1억9700만원 통보받은 이촌동 한강삼익, 7500만원으로 줄어

84곳 1가구당 4800만원으로 경감
1억 이상 부과단지 5곳으로 감소
민간 아파트 공급 확대 의도인듯

재건축 부담금 합리화방안

정부가 재건축 사업의 걸림돌로 꼽혀온 재건축부담금을 합리화하는 방안을 발표하면서 부담금 부담이 최대 95% 줄어들게 됐다.

국토교통부는 29일 '재건축부담금 합리화 방안'을 통해 부담금 면제 대상을 초과이익 3000만원 이하에서 1억원 이하로 상향하고, 초과이익 기준 구간도 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 조정했다.

부담금을 대폭 줄여 현재 지연되고 있는 재건축 사업을 활성화, 민간의 아파트 공급을 늘리겠다는 의도다.

◇부과기준 구간 7000만원으로 높여= 재건축부담금은 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌로 꼽혀 왔다.

실제 부과된 사례는 5건에 불과하고 현재 부과가 통보된 단지도 전국 84곳밖에 없지만, 재건축 연한인 30년을 넘긴 단지가 급증하는 상황에서 부담금으로 인해 재건축 사업을 시작조차 하지 못하는 단지가 늘어나고 있다는 지적이 끊임없이 제기됐다.

지난 2006년 제도 도입 이후 집값이 3~4배 오르는 등 시장상황 변화에도 불구하고 기준이 그대로 유지되며 부담금이 크게 증가했기 때문이다.

특히 전체 단지 중 70.5%가 30년이 넘은 지방에서도 억대의 부담금 부과 단지가 발생하는 등 제도의 정상적인 시행이 어려운 상황이다.

정부는 이런 문제를 해결하기 위해 가장 먼저 부담금 면제 기준을 집값 상승에 맞춰 현행 3000만원에서 1억원으로 높였다. 이와 함께 초과이익 수준에 따라 누진적으로 적용하는 부과기준 구간은 현행 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 넓혔다.

기존 초과이익에 따른 부과 기준은 △3000만원 이하 면제 △3000만~5000만원 10% △5000만~7000만원 20% △7000만~9000만원 30% △9000만원 이상 50% 등 2000만원 단위로 구분됐다.

이번 합리화 방안에서 이 기준은 △1억원 이하 면제 △1억~1억7000만원 10% △1억7000만~2억4000만원 20% △2억4000만~3억1000만 30% △3억1000만~3억8000만원 40% △3억8000만원 초과 50%로 조정된다.

그동안 최대 부과율 50%가 양도소득세 최고세율(45%), 도시개발사업 개발부담금 최고 부과율(25%)보다 높아 상한 부과율을 낮춰야 한다는 지적이 있었지만, 최대 상한은 그대로 둔 상태에서 부과 구간을 늘리는 것으로 방향을 잡았다. 기존 초과이익이 1억원이 발생하면 5000만원을 부담금으로 내야 했지만, 합리화 방안이 적용되면 부담금이 면제된다.

초과이익 산정 개시시점이 바뀐 것도 시장의 기대를 뛰어넘는 조치로 평가된다. 이번 방안에 따르면 초과이익 산정 개시시점은 현행 추진위원회 구성 승인일에서 조합설립 인가 시점으로 늦췄다. 통상 추진위에서 조합 설립까지 약 2년이 소요되는데 이 기간 동안의 집값 상승분은 초과이익에 산정되지 않아 그만큼 부담금을 줄일 수 있게 된다.

1주택 장기보유자에 대한 감면 조치도 실수요자의 부담금 수준을 대폭 낮춰줄 전망이다.

준공 시점에 1가구 1주택자 조건을 갖추고 6년 이상 해당 주택을 보유했다면 추가로 부담금 감면 혜택을 받을 수 있게 된 것이다.

보유기간이 10년 이상이면 최대 50%까지 부담금을 감면받을 수 있다. 만약 기존 제도에서 3000만원의 부담금이 책정된 사람 중 해당 주택을 10년 이상 가지고 있었다면 부담금은 95% 감면돼 150만원까지 줄어든다.

부과구간 현실화에 따라 부담금이 300만원으로 줄어들고, 장기보유에 따라 50%가 추가 감면되기 때문이다. 여기에 단지별 상황에 따라 개시시점 조정, 공공기여 감면에 따라 부담금이 더 감소할 수 있다.

◇1가구당 부담금 절반으로 경감= 국토부는 이번 현실화 방안을 통해 현재 전국 84개 단지에 부과되는 1가구당 부담금이 9800만원에서 4800만원으로 경감될 것으로 전망했다. 특히 지방의 경우 평균 부담금이 2500만원에서 400만원으로 84% 낮아지고, 수도권은 7600만원에서 2900만원으로, 서울은 2억3900만원에서 1억4600만원으로 줄어들 것으로 예상했다.

이에 따라 지난해 조합원 1인당 1억9700만원의 부담금을 통보받은 서울시 용산구 이촌동 한강삼익아파트의 경우 부담금은 1억원 아래로 내려갈 것으로 보인다. 기존 1인당 초과이익은 약 4억원으로 50%의 부과율이 적용됐지만, 공공기여 분이 초과이익에서 빠지면서 부과율 최대 구간(3억8000만원 초과)을 피해 40%의 부과율이 적용될 가능성이 높다. 이 경우 부과금은 1억5000만원 수준으로 줄어들고, 여기에 보유 기간에 따른 최대 감면률 50%를 적용받으면 1인당 최종 부담금은 7500만원 수준이 될 것으로 보인다.

이번 현실화 방안 적용에 따라 현재 전국에 재건축부담금이 통보된 84개 단지 중 38곳은 부담금이 완전히 면제되는 것으로 나타났다. 1억원 이상이 부과되는 단지 수도 19곳에서 5곳으로 감소한다.

특히 지방은 32개 단지 중 21곳이 면제 혜택을 받게 되고, 나머지 11곳도 1000만원 미만이 6곳, 1000만~3000만원 1곳, 3000만~8000만원 1곳 등으로 조정된다.

전문가들은 이번 방안이 과도한 재건축부담금으로 재건축 사업이 위축되거나 지연되는 부작용을 다소나마 줄일 수 있을 것으로 평가했다. 다만 다주택자나 감면 후에도 부담금이 1억원을 넘어서는 강남권 고가아파트에서는 완화 수위에 불만이 있을 수 있고, 기타 세금에 비해 부과율 상한이 높은 것은 여전히 문제로 남을 것으로 보인다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "장기적으로 서울 등 도심 주택공급 확대에 긍정적인 효과가 기대된다"며 "특히 부담금 면제 기준이 1억원으로 높아지면서 지방과 수도권 외곽 등지에선 부과 대상에서 제외되는 단지들이 나올 것으로 전망돼 정비사업이 속도를 낼 것"으로 전망했다.

김남석기자 kns@dt.co.kr