高價단지 몰린 강남·용산 효과 미미.. 수도권 외곽·지방 재건축 추진 탄력 [재건축 부담금 규제 확 푼다]

시장·실수요자 엇갈린 반응

[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 서울 강남구 대치동 아파트 단지 모습. 2021.12.21. kch0523@newsis.com /사진=뉴시스

이번에 발표된 재건축초과이익환수제 부담금 개편안은 개별단지, 또 소유자의 상황에 따라 적용이 달라 혼란이 예상된다. 서울 강남 등 재건축 부담금이 큰 단지는 감면 폭이 상대적으로 작은 반면 부담금이 낮은 지방과 수도권 중저가 단지는 수혜가 전망된다.

29일 정부 및 정비업계 등에 따르면 이번 개편안으로 재건축을 진행하는 주요 단지들은 재건축 추진의 동력을 얻은 것으로 평가하면서도 일각에서는 미비하다는 의견이 나오고 있다.

부담금 부과액이 큰 강남과 용산 등지는 감면 폭이 크지 않을 수 있다는 지적이 나왔다. 특히 최근 전국재건축정비사업조합연대(재건축연대)는 재건축 부담금 부과 상한을 기존 50%에서 25%로 낮추는 요구와 재건축초과이익 부과 시점을 사업시행 인가일 기준으로 바꾸는 요구가 포함된 공문을 보냈지만 이번 개편안에 반영되지 않았다.

재건축연대 대표인 이미희 성수 장미아파트 재건축조합장은 이번 개선안에 대해 아쉽다는 반응을 보였다. 장미아파트의 경우 추진위 승인이 2006년, 조합설립이 2019년인데 이번 개편안을 적용해 자체 시뮬레이션한 결과 4억7000만~5억원이던 조합별 부담금은 4억원 수준으로 낮아질 것으로 봤다. 다만 그는 "도시개발사업 개발부담금 최고 부과율도 25%를 넘지 않는데 자기 집으로 재건축을 하는데 부과율 50%는 과하다"고 말했다.

또 수도권 조합을 중심으로 부과 시점을 조합설립인가에서 사업시행인가로 변경해야 한다는 주장도 나온다. 재건축연대 부대표인 이상조 수원 영통2구역 재건축조합장은 "서울 재건축조합은 추진위부터 조합설립까지 수십년이 걸리는 곳도 있어 혜택을 볼 수 있지만 수도권 및 지방은 사정이 다를 수 있다"며 "영통2구역은 추진위가 2016년 10월, 조합설립 인가가 1년 뒤에 됐기 때문에 실질적 혜택은 없다. 사업이 본격적으로 시작되는 시행인가를 부과개시 시점으로 둬야 한다"고 말했다.

재초환 부담금 산정 과정에서 일정 부분을 빼주는 정상 주택가격 상승분을 정할 때 사업단지와 무관한 주변 단독·빌라 등의 주택을 포함한 평균 상승률이 적용돼 분담금이 과도하게 늘어나는 것에 대한 비판도 나온다.

이순복 서울 서초구 반포현대아파트 재건축 조합장은 "개편을 해도 주택가격 상승률을 낮춰놔서 억대 세금은 내는 건 마찬가지다"라며 "정상주택가격 상승률 현실화를 해줘야 한다"라고 주장했다.

전문가들은 개편안에 한계가 있지만 부담금 부과액이 크지 않은 지방에선 긍정적 요인이라고 봤다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 "재건축을 진행하는 주요 단지들은 금번 합리화 방안이 재건축 추진의 동력으로 작용할 수 있다"며 "특히 매매가격이 상대적으로 낮은 서울 강북권과 경기 외곽지역 재건축단지는 부담금이 면제되기 때문"이라고 말했다.

다만 재건축 부담금 개선이 재건축 속도를 높일지는 미지수다. 분양가상한제에 따른 조합원들의 불만이 여전하고, 급격한 금리인상 기조와 함께 경기침체 우려가 깊어지고 있기 때문이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재초환은 본래 재건축을 억제하려 만든 제도이기 때문에 민간정비사업을 활성화시켜 주택공급을 늘리겠다는 지금 시기에서는 현실과 맞지 않는 부분이 있다"며 "그렇다 보니 어떻게 수정하든 비판이 나올 수밖에 없다. 장기적으로라도 재초환 자체의 폐지까지 포함한 제도개선을 논의할 필요가 있다"고 지적했다.