[생생경제] 국토부 "재건축 부담금 제도 개편으로 주택 공급 늘 것으로 기대"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 최휘 아나운서

■ 방송일 : 2022년 9월 30일 (금요일)

■ 대담 : 권혁진 국토교통부 주택토지실장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 국토부 "재건축 부담금 제도 개편으로 주택 공급 늘 것으로 기대"

-15년간 제대로 작동한 적 없는 재건축부담금제도, 합리적으로 조정하기 위함

- 종전 집값과 현재 기준으로 초과이익 산정, 초과이익 면제구간 1억 높여

- 이번 조정으로 재건축 늘고 주택공급 늘 것으로 기대

◇ 최휘 아나운서(이하 최휘)> 2006년 도입됐지만 제대로 시행된 적 없는 '재건축 초과이익 환수 제도'와 관련해 국토교통부가 어제 개편 방안을 발표했습니다. 부담금 면제 기준을 높이고 1주택 장기 보유자에게 감면 혜택을 주는 방안 등이 담겼는데요. 자세한 얘기 나눠봅니다. 권혁진 국토교통부 주택토지실장 연결됐습니다. 안녕하세요?

◆ 권혁진 국토교통부 주택토지실장(이하 권혁진)> 네, 안녕하세요.

◇ 최휘> 먼저 이번 개선 방안을 내놓게 된 배경이 어떻게 될까요?

◆ 권혁진> 재건축 부담금 제도는 2006년에 도입된 후, 지금까지 한 두 차례 7년간 시행되면서 15년 동안 제대로 작동이 된 적이 없었습니다. 그래서 저희들이 이번에는 재건축에 따른 초과이익은 적정하게 환수하되, 사실 도심 내 주택 공급이 중요하거든요. 그래서 도심 내 주택 공급이 촉진될 수 있도록 재건축 부담금을 합리적으로 조정하려고 했던 것입니다.

◇ 최휘> 그러니까 쉽게 말해서 '부담을 줄여서 새 집을 더 짓게 하겠다'는 건데, 이번에 개정안을 보니까 면제 금액도 올리고 부과 구간도 확대가 되더라고요. 일단 구체적으로 뭐가 어떻게 달라질까요.

◆ 권혁진> 가장 기본 틀은 종전 집값과 현재 집값을 기준으로 해서 초과이익을 산정합니다. 이 초과이익이 현재는 3천만 원이 넘으면 10%부터 시작해서 1억 1천만 원이 넘으면 50%까지 부과를 합니다. 가령 초과이익이 2억 원이 되면 1억 원을 부담금으로 내는 구조가 됩니다. 그러니까 재건축 하시는 분들은 '부담이 많이 된다'고 호소를 하고 있습니다. 그래서 이번에 개편한 것은 처음에 초과이익 구간을 면제 구간을 1억으로 높입니다. 1억 원으로 높이고 난 뒤에 개별 구간을 7천만 원으로 올렸습니다. 그래서 최고 50% 적용받는 것이 3억 8천만 원으로 올라갑니다. 그래서 종전에는 2억 원이 됐을 경우에 50%를 적용을 받지만, 이제 3억 8천 구간을 갔을 때는 30%를 적용받게 됩니다. 저희들이 이렇게 면제금액을 종전 3천만 원에서 1억으로 올리고, 5개의 구간별로 2천만 원에서 7천만 원으로 올린 것은. 여러 가지 타 부담금이나 세금 사례도 받고, 또한 2006년부터 지금까지 한 15년 동안 집값이 3배 이상 올랐습니다. 그런 현실적인 측면도 고려했습니다.

◇ 최휘> 또 1주택자, 장기 보유자는 추가 감면을 준다고도 들었는데요. 어떤 내용일까요?

◆ 권혁진> 사실 대부분의 제도에서 장기 보유자는 실수요자로 보고 많은 혜택을 주고 있습니다. 양도세나 재산세에도 그런 혜택이 있는데요. 안타깝게도 지금 현행 재건축 부담금 제도는 1주택자, 장기보유자에 대해서 실수요자에 대한 혜택이 전혀 없습니다. 일률적으로 다 부과하고 있는 거죠. 고령자도 똑같고요. 그래서 연금 퇴직을 하는 고령자라든지, 1주택. 이 집만을 내가 10년, 20년 가지고 있었는데 어려움을 호소하는 분들이 많거든요. 그런 측면에서 우리가 1주택자로서 장기 보유한 사람에 대해서는 혜택을 주도록 1주택자로서 그 집을 10년 동안 보유했다면 최대 50%까지 부담금을 감면시키려고 합니다.

◇ 최휘> 개정안이 초과 이익 기준을 바꾼 건데, 지금은 재건축 사업 이익이 3천만 원을 넘으면 무조건 부담금을 내야 했는데. 이제는 1억 원으로 이걸 올리고, 또 이익의 절반을 부담금으로 내는 최고 구간도 바뀌었습니다. 또 1주택자 장기 보유자는 추가 감면 혜택까지 조금 전에 말씀을 해주셨는데요. 부과금액을 산정하는 시점도 달라지더라고요. 부담금을 재건축 전과 후에 집값을 비교해서 매기는 건데, 이 시작과 끝의 기준 시점이 달라지는 걸로 이해를 하면 될까요?

◆ 권혁진> 네, 그렇습니다. 일단 저희들 제도 변경의 끝 지점은 같습니다. 끝 지점은, 준공 시점 아파트 새로 들어갈 입주하는 시점에 가격이 얼마냐를 보고요. 처음 출발점, 언제부터 시작해서 얼마까지 올랐느냐. 그 출발점은 지금 조금 복잡한 단어입니다마는, 추진위원회 구성일로 저희들은 보고 있습니다. 재건축에 익숙하지 않은 분들은 잘 모르실 것 같은데, 재건축에는 통상 0단계라고 하는 안전진단이 통과돼야 됩니다. 안전진단이 통과되면 그다음에 단계가 추진위원회가 구성됩니다. 주민들끼리 만들어서 이 추진위원회는 한시적인 조직입니다. 조합을 설립하기 위한 추진위원회입니다. 조합설립추진위원회인 거죠. 그 추진위가 되고 난 뒤에 조합이 설립되고, 그 조합이 계속 사업을 주관하도록 돼 있는데. 그런데 추진 일을 하다 보니까 많은 분들이 얘기하는 것이 "추진위는 임시 조직이고 없어지는 조직인데, 추진위 설립됐다고 세금을 부과하게 되면 되냐" 부담금이라는 것도 결국은 납부 주체가 법인격에 있는 조합에게 납부를 하고 있거든요. 5년, 10년 후에는 없어지는 추진 시점을 부과하는 것은 합리적이지 않다는 얘기도 많으셨고요. 두 번째로는 소규모 재건축이나 신탁 방식은 추진위 자체가 없습니다. 바로 바로 조합을 설립하거나 신탁사가 운영을 하게 됩니다. 그러면 그런 사람들은 조합 설립 시점에서 부과를 하는데, 정상적으로 추진위를 설립하는 데 추진위 부가를 하게 되면. 아무래도 재건축은 시간이 갈수록 집값이 올라가게 돼 있으니까. 추진위 시점은 아무래도 집값이 좀 낮은 상황이고, 좀 더 지나면 높아지니까 면제금액이 좀 더 빠지겠죠. 그런 측면에서 불합리하다는 얘기가 많았습니다. 그래서 이런 것들을 종합해서, 저희도 좀 복잡하지만 추진위에서 조합 설립일로 당겼습니다.

◇ 최휘> 그러니까 조금 더 짧은 기간만 계산을 해서 결과적으로 조합원이 낼 부담금을 낮춰주는 거죠?

◆ 권혁진> 결과적으로는 그렇게 됩니다. 결과적으로는 조합원 통상적으로 재건축 집값이 처음 0단계부터 시작해서 준공할 때까지 집값이 계속 오른다는 가정으로 봤을 때는, 시기를 앞쪽으로 당기면 당길수록 재건축 조합원들이 내는 돈은 부담금이 줄어드는 그런 효과가 있습니다.

◇ 최휘> 그런데 고액 부과단지의 경우에는 이 개편안을 시행을 해도 감면 실효성이 낮다는 의견도 나오더라고요. 이거는 어떻게 보십니까?

◆ 권혁진> 물론 그런 주장도 있을 수 있겠습니다마는, 지금 저희들이 발표한 것 현재 재건축 부담금을 지자체에서 통보한 단지가 84개가 있습니다. 전국에 그런데 저희들이 이 단지들을 이번 개편 방안에 따라서 시뮬레이션을 해 보니까. 1억 원 이상 내는 단지가 현재는 19곳입니다. 그런데 개편 방안을 적용하면 그것이 5곳으로 줄어듭니다. 상당히 많이 줄게 되는데, 4분의 1가량으로 줄어드는 거죠. 4개 단지 중에 3개 단지는 면제 1억 원 밑으로 떨어지고 1개 단지가 남아 있는 거죠. 그러니까 총 5개 단지만 지금 84개 중에 1억 원이 넘는 단지고요. 그런 단지들도 저희들이 시뮬레이션을 해보니까 장기 보유자 혜택까지 보면 한 50~60% 정도 혜택을 추가적으로 봅니다. 2억 원을 낸다고 하더라도 장기 보유되면 한 1억 원 밑으로 다 떨어지게 돼 있습니다. 그런 측면에서 봤을 때, 이것이 '재건축에 따른 개발 이익을 환수해야 한다'는 그런 취지에 있기 때문에. 그런 고액 부가단지에 대해서는 그만큼 고액 부과가 된다는 것은 개발 이익이 있었다는 것이고, 인근 사회기반시설에 미치는 영향도 있었다는 점에서 이 정도는 적정하게 환수할 필요가 있다. 이렇게 보고 있습니다.

◇ 최휘> 지금 저희가 재건축 부담금 합리화 방안에 대해서 지금 이야기를 나누고 있는데, 말씀해 주신 내용을 들어보니까. 대부분 지역에서 환수 부담금이 감면이 되거나, 아예 면제가 되는 건데. 개편안이 시행이 되면 실제로 재건축이 늘고, 분양도 늘게 될까요.

◆ 권혁진> 저희들은 그렇게 기대하고 있습니다. 특히 물론 지금 말씀하신 것처럼 서울 도심 내에 고액 부가단지에 대해서는 감염 폭이 상대적으로 좀 적습니다마는, 이번 방안이 수도권과 지방광역시는 사실 거의 대부분 '면제' 면제 수준이거나 1천만 원 미만의 수준으로 낮춰지기 때문에 이쪽 지역들의 재건축은 되게 활발해질 것으로 보고요. 서울 도심에도 충분히 이것이 법제화가 된다면 충분히 큰 혜택이기 때문에, 도심의 주택 공급에 크게 기여할 것으로 저희들은 기대하고 있습니다.

◇ 최휘> 알겠습니다. 또 일각에서는 이런 의견도 있습니다. '부과요율이 최고 50%' 참 과다하다. 완화할 필요가 있다는 의견인데, 이 부분은 어떻게 보시나요.

◆ 권혁진> 그런 주장도 있습니다. 통상적으로 개발부담금이라고 있습니다. 개발부담금은 통상적으로 25%가 최대입니다. 25%를 부과하는데, 이 재건축 부담금은 50%가 갔으니까 "상대적으로 좀 강한 것 아니냐"라는 얘기가 있는데요. 그래서 저희들이 이번에 좀 고민해서 말씀드린 것이, 1주택 장기보유자에 대해서는 최대 50%를 감면하거든요. 그래서 단순 산수이긴 하나, 50 곱하기 50을 하면 25% 정도로 낮아집니다. 그런 측면도 고려할 필요 있겠다. 이렇게 말씀드리고자 합니다.

◇ 최휘> 알겠습니다. 그런데 어쨌든 이게 지금 국회에서 법이 통과돼야 시행이 되는 거죠. 지금 여소야대 정국에서 통과될 가능성은 어느 정도 있다고 보십니까?

◆ 권혁진> 그것이 저희들에게 남은 가장 큰 과제이고요. 이번에 저희들이 밝힌 모든 사항들은 입법이 되어야만 작동이 되는 그런 것들입니다. 그래서 저희들이 국회 입법 과정에서도 적극적으로 참여해서 국회와 지자체, 여러 관계 기관들에게 저희 정부 입장을 충분히 설명하도록 하겠습니다. 그래서 좋은 결과가 나올 수 있도록 적극 노력하겠습니다.

◇ 최휘> 네, 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 감사합니다.

◆ 권혁진> 고맙습니다.

◇ 최휘> 지금까지 권혁진 국토교통부 주택토지실장과 함께했습니다.

YTN 장정우 (jwjang@ytnradio.kr)

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