공택지가 아닌 민간택지의 분양권은 소유권 이전등기일까지 전매제한이 적용된다. 실제로 조정대상지역 해제로 전매제한이 풀리는 지역은 수도권 일부(과밀억제권역, 성장관리권역 외) 및 기타지역에 한정된다.

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Q4. 분양권 전매제한이 완전히 풀리는 게 아니라면 차라리 청약시장을 눈여겨 보는 것이 내 집 마련에 도움이 될 것 같다. 내 집 마련을 위한 아파트 청약에 있어서는 규제지역 해제의 장점이 무엇이 있을까?

사실 내 집 마련의 가장 기본은 청약이라고 볼 수 있다. 물론 미분양이 증가하고 할인분양이 증가할것이라는 전망도 있다. 하지만 실수요자 입장에서는 조정대상지역 해제지역에서 청약 시 유리한 점이 많다. 우선 청약 1순위 자격요건 및 해당지역 거주자 우선공급이 사라져 지역에 상관없이 청약이 가능하다. 아울러 유주택자도 1순위 청약이 가능해져 청약을 통한 주택 투자를 검토할 수 있게 된 만큼 지방에서도 매력적인 투자 지역에는 전국의 청약통장이 모여들 가능성이 있다. 게다가 가점제 적용 비율이 낮아지고 추첨제 비율이 증가하게 돼 가점이 낮은 투자자도 청약을 통한 부동산 투자가 가능해진다. 하지만 이는 대부분 공공택지가 아닌 민영주택 공급단지에 해당하는 내용으로, 분양가가 너무 높은 것은 아닌지 잘 살펴볼 필요가 있다.

/ 윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산 전문위원

※‘NH All100자문센터’는 세무사, 부동산전문가, 금융(재무설계)전문가 등 자산관리 전문 인력으로 구성돼 있다. 종합금융상담·세무상담·부동산 상담·은퇴설계 등 전국의 다양한 고객을 대상으로 1:1맞춤형 컨설팅을 진행하고 있다.

조윤진 기자 jo@sedaily.com