'5천원 건물주' 기쁨도 잠시..'-16.4% 수익률' 어쩌죠 [근면한 월급]

[서울경제]

우리만 일하지 말고 우리의 월급도 일하게 하자. 서울경제 유튜브 어썸머니에서 새롭게 선보이는 재테크 프로그램 <근면한 월급> 입니다.

오늘은 지난 시간에 이어서 ‘부동산 조각투자’ 이야기 이어가겠습니다. 1편에서는 부동산 조각투자 특징과 청약 방법에 대해 알아봤다면, 이번 시간에는 부동산 조각투자로 얻는 세 가지 수익 중 거래차익과 매각차익에 대해 설명 드리겠습니다.

<조각투자 지분을 주식처럼 거래>

거래 차익은 청약을 통해 투자자를 다 모집한 뒤 그 지분을 플랫폼 자체 거래소에 상장하고 나서부터 발생합니다. 투자자들이 지분을 사고 팔고 하면서 건물의 가치, 주식으로 비교하자면 시가총액이 변하는 거죠. 사실 저는 첫날 제 건물의 시세가 훅 뛰어오를 거라고 예상했습니다. 아시다시피 제 건물에는 핫한 임차인이 들어와 있잖아요. 민지(MZ세대)들이 좋아하는 힙한 수제버거. 심지어 5년 장기 임차 계약을 맺어 공실 걱정도 없어요.

그런데 상장 첫날부터 제 건물의 가치는 뚝뚝 떨어지기 시작했습니다. 기준가 5000원으로 시작해 첫날에는 4810원에 마감을 했어요. 따상은커녕 마이너스라니. 게다가 갈수록 더 가관입니다. 상장 후 보름 만에 제 수익률은 ?16.4%. 이제 청산 불가에요. 주식 계좌에 이어 이 계좌도 결국 존버 확정...

<실제 부동산 투자처럼 다각도 분석 필요>

역세권에 핫한 세입자까지 있는데 왜 시세가 떨어졌을까요? 일단 안국 다운타우너가 상장하기까지 한 달 동안 금융시장이 급락한 영향이 큽니다. 특히 금리인상으로 비슷한 투자인 리츠의 수익률이 하락하면서 부동산 조각투자도 영향을 받은 것으로 보여요. 여기에 시장 분위기가 좋지 않다보니 첫 날에 손절하고 떠난 투자자들도 많았을 것으로 예상됩니다. 소액투자다보니 존버보다는 청산을 선택한거죠.

그래도 너무 많이 떨어졌어요. 그럼 제가 모르는 하락 요인이 있나? 세입자 문제 있나 살펴봐야죠. 안국 다운타우너는 2019년 6월에 문을 열고 3년 간 연평균 매출 성장률 15%를 기록했습니다. 코로나 시국에서도 줄서서 먹는 맛집으로 유명세를 타서 매출이 꺾인 적이 없어요. 그런데 문제는 앞으로죠. 앞으로 이 매출 성장률이 유지, 아니 증가할 수 있을까. 이 건물의 가격인 53억원은 다운타우너의 매출에 기반한 월세에 의해 산정됐는데요, 앞으로 건물의 가치 상승을 이끌어 내려면 더 많은 월세를 받을 수 있어야 합니다. 일단 브랜드 파워나 수제버거 소비 추세를 보면 가능할 것으로 보이긴 해요. 다만 지금까지 기록한 15%의 상승률이 너무 높긴 합니다. 최근 주머니 사정이 팍팍해져서 만원짜리 버거를 예전만큼 사먹을 지도 의문이고요.

하지만 이게 다가 아니에요. 호재는 아직 많습니다. 제 건물에서 도보 5분 거리에 있는 송현동 부지는 작년에 서울시가 매입해 이건희 기증관을 비롯해 문화 명소로 개발 중이고요. 근처 세운지구도 주상복합과 오피스 개발 등이 예정돼 있습니다. 이렇게 인근 지역이 개발되면 유동성이 늘고 상권도 장기적으로 활성화되는 법이니 기대해볼만 하겠죠.

<매각 차익으로 14.8% 수익을?>

아직은 먼 얘기지만 시세가 쭉쭉 오르면 임대수익, 거래차익에 이어 매각차익도 노릴 수 있습니다. 주주총회처럼 수익자총회를 열어 투표로 결정하는데요. 오프닝에도 언급했듯이 이미 매각에 성공한 사례가 나오고 있어요. 부동산 조각투자 플랫폼 카사가 상장시킨 ‘역삼동 런던빌’은 3%대의 분기별 임대 배당 수익을 지급하던 중 117억원에 매각이 이뤄져서 투자자 7091명이 매각차익을 배분받았다고 합니다. 약 1년 반만에 올린 수익률은 14.8%. 다시 말해도 부럽네요.

남의 건물은 모르겠고 일단 제 건물이 올라야 신이 나서 할텐데 말이죠. 사실 오늘도 파란불이에요. 하지만 이 투자의 목적은 애초에 임대수익이었으니까요. 과연 얼마나 받았는지 궁금하시죠? 다음 시간에 공개하겠습니다 오늘 이야기가 유용했다면 좋아요, 구독 잊지 말아주시고요. 매주 금요일 저녁 7시 만날 수 있는 <근면한 월급>에서는 앞으로 더 많은 재테크 꿀팁 들고 올 테니까요, 많은 관심 부탁드려요!

박민주 기자 parkmj@sedaily.com팀코주부 기자 kojubu@sedaily.com