[기고]기로에 선 다주택자..올해 부동산 증여해야 절세

오경태 세무사

다주택자의 고민이 깊다. 주택을 처분하는 게 좋은지 보유하는 게 나은지를 따지기 쉽지 않기 때문이다.

특히 최근 정부의 세제 개편안 추진으로 다주택자의 셈법이 더욱 복잡해지고 있다. 기획재정부는 올해 7월 21일 2022년 세제개편안을 발표하면서 다주택자에 대한 종합부동산세 중과제도 폐지를 추진하고 있다. 주택 수가 아닌 주택가액 기준에 단일 세율을 적용, 종부세를 매기겠다는 것이다.

고가 주택 한 채를 가진 경우보다 값이 싼 주택 두 채를 보유한 사람이 더 많은 세금을 내는 현행 종합부동산세 체계가 불합리하다는 지적을 반영한 결과다. 다만 야당인 더불어민주당이 종부세 중과 폐지안에 동의할 수 없다는 입장을 밝히면서 다주택자 종부세 중과 폐지안이 실제 현실화할지는 가늠하기 어려운 상황이다. 또한 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 1년 동안 유예하는 한시 조치도 시행됐지만 부동산 시장의 '거래 절벽' 장기화로 처분도 쉽지 않다.

이런 배경 가운데 부동산 증여를 고민하는 사람이 늘고 있다. 증여는 주택 소유권을 남에게 넘기지 않으면서 세금을 줄일 수 있어 똘똘한 절세 전략으로 통한다. 증여할 의향이 있다면 올해가 저물기 전에 꼭 챙겨야 할 내용이 있다. 바로 '취득세 과세표준'이다.

올해까지 부동산 증여 등 무상 취득에 대해선 취득세 과세표준이 '시가 표준액'으로 적용된다. 하지만 내년부터는 취득세 과표가 '시가 인정액'으로 바뀐다. 이는 지난해 지방세법 개정으로 이미 확정돼 내년 시행만 남겨 놓고 있다. 즉 올해까지 부동산을 증여 받는 경우 취득세 과표는 시가 표준액을 적용하고 내년부터는 시가를 적용한다는 뜻이다.

취득세 과세표준이 바뀌는 만큼 세액 차이도 크다. 예를 들어 공동주택 가격 3억원, 시가 인정액 6억원인 아파트를 올해 말까지 증여한다면 수증자의 취득세 과세표준은 3억원이다. 그러나 내년에 증여가 이뤄질 경우 시가 인정액을 적용해 취득세 과세표준이 6억원으로 뛴다. 늘어난 과세표준 3억원에 취득세를 고려한 만큼 납세자들의 세금 부담이 커지는 것이다.

양도소득세 이월 과세기간이 내년부터 5년에서 10년으로 늘어나는 것도 중요하게 봐야 할 고려 사항이다. 지금은 부모나 배우자 등 특수관계자에게 증여받은 자산을 5년 이내에 양도하는 경우 양도차익 계산 때 증여 당시의 증여가액이 아니라 증여자의 취득 당시 취득가액을 적용해서 양도세를 과세하고 있다.

사례를 한번 보자. A씨는 남편이 오래전 1억원에 취득한 부동산을 6억원에 증여세 부담 없이 증여받았다. 이후 A씨가 부동산을 5년 이내 6억원에 양도하면 취득가액은 증여가액(6억원)이 아니라 남편이 취득한 1억원이 된다. 이 경우 양도차익 5억원이 돼 세금 부담이 발생한다. 반면 A씨가 5년을 넘겨 양도할 경우엔 증여가액이 6억원이 적용돼 양도차익(6억-6억원=0)은 발생하지 않는다. 즉 세금 부담이 아예 없다는 얘기다.

내년부터는 양도세 이월과세 적용 기간이 10년으로 확대되기 때문에 이 같은 절세 전략을 구사하기 어려워진다. 다시 말해 취득세 과세표준으로 시가표준액을, 양도세 이월과세 적용 기간 5년을 효과적으로 활용하려면 서두를 필요가 있는 것이다. 올해가 최적의 시기라는 주장이 나오는 이유다. 따라서 올해 꼭 부동산 증여를 적극 검토, 절세 기회를 놓치지 말아야 한다.

다만 내년에도 상속으로 인한 무상취득인 경우에는 취득세 과세표준이 시가표준액이 된다. 또 상속을 제외하고 시가표준액으로 1억원 이하인 부동산을 무상 취득할 때는 시가 인정액, 시가 표준액 둘 가운데에서 납세자가 선택할 수 있다.

오경태 교보생명 재무설계센터 세무사 okt3972@kyobo.com