[김노향의 부동산톡] 세종 규제지역 해제.. 공무원 셀프 특혜인가

"규제 해제로 양도세 혜택 받고 빠져나갈 수 있게 됐다"

정부가 지난 9월21일 제3차 주거정책심의위원회와 제61차 부동산가격안정심의위원회를 열고 세종과 인천광역시 서·남동·연수구의 투기과열지구 지정을 해제했다. 세종은 투기지역 지정도 해제됐고 조정대상지역만 유지했다. /사진=이미지투데이

공무원 아파트 특별공급 특혜 논란이 줄곧 제기됐던 세종특별자치시가 새 정부의 투기지역·투기과열지구 해제로 또다시 '특혜' 대상이 됐다. 금리 인상으로 부동산 거래시장이 급격히 냉각되고 가격 조정이 진행되면서 지방 부동산 경기의 연착륙을 지원한다는 취지지만 지난 수년 동안 집값이 폭등한 세종은 공무원 특공과 시세차익 논란에 이어 이제는 세금 혜택을 받고 집을 팔 수 있는 퇴로마저 열어준 것 아니냐는 지적마저 나온다.

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"영끌해 사라"… 실수요자 호갱인가

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국토교통부는 지난 9월21일 제3차 주거정책심의위원회와 제61차 부동산가격안정심의위원회를 열고 세종과 인천광역시 서·남동·연수구의 투기과열지구 지정을 해제했다. 세종은 투기지역 지정도 해제됐고 조정대상지역만 유지했다.

투기지역·투기과열지구·조정대상지역은 정부가 청약·대출·세금을 규제하는 지역으로 집값 상승률 등을 조사해 부동산 투기가 과열된 경우 지정할 수 있다. 가장 규제 수위가 낮고 광범위하게 지정되는 조정대상지역의 경우 민영주택 재당첨이 제한되고 세대주가 아닌 사람과 2주택자는 청약 1순위 자격이 허용되지 않는다. 청약 가점제 적용이 확대되며 계약자의 전매제한도 강화된다.

1세대 1주택자가 양도소득세를 비과세 받으려면 해당 주택에 2년 이상 거주해야 한다. 분양권 전매 때는 양도세율 50%가 일괄 적용되고 2주택자 이상 양도세는 2주택 10%포인트, 3주택 이상 20%포인트 중과세율이 적용된다. 주택담보비율(LTV) 60%, 총부채상환비율(DTI) 50%가 적용된다.

투기과열지구는 조정대상지역 규제에 추가로 재건축 조합원 지위 양도가 금지된다. LTV·DTI는 각각 40%가 적용된다. 규제가 가장 강한 투기지역은 1세대가 주택과 조합원 분양권을 3개 이상 보유한 경우 양도세율 10%포인트가 가산된다. 주택담보대출도 세대당 1건으로 제한된다.

정부의 이번 조치로 세종시는 LTV 규제가 집값 9억원 이하 50%, 9억원 초과분 30%로 완화됐다. 기존 투기과열지구일 때는 9억원 이하 40%, 9억원 초과분 20% 적용받던 것에 비해 각각 10%씩 대출 한도가 증가했다.

정부는 이번 조치를 두고 지방 미분양 증가와 부동산가격 하락 폭이 확대됨에 따라 선제적인 규제 해제 필요성이 있다고 판단했다고 밝혔다. 하지만 세종시의 경우 미분양 규모가 다른 지방에 비해 적고 청약경쟁률이 여전히 높다는 점도 지적되고 있다. 이 같은 상황에 규제지역 해제는 정작 내 집 마련이 필요한 실수요자에게 높은 집값과 이자를 부담하고 영끌(영혼까지 끌어모은 대출) 투자를 장려하는 반면에 기존 주택 보유자들이 세금 혜택을 받고 빠져나갈 수 있도록 혜택을 준다는 얘기가 된다.

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더 떨어지기 전에 팔아라?

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세종시는 지난 수년간 집값 상승률이 서울보다 높아 특공 공무원들에게 사적 특혜를 제공했다는 논란을 낳았다. 경제정의실천시민연합(경실련) 조사 결과 세종시 아파트 특공에 당첨된 공무원은 2010년부터 2021년 5월까지 127개 단지 2만5852명으로 조사됐다. 경실련 관계자는 "공무원 특공제도는 국가균형발전을 위해 세종시로 강제 이전하는 공무원의 주거안정을 위해 도입됐지만 집값 상승으로 불로소득을 안겨주는 특혜로 변질됐고 2016년 검찰 조사 결과 공무원들의 불법전매 사실도 드러났다"고 지적했다.

한국부동산원 조사에 따르면 올 들어 9월 둘째 주까지 세종시 아파트 매매 가격은 7.11%, 전셋값은 10.24% 각각 떨어졌다. 전국 17개 시·도를 통틀어 가장 큰 하락 폭이다. 2020년 세종시는 연간 아파트 매매가와 전셋값이 각각 44.93%, 60.6% 올라 전국 최고 상승률을 기록했다.

경실련이 지난해 7월 국토교통부 자료와 KB부동산 시세를 토대로 세종시 공무원 특공 아파트 2만6000가구를 전수 조사한 결과 2010년 이후 아파트값 상승으로 발생한 시세차익은 1채당 평균 5억원 이상으로 추정된다. 해당 기간 동안 분양가 상승률은 2010년 3.3㎡당 평균 600만원에서 2021년 1400만원대로 133% 폭등했다. 평균 분양가는 3.3㎡당 940만원으로 전용면적 84㎡ 기준 1채당 3억1000만원이고 2021년 시세는 3.3㎡당 2480만원, 1채당 8억2000만원으로 분양가의 2.6배 상승했다.

2011년 11월 세종에서 가장 먼저 입주한 '첫마을1단지 퍼스트프라임'의 경우 분양가는 2억7000만원이었지만 가장 최근 실거래가는 올 5월 6억7000만원(5층)에 신고됐다. 부동산경기가 호황이던 지난해 2월에는 실거래가가 8억9800만원(25층)까지 올랐었다.

2017년 4월 입주해 세종에서 시세가 가장 많이 오른 단지로 꼽히는 '새뜸마을14단지 더샵힐스테이트'는 평균 분양가가 3억9000만원이었지만 전용면적 107㎡의 올 8월 실거래가는 11억2000만원(5층)에 신고됐다. 해당 면적은 지난해 10월엔 15억1000만원(11층)까지 뛴 바 있다. 최근 부동산 경기 침체로 세종 집값이 가장 큰 하락률을 보이고 있지만 여전히 분양가 대비 높은 시세차익을 기대할 수 있는 상황이다.

지난 9월26일부터 세종은 1~2년 단기보유 양도세 중과, 다주택자 양도세 중과·장기보유특별공제 배제 등 규제를 받지 않게 된다. 부동산업계 관계자는 "전반적인 주택 거래시장의 활력이 떨어졌으나 이번 규제지역 해제로 대출 이자 부담이 커 매각을 원하는 이들이 집을 팔 수 있는 출구와 퇴로가 마련될 것"이라고 내다봤다.

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