법인이 주택 구입할 때 취득세 아끼는 방법[더 머니이스트-택슬리의 슬기로운 세금생활]

한경닷컴 더 머니이스트
김현우 세무사
"용도변경 특약 활용해야"

이전 정부에서는 부동산의 가격을 낮추기 위한 정책(부동산의 수요를 줄이기 위한 정책)으로 취득세를 증가시키는 정책을 활용했습니다. 정책의 결과, 예전에는 주택 구입시 크게 신경을 쓰지 않던 취득세가 주택을 취득 의사결정에 취득세를 반드시 염두해 두어야 할 정도로 큰 영향을 끼치게 되었습니다.

특히, 법인의 주택 취득세는 무조건 12%의 취득세를 부담하도록 변경했습니다. 이 때문에 법인의 주택 취득시 세금 부담이 매우 커졌습니다. (단, 기숙사 등 법령에 열거된 용도로 사용할 경우에는 취득세가 중과세되지 않습니다.)

이러한 정책의 여파로 법인이 주택을 매입 후 개조해 주택이 아닌 사업용 건물로 활용하려고 하는 경우에도 주택의 취득으로 보아 높은 취득세를 부담해야 하는 상황이 생깁니다. 이러한 상황에서 취득세 중과세를 부담하지 않을 수 있는 방안에 대해 설명해 보려 합니다.

1. 주택의 취득, 양도시기

양도소득세법상 주택의 취득시기는 원칙적으로 잔금청산일이 되는 것이지만, 이전에 소유권이전 등기를 하거나 사용 수익 등을 하고 있다면 해당 날을 주택의 취득시기로 봅니다. 따라서 법인이 주택을 매입할 경우 주택의 잔금지급일이나 등기일을 주택의 취득시기로 보며 주택의 매매인은 해당 시점을 주택을 양도한 시점으로 보게 됩니다.

취득세법 상의 취득시기 또한 양도소득세의 취득시기와 거의 유사합니다. 취득세법에서의주택의 취득시기는 다음과 같습니다.

이를 종합해 보면 개인과 법인의 주택 매매거래시 개인의 주택 양도시기는 원칙적으로 잔금청산일이며 법인의 취득시기 또한 잔금청산일임을 확인할 수 있습니다(매도와 매수시점이 동일하다.). 즉, 양측 모두 잔금청산일의 건물의 용도가 주택이라면 주택의 매각(취득) 그 외 용도라면 주택 외 건물의 매각(취득)으로 보는 것입니다.

2. 법인의 취득세

법인이 주택을 취득한다면 12%(13.4%)의 세율의 취득세가 부과됩니다. 주택이 아닌 일반건물을 취득한다면 4%(4.6%)의 취득세를 부담하게 됩니다. 법인이 주택을 매입할 때 주택 외 용도로 활용할 목적으로 매입할 경우 12%의 세율을 부담하여야 하고 취득 전에 근생 등으로 용도변경을 한다면 4%의 취득세를 부담하게 되는 것입니다.

그렇기 때문에 법인이 주택을 취득할 때 용도변경을 한 뒤 취득을 하는 방안을 고려할 수 밖에 없습니다. 하지만 주택의 매도인은 주택에 대한 비과세 혜택 등을 받기 위해 주택으로 매각하는 것을 선호하는 경우가 많습니다.

3. 특약을 활용한다면 서로 윈윈이 가능

법인은 주택 외의 건물로 매입하는 것이 유리하고 주택의 매도인은 주택으로 매각하는 것이 유리한 경우 양쪽의 이익을 동시에 가져갈 수 있는 방법은 바로 매매 특약을 활용하는 것입니다.

재일46014-517(1997.03.07.)

[제목] 매매계약 특약에 따라 주택이 주택외로 용도변경된 경우
[요약] 양도소득세가 비과세 되는 1세대 1주택의 판정은 원칙적으로 양도일 현재를 기준하는 것이나 매매계약의 특약사항으로 당해 주택의 매매대금을 청산하기 전에 매수자가 주택외의 용도로 사용할 것을 약정한경우에는 매매계약일 현재를 기준하여 판정할 수 있는 것임·

법인과 개인이 매매계약을 체결할 때 잔금지급일 전 용도변경에 대한 특약을 한 상태로 체결한다면 개인의 양도소득세는 주택으로 반영되고 법인의 취득세는 주택 외 건물로 반영되어 4%의 부담만을 지게 되므로 매도인, 매수인 모두 윈윈하는 상황을 만들 수 있습니다.

4. 그 외 주의점

법인이 주택을 매입할 때 용도변경을 할 경우 외견만 용도변경을 하여 실제로 주택으로 활용할 경우에는 실질과세 원칙에 따라 주택에 대한 취득 중과세율을 적용받게 됩니다. 따라서 실제 주택 외 건물로 바꾸는 공사(주방 등의 철거 공사) 등이 시행되야 하며, 해당 비용을 매입하는 법인 측에서 부담해야 합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 세금고민 있을 땐, 택슬리 | 김현우 세무사

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