[특별기고] 재건축부담금 합리적 적용 기대

"두껍아 두껍아, 헌 집 줄게 새집 다오!" 어린아이들의 순수함이 묻어나는 노래 가사다. 그런데 현재 대한민국에서 가장 뜨거운 감자가 바로 "헌 집 줄게, 새집 달라"와 같은 재건축시장 문제다. 최근 주택 가격이 폭등하게 된 근본적인 이유는 서울을 중심으로 한 수도권의 주택공급 부족에 기인한다. 이에 정부는 지난 8월 16일 희망을 키우고, 부담을 줄이는 국민 주거안정 실현방안을 발표한 바 있다. 정부 발표의 핵심적 과제는 선호도 높은 도심에 내집 마련 기회를 늘리는 것이다. 주택시장 안정과 주거환경 개선을 위해서는 선호도 높은 도심에서 양질의 주택을 충분히 공급할 필요가 있고, 재건축부담금의 합리적 감면을 통해 주택공급을 활성화해야 한다. 재건축초과이익환수에 관한 법률은 지난 2006년 부동산가격 안정과 재건축사업으로 발생하는 개발이익을 환수해 사회적 형평성을 기한다는 취지로 제정됐다.

그동안 재건축부담금 과다 논란과 헌법 소원 등으로 부담금 부과는 수차례 유예됐다가 올해부터 부과하게 됐고, 지난 9월 29일 정부는 재건축부담금 합리화 방안을 발표해 재건축시장의 안정을 꾀했다.

첫째는 그동안 주택 가격 상승과 부동산시장 여건 변화를 고려해 재건축초과이익 면제금액을 3000만원에서 1억원으로 상향했고, 부과구간도 2000만원 구간에서 7000만원 구간으로 확대했다. 3억8000만원을 초과하는 경우에만 부과율을 50%로 한 것은 어느 정도 초과이익에 대한 환수라는 본연의 취지를 살린 것으로 평가된다.

두 번째로 재건축초과이익환수에 관한 법률 제8조에 따라 부담금을 결정하는 개시시점 기준일을 재건축추진위원회 승인일부터 산정하도록 했는데, 임시조직인 재건축추진위원회 승인일로 산정하는 경우 불합리하다고 보아 재건축조합설립 인가일을 개시시점 기준으로 조정했다. 재건축 주체의 실체가 완전하게 형성된 시점에 부담금을 부과하겠다는 취지로 초과이익 산정의 합리성을 도모하고, 부담금 일부 감면 효과를 누릴 수 있게 했다.

세 번째로 재건축 공공기여 시 공공임대나 공공분양 매각대금은 재건축수익에서 제외함으로써 재건축을 통한 공공주택 공급을 확대하는 데 크게 기여할 것으로 보인다.

재건축초과이익 환수의 정당성은 결국 사회적·분배적 정의를 실현하고, 불로소득의 사회적 환원을 통해 투기억제와 부동산 시장 안정을 도모해 누구나 내집 마련의 기회를 가질 수 있도록 한 것이다. 정부의 재건축부담금에 대한 합리적인 조정을 통해 도심에 집중돼 있는 재건축아파트 공급 증가가 이어진다면 더 좋은 집에 살고 싶은 사람들의 요구를 충족해 불필요한 가수요 촉진으로 인한 주택 투기심리를 억제하는 데 크게 기여할 수 있다. 이번 정부의 재건축부담금에 대한 합리적인 정책이 시장에 잘 안착되기 위해서는 사회적 합의를 이루는 법령 정비가 시급하다. 앞으로 국민에게 "헌 집 주면 새집 줄게"라는 재건축시장 활성화를 위해 정부와 국회의 공정하고 적극적인 대응을 기대해 본다.

강정훈 국민대 법무대학원 겸임교수