집주인 체납으로 경매로 넘어간 집..국세 전 전세금 먼저 돌려준다

정부, 28일 '전세사기 피해 방지방안' 후속조치 발표

사진은 입찰자들로 붐비고 있는 중앙지법 3별관 경매법정 모습 [사진 = 김재훈 기자]

임대인(집주인)의 체납으로 집이 경매나 공매로 넘어가도 빠르년 내년부터 국세보다 세입자에게 전세금을 먼저 돌려주게 된다. 세입자가 전세 계약을 체결한 이후에는 집주인 동의 없이 국세 체납액 확인도 할 수 있게 된다.

기획재정부는 이달 초 관계부처가 발표한 '전세사기 피해 방지방안' 후속 조치의 일환으로 '국세분야 전세사기 피해 방지방안'을 28일 발표했다. 현재 정부는 전세사기 피해 방지방안으로 임차인 피해예방 및 피해지원·전세사기 혐의자 단속·처벌 강화안 등을 추진 중이다.

기재부가 이날 내놓은 국세분야 전세사기 피해 방지방안에는 미납국세 열람제도 실효성 강화(계약 단계)와 임대인 변경시 국세우선원칙 명확화9임차 단계), 주택임차보증금에 당해세 우선원칙 예외 적용(경매·공매 단계) 등이 담겼다.

세부적으로 보면, 먼저 임차인은 주택임대차 계약일부터 임차개시일까지 임대인의 동의없이 미납 조세 내역을 열람할 수 있도록 제도가 개선된다. 기존에는 계약 전에 임대인 동의를 받은 경우에 한해서만 미납조세 열람이 가능했지만, 앞으로는 주택임대차 계약일부터 임차 개시일까지 기간에 임차인이 임대인 동의 없이 미납조세를 열람할 수 있도록 했다.

미납조세는 전세금보다 변제 우선순위가 높기 때문에 집을 구하는 임차인 입장에선 확인해야 하는 사항이다. 임차인은 임대차계약서를 지참해 세무서장에 미납조세 열람을 신청할 수 있다. 세무서장은 열람 사실을 임대인에 통보한다. 다만, 임대인 개인정보의 과도한 침해를 막기 위해 보증금이 2000만원을 초과하는 임차인에 한해 적용될 예정이다.

세입자가 임차 중인 상황에서 임대인이 변경됐을 때 국세우선원칙에 따라 법을 명확하게 하는 방안도 추진 중이다.

이에 따라 앞으로는 새로운 임대인에게 세급 체납이 많더라도 기존 전세금을 침해하지 못하게 된다. 새로운 집주인에게 세입자의 임차보증금보다 앞서는 미납국세가 있으면, 종전 임대인의 국세체납액 한도 내에서 국세 우선원칙을 적용할 방침이다.

현행은 주택 임차 중에 임대인이 변경되면 국세와 임차보증금간 변제 순서에 대한 명시적 규정이 없어 대법원 판례에 따라 집행하고 있다. 제3자에 저당 부동산 양도 시 종전 소유자 저당권에 우선하는 조세체납이 없다면 양수인(제3자)의 조세체납액이 저당권에 우선할 수 없게 하고 있다.

정정훈 기재부 조세총괄정책관은 "처음 계약할 때는 임대인이 세금 체납이 없었는데, 바뀐 임대인이 세금 체납이 많은 경우 공매나 경매에 들어갈 수 있다"며 "새로운 임대인의 세금 체납이 많더라도 기존 전세금을 침해하지 못하게 하겠다"고 말했다.

아울러 집주인이 바뀌지 않았는데 해당 부동산이 경매나 공매에 들어가게 되면, 국세 법정기일과 임차권 등 권리설정일을 비교해 빠른 것부터 변제하도록 개선한다. 개선안은 '경매·공매시 임차권의 확정일자 이후 법정기일이 성립한 당해세 배분 예정액은 세입자의 주택임차보증금에 배분'하도록 했다.

당해세 우선 원칙의 예외는 저당권 등 다른 권리에는 영향을 미치지 않으며, 주택임차보증금과 당해세 관계에서만 적용된다는 게 기재부의 설명이다. 당해세 우선변제권만 주택임차보증금에 귀속시키는 것으로, 임대인의 세금체납액이 소멸되는 건 아니다.

정부는 이런 개선사항을 담은 국세기본법 및 국세징수법 개정안을 내달 중 의원입법을 통해 국회에 제출할 방침이며, 새 규정은 이르면 내년 1월부터 시행될 예정이다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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