불확실성 커진 부동산 시장, 서울 도심복합개발(MXD) '주목'

현 부동산 조정기 이후 가장 먼저 회복할 곳 ‘도심’ 가능성 높아
주거와 업무, 상업, 문화 등 도시고밀화복합개발(MXD)로 차별화

최근 부동산 시장 흐름이 심상치 않은 가운데 서울 도심복합개발(MXD)이 주목받고 있다.

우리보다 앞서 ‘잃어버린 20년’을 겪은 일본 부동산을 반면교사 삼으면 앞으로 경기가 살아나고 부동산시장이 안정화 될 수록 지방과 베드타운인 신도시는 몰락하고, 서울 도심에 수요가 더욱 집중될 것으로 예상되기 때문이다.

일본의 경우를 살펴보면 도심지역은 ‘부동산 장기침체’를 겪은 일본 내에서도 뚜렷한 강세를 보이고 있다. 버블 붕괴로1992년 이후 하락 일로를 걷던 일본 부동산 시장은 지난 2006년이 되서야 첫 상승률을 기록했다, 반면 도쿄 도심에 속하는 도쿄역 인근의 마루노우치와 긴자의 경우 그보다 앞서 2002년부터 상승세를 기록했다.

일본의 대표적인 도심복합개발지역인 롯본기를 비롯해 도쿄역 야에스구치, 긴자 등에 대형 재개발사업들이 속속 진행되면서 부동산 가격 상승을 주도했다. 이와 반대되는 곳이 일본의 ‘다마신도시’이다. 도쿄 외곽의 이 곳은 한때 ‘꿈의 신도시’로 각광받았지만 지금은 빈집이 즐비한 유령도시로 전락했다.

부동산경기 침체 속에서도 일본의 도심지역이 강세를 보인 이유는 일본경기가 회복세를 보이면서 도심 내 고급 사무실과 주거지 수요가 계속 증가했기 때문이다. 특히 직장이 주거지역과 가까운 것을 선호하는 젊은층과 이미 도시 생활에 편의성을 경험한 노년층이 도심으로 꾸준히 유입되면서 도심지역의 부동산이 강세를 보이고 있다.

업계 관계자는 “도쿄 미드타운을 비롯해 롯본기힐스, 도쿄역 앞 마루노우치 지역 등 도시 중심부 개발이 본격화 되면서 경제력 있는 고령층들이 생활하기 편리한 도심으로 몰렸다””며 “이 때문에 도심지역은 임대료 가격이 급등하고 반대로 외곽은 가격이 떨어지는 양극화 현상이 심화됐다”고 말했다.

서울 도심 유일한 도심복합개발 세운지구에 ‘세운 푸르지오 G-팰리스’ 분양 중

복합개발, MXD(Mixed Use Development)는 주거와 업무, 상업, 문화 등 상호보완이 가능한 용도를 서로 밀접한 관계를 가질 수 있도록 연계·개발하는 것으로 다양한 용도의 시설 및 기술을 한곳에 모두 구현하는 개발형태로 개별 건축물에서 도시계획까지 포괄하는 개념이다. 특히 서울 도심권에는 세운지구나 용산 등 다양한 도심복합개발사업이 예정되어 있는데다 초고층 업무시설이 속속 개발되게 되어 도심에 대한 수요는 더 증가할 전망이다.

한 부동산 전문가는 “오세훈 서울시장이 재선에 성공하고 나서 서울시의 개발 방향이 도심을 중점적으로 개발하는 방식으로 바뀐만큼 도심권에 대한 가치는 더욱 높아질 전망”이라며 “이번 부동산 조정기가 지나가고 나면 환골탈태를 앞둔 서울 도심지역이 먼저 주목받을 것”이라고 말했다.

현재 서울 도심지역에서는 서울 4대문 안 최대 재개발 사업으로 꼽히는 세운재정비촉진지구(이하 세운지구)를 주목할 만 하다. 세운지구는 '재개발 활성화'를 핵심으로 꼽은 오세훈 시장이 “피를 토하고 싶은 심정"이라고 밝힐 정도로 개발의지가 강한 역점사업인 만큼, 그동안 지지부진했던 개발 사업이 힘을 받을 것이란 분석이다.

특히 세운지구는 최근 창경궁과 종묘 연결로가 개방되면서 2040 서울도시기본계획 중 '남북녹지축' 개발의 중심으로 주목받고 있다. 세계문화유산 고궁인 종묘, 창덕궁과 창경궁, 덕수궁을 도보 거리에서 누릴 수 있는 대규모 개발 입지이기 때문이다.

이미 세운지구 내14개 구역은 한호건설그룹이 복합주거단지로 개발하는 대규모 도심 재개발복합단지 사업인 ‘세운블록’으로 개발 중이다. ‘세운블록’은 2026년까지 단계적으로 총 면적 43만 9,000m² 부지에 고급 주거단지, 프라임 오피스, 녹지광장, 5성급 서비스드 레지던스, 쇼핑센터, 문화시설 등으로 개발된다.

최근에는 한호건설그룹이 시행하고 대우건설이 시공하는 '세운 푸르지오 G-팰리스'(옛 세운 푸르지오 그래비티)가 분양 중이다. 이 단지는 서울 중구 입정동 일대에 지하 6층~지상 20층, 전용면적 21~50㎡, 총 756실로 구성된다. 반경 1㎞ 내 을지로3가역, 종로3가역, 충무로역 등 지하철역이 위치한 초역세권에 들어선다.

한호건설그룹 관계자는 “세운지구는 지리적으로 4대문 내 중심지역이고 도심에서는 유일하게 대규모 블록 단위로 주거복합개발이 이뤄지고 있다” 면서 “오세훈 서울시장의 지휘아래 전담팀을 구성해 고궁중심 도시설계를 통한 미래도시 구현을 추진하고 있어 창덕궁(비원) 등의 고궁과 녹지, 빌딩 숲이 어우러진 세계 어디서도 보기 힘든 고궁 중심 도시가 될 것”이라고 말했다.

동아닷컴 최용석 기자 duck8@donga.com