절세 위해 주택 철거 조건 매매, 조심할 점은? [더 머니이스트-택슬리의 슬기로운 세금생활]

한경닷컴 더 머니이스트
이상웅 세무사

현재 주택 매수자가 다주택자나 법인이라면 최대 13.4%의 취득세 중과세를 내야 합니다. 2020년 8월 취득세 개정에 따른 것입니다.

중과세율이 높아 다주택자나 법인 매수자들은 조금이라도 세금을 아끼기 위해 주택 건물을 철거해 주택 외 부동산으로 4% 기본 취득세율을 적용 받기를 원하는 경우가 많습니다. 주택 철거 조건 매매, 세무상 어떤 이슈가 있을까요. 매도자와 매수자 측면에서 나눠서 살펴보겠습니다.

◆ 매도자 측면 세무상 이슈

(1) 양도일 현재 철거된 건물이 양도소득세 과세 대상인지 여부

비과세 여부를 판단하기 전에 먼저 살펴볼 부분은 양도일 현재 철거된 주택건물이 양도소득세 과세 대상 여부인지를 판단해야 합니다.

사실관계에 따라 멸실된 주택 건물이 양도세 과세 대상에서 제외되는 상황이라면 토지는 주택의 부수토지가 아닌 나대지로서 비과세를 받을 수 없거나 건물과 토지에 안분되는 양도가액 등이 달라져 양도세가 달라질 수 있습니다. 양도일 현재 철거된 건물이 매매계약서의 양도가액에 포함된 경우에는 건물도 양도세 대상에 해당합니다.

양도계약서의 기재 내용, 양도 목적과 경위, 양수자 매수목적 등 관련 사실에 따라 토지만을 양도한 것으로 볼 수 있으며, 토지만을 양도한 경우 매도자는 양도세 비과세를 받지 못하게 돼 반드시 위에 대한 세무적 이슈를 검토해 매매를 진행해야 합니다.

(2) 양도소득세 1가구 1주택 비과세 적용 여부

소득세법상 1가구 1주택 비과세 판정은 양도일 현재가 기준입니다. 매매 특약에 따라 매매계약일 현재 주택이었으나 양도일 현재 멸실한 경우에는 예외적으로 매매계약일 현재를 기준으로 1가구 1주택 비과세 여부를 판단합니다.

특약에 따라 계약일을 기준으로 판단한다는 것은 1가구1주택 비과세 규정을 적용하는데 있어 납세자에게 유리하게 하기 위한 예외규정에 해당합니다. 때문에 매도자는 계약 내용에 대해 세무상 이슈가 없는지 충분히 검토할 필요가 있습니다.

(3) 양도소득세 장기보유특별공제 적용 여부

1가구 1주택자로서 양도하는 주택이 양도가액이 12억원을 초과하는 경우(고가주택)에는 보유기간과 거주기간에 따라 장기보유특별공제가 적용 됩니다. 매매 특약에 따라 양도일 현재 멸실한 경우 고려해야할 사항이 있지만, 장기보유특별공제(표2) 적용의 고가주택 판단 기준일은 계약일 현재로 봐야 하는 것으로 판단됩니다.

주택이 건축법상 다가구주택이라면 가구별로 주택에 해당하므로 1가구 1주택 비과세 및 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 매매계약 내용에 따라 다르겠지만, 용도변경으로 양도하는 부동산 종류가 변경되는 경우 판단기준일은 계약일이 아닌 양도일로 판단될 수 있습니다. 이에 해당하는 사례의 경우 유의해야 할 필요가 있습니다.

(4) 다주택자 양도소득세 중과세율 적용 여부

다주택자는 현재 한시적으로 1년간 중과세율이 적용되지 않지만, 유예 기간 이후에는 기본양도소득세율에 20%(3주택 이상 30%)을 가산하는 중과세율이 적용됩니다. 중과세율은 세율이 올라갈 뿐만 아니라, 장기보유특별공제를 아예 받지 못해 세액이 더 크게 증가합니다.

매매 특약에 따라 양도일 현재 멸실한 경우 주택 수 판단 역시 매매계약일 현재를 기준으로 판단하므로 양도자가 다주택자인 경우 유의해야 합니다.

다주택자인 양도자가 중과세율을 적용받지 않기 위해선 주택 건물을 멸실하고 나대지인 상태로 양도하면 주택 부수토지가 아닌 나대지로 다주택자 양도소득세 중과를 피할 수 있습니다.

다만 건물을 멸실했더라도 실질이 주택의 부수토지로 보기 때문에 중과세를 적용해 다시 추징될 수 있는 가능성이 있습니다.

◆ 매수자 측면 세무상 이슈

(1) 취득세 중과세율 적용 여부

2020년 8월12일 이후 다주택자 및 법인이 매매를 원인으로 주택을 취득하는 경우 다음과 같이 취득세가 중과됩니다.

하지만 특약에 따라 멸실조건으로 취득하는 경우 취득하는 경우 취득하는 부동산은 주택이 아닌 토지로서 4%의 기본 취득세율(지방교육세, 농특세 포함 4.6%)가 적용됩니다.

매매로 부동산을 유상취득 하는 경우 지방세법상 취득시기는 매매잔금청산일과 등기접수일 가운데 더 빠른 날로 봅니다.

지방세법에서는 특약에 따라 멸실 조건으로 취득하는 경우 계약일로 판단한다는 예외규정이 없습니다. 지방세법상 취득일 현재 공부상 등재 현황에 따라 부과하는 특성을 활용 한다면 매수자가 다주택자 또는 법인이라고 하더라도 기본 취득세율 4%를 적용 받을 수 있습니다.

매매 특약을 적용 받아 매매거래 한다면 매도자와 매수자 모두에게 도움이 되는 절세가 가능합니다. 특약 적용 여부는 사안에 따라 달리 판단해야 하므로 양도세와 취득세에서 발생할 수 있는 세무상 이슈에 대해 세무전문가와 충분히 검토해 최선의 방법을 찾는 것이 중요합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 세금고민 있을 땐, 택슬리 | 이상웅 세무사

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