재건축 부담금 완화 시 강남 조합원당 평균 1.7억→3000만원

국토부가 재건축부담금 합리화 방안을 발표한 가운데 서울 일부 아파트 단지를 시뮬레이션한 결과 재건축 부담금을 내야 할 단지들이 대부분 줄어들었다. /사진=뉴스 1

국토교통부가 지난 29일 재건축초과이익환수제(재초환)를 대폭 완화한 내용을 담은 '재건축부담금 합리화 방안'을 발표했다. 해당 방안에는 크게 세 가지 방식으로 ▲부과 기준 현실화 ▲부과 개시 시점 조정 ▲1주택 장기보유자 감면 제도 신설 등 재건축부담금을 완화했다.

개편안을 살펴보면 부담금 면제 금액은 초과이익 3000만원 이하에서 1억원 이하로 상향된다. 재건축초과이익은 준공 당시 집값에서 추진위원회 구성 당시 집값과 정상 집값 상승분, 개발 비용 등을 제외한 금액이며 재건축에 따른 집값 상승으로 조합원이 얻은 이익을 뜻한다. 해당 초과이익에 부과율을 곱한 금액이 조합원들이 내야 하는 건축부담금이다.

부과율 결정 기준이 되는 부과 구간은 기존 2000만원에서 7000만원 단위로 확대되고 이에 따라 최고 부과율 구간도 기존 1억1000만원 초과에서 3억8000만원 초과로 상향된다.

초과이익이 2억원으로 책정된 단지의 경우 기존 최고 부과율(50%)에 해당돼 1억원의 부담금이 책정됐지만 앞으로는 1억7000만~2억4000만원 구간(부과율 20%)에 포함돼 4000만원(2억원×20%)만 내면 된다.

초과이익 산정 기준이 되는 부과 개시 시점도 추진위 구성 승인일에서 조합설립인가일로 조정된다. 초과이익 산정을 위한 집값 반영 개시 시점이 한 단계 늦춰지는 것으로 국토부에서도 "실질적 사업 주체인 조합이 설립되기 전부터 초과이익을 산정하는 것은 문제라고 판단했다"고 밝혔다.

1주택 장기보유자 감면은 준공 시점에 1주택자인 조합원만 혜택을 받을 수 있다. 보유 기간에 따른 감면율(10~50%)도 해당 보유 기간 내내 1주택자여야 적용받을 수 있다. 일시적 2주택자와 지방 소액 주택은 예외적으로 장기보유자 감면 혜택을 받게 된다. 일시적 2주택자와 지방 소액 주택 세부 기준은 추후 하위 법령을 정리하면서 구체화할 예정이다.

이번 개편안이 시행되면 재건축부담금을 내야 할 단지는 전국 84곳(7월 기준)에서 46곳으로 줄어든다. 지역별로 서울을 제외한 수도권과 지방은 재건축부담금 부과 단지가 절반 이하로 줄어들 것으로 보인다. 집값이 높아 초과이익이 큰 서울은 28개 단지 가운데 5곳만 부담금을 내지 않는다.

부과 금액도 전체적으로 적어진다. 특히 부담금 1억원 이상 고액 부과 단지는 18곳에서 5곳으로 줄어들며 부담금 1000만원 초과~1억원 이하 예상 단지도 35곳에서 17곳으로 감소한다.

국토부가 시뮬레이션한 서울 강북의 C단지는 기존 통보받은 부과 예정액이 1억8000만원에서 부과 기준 현실화에 따라 9000만원, 공공기여 감면 인센티브를 적용받아 1000만원 등 1억원을 감면받게 된다. 10년 이상 주택을 장기보유한 1주택자인 경우 장기보유 감면율(50%)이 적용돼 부담금은 최종 4000만원이 된다. 기존 부과 예정액에서 1억4000만원(78%) 줄어들게 되는 셈이다.

지방의 D단지는 기존 부과 예정액 8100만원에서 각종 감면을 받아 6년 이상 장기보유 시 650만원, 10년 이상 장기보유 시 360만원으로 크게 줄어든다.

서울 강남 단지들도 부담금이 감면된다. 부과 예정액 2억8000만원을 통지받았던 강남 E단지는 2억600만원이 감면되고 10년 이상 장기보유한 1주택자라면 부담금은 최종 4000만원(감면율 86%)이 된다. 1억7000만원이 예정돼 있던 강남 F단지는 6년 이상 장기 보유 시 5400만원, 10년 이상 장기보유 시 3000만원만 내면 된다.

재건축부담금은 2006년 도입 이후 두 차례나 시행이 유예되면서 실제 부담금을 지불한 곳은 단 한 군데도 없었다. 국토부는 다음 달 중 이번 개편안을 반영한 재초환법 개정안의 국회 발의를 목표로 제도 개선을 추진한다는 방침이다.

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신유진 기자 yujinS@mt.co.kr
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