재건축부담금 낮췄는데, 조합들은 여전히 뿔났다

권혁진 국토교통부 주택토지실장이 29일 오전 정부세종청사에서 재건축부담금 합리적 감면 방안을 발표하고 있다. /사진=뉴스1

정부가 재건축 부담금 합리화 방안을 발표했으나 수억원의 부담금이 예정된 수도권 조합들의 반응은 싸늘하다. 제도가 개선되더라도 최대 감면액이 8500만원에 불과하고, 장기보유 기간에 따른 공제도 받기 어렵다는 이유에서다. 게다가 정부에서 조합에 재건축 부담금을 통보하면, 조합이 조합원 개개인의 부담금을 계산해 다시 부과해야 하는 식이어서 내부 갈등으로 이어질 수 있다는 우려의 목소리도 나온다.

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"상한선 8500만원 감면, 어림도 없다"

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2일 정비업계에 따르면 수억원 규모의 재건축 부담금을 납부해야 하는 수도권 조합들이 정부의 '재건축 부담금 합리화 방안'에 불만을 나타내며 단체 행동을 예고하고 나섰다.

정부는 부담금을 면제하는 초과이익을 3000만원 이하에서 1억원 이하로 높이고, 부담금 산정 기준시점도 기존 추진위 승인일에서 조합설립 인가일로 늦추기로 했다. 구간별로 10~50%가 부과율이 적용되는 부과구간은 기존 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대했다. 이에 따라 최고 부과율이 적용되는 초과이익은 종전 1억1000만원 초과에서 3억8000만원 초과로 높아졌다.

하지만 부담금이 수억원에 달하는 경우엔 큰 변화가 없다는 게 조합들의 설명이다.

가장 큰 불만은 재건축 부담금 감면액이 최대 8500만원에 그친다는 점이다. 예를 들어 초과이익이 7억원이 발생하는 재건축 단지를 보면 현재 기준으로 부담금은 3억1500만원이다. 제도 개선 이후에는 2억3000만원으로, 기존 방식보다 8500만원 줄어든다. 초과이익이 10억원인 재건축 단지의 경우에도 제도 개선 이후 부담금은 3억8000만원으로, 종전 4억6500만원에 비해 8500만원 낮아진다.

서울의 한 재건축 조합 관계자는 "면제 금액을 1억원으로 높여주고 부과 구간도 7000만원으로 확대했지만, 최고 부과율은 50% 그대로여서 최대 감면액은 8500만원에 그친다"며 "수도권 외곽 지역이나 지방 단지들은 큰 혜택을 받겠지만 서울 주요 단지들은 택도 없는 수준"이라고 말했다.

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장기보유 50% 감면 혜택도 쉽지 않아…조합에 일 떠넘기는 '부담금 부과 방식'도 문제

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1주택 장기보유자에 대해서는 추가로 최대 50%까지 감면을 받을 수 있지만, 이 조건을 충족하기 어렵다는 목소리도 나온다. 최대 50% 감면받으려면 준공 시점에 1가구 1주택이어야 하고, 보유 기간은 10년을 넘어야 한다. 보유기간은 1가구 1주택자로서 해당 주택 하나만 소유한 기간만 포함된다. 조합 설립 이후에는 전매가 어려워 조합원 대부분이 장기보유 감면 혜택을 추가로 받을 수 있을 거란 분석도 있다.

하지만 현실은 다르다는 게 조합들의 설명이다. 한 조합 관계자는 "오랜 기간 재건축 주택을 소유한 어르신들이 많지만, 대부분은 자기가 사는 집과 월세를 받는 집(재건축 주택)을 두고 사는 경우가 많다"며 "보유 기간이 길어도 1가구 1주택 기간을 인정받기가 어려운 경우가 많이 나타날 수 있다"고 했다. 재건축 주택을 상속받은 경우에도 1가구 1주택 요건을 갖추기가 쉽지 않다.

장기보유 감면액에 따라 조합원들의 이해관계가 나뉘어 조합 갈등으로 사업이 지연될 우려도 나온다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "대체주택 특례에서도 재건축 단지 소유주가 이주를 위해 구입한 주택은 비과세로 인정하는데, 장기보유 감면 혜택은 생각보다 요건을 맞추기가 어렵다"며 "이렇게 해야 투기꾼을 막는다고 하지만 억울한 사람도 그만큼 많아질 것"이라고 했다.

재건축 부담금 부과 방식도 조합에겐 난제다. 재건축 부담금 총액이 조합에 통보되면 조합이 조합원 개개인의 보유기간에 따라 계산해 부담금을 부과해야 한다. 이 과정에서 불만과 갈등이 나타날 수밖에 없는데, 국가가 부과하는 부담금 문제를 조합이 자체적으로 해결해야 하는 셈이다.

이미희 성동구 장미아파트 재건축 조합장 겸 전국재건축정비사업조합연대(재조연) 대표는 "적지 않은 금액을 국민들에게 밀어붙이면서 개인 부담금 계산까지 조합에 떠넘기고 있다"며 "국가도 개인별로 계산이 쉽지 않다는 것을 방증하는 것 아니냐"고 지적했다.

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방윤영 기자 byy@mt.co.kr

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