[THE FINANCE] '우수수' 떨어지는 집값.. 경매로 내집내산 노려볼까

부동산 경매 시작은 '권리분석'
법률 문제·인수 절차 등 확인
초보자, 소형 아파트부터 공략
토지 현황·건물 상태 현지답사
관련 도서·강의 등 공부 필수

사진=연합뉴스

금리 상승의 여파 등으로 집값 하락세가 이어지고 있다. 무주택자라면 언제 집을 사는 게 좋을까? 집값 바닥 시기를 정확히 예측하기 어려워 매수 시점을 정하는 건 쉽지 않은 일이다. 이런 상황에서 전문가들이 추천하는 부동산 투자 방법은 '경매'다. 금리 상승과 경기 침체 등의 영향으로 경매 시장에 나오는는 '멀쩡한' 부동산 매물이 늘어날 것으로 예상되기 때문이다. 경매는 또 부동산 투자의 한 방법이기도 하다. 부동산 법원 경매은 흔히 부동산을 가장 싸게 살 수 있는 통로로 평가된다. 하지만 경매 시장에는 많은 사람들이 몰려 드는 데 비해 정보는 부족한 편이다. 어떤 매물은 수 십대 일의 높은 경쟁률을 보이기도 하지만, 또 어떤 매물에는 입찰이 아예 붙지 않아 유찰이 반복된다.

◇권리분석 쉬운 물건부터= 경매의 시작은 어디서부터 어떻게 하면 좋을까. 가장 일반적인 방법은 권리분석이 쉬운 물건부터 도전해보는 것이다. 권리분석은 경매를 통해 매수하고자 하는 부동산에 법률적 문제가 있는지를 점검하는 것으로, 낙찰자가 낙찰 금액 외에 별도로 인수해야 하는 권리가 있는지 확인하는 절차를 말한다. 무료 사이트보다는 지지옥션 등 유료 경매사이트를 이용하는 것이 권장된다. 경매로 나온 집은 문제가 있는 경우가 대다수이기 때문에 문제(권리)의 위험을 판단하는 권리분석을 정확히 살펴야 하기 때문이다.

일반적으로 경매는 기대 수익만큼이나 위험(리스크)도 높다.

따라서 분석하기 까다로운 매물이 아닌 쉬운 경매를 우선적으로 살펴보는 것이 좋다. 초보자일수록 작은 수익을 기대할 수 있는 쉬운 물건에 투자하라는 것이다.

빌라보다는 아파트, 지방보다는 수도권, 대형보다는 소형 평수 아파트일수록 쉬운 투자에 속한다. 또 현장 답사도 중요하다. 건물이 과도하게 노후했을 경우 폭우 등에 취약할 수 있으니 중점적으로 살펴야 한다.

◇법원 경매 절차와 주의 사항= 법원 경매는 △입찰공고 △물건자료열람 △현지답사 △경매참가신청 △개찰 및 최고가 입찰자 결정(집달관) △낙찰여부 결정 선고(낙찰기일) △대금납부 △소유권이전등기 촉탁 △소유권이전등기 환료 및 인도명령(필요할 경우 명도소송 진행) 등의 순으로 진행된다. 경매정보를 보다가 마음에 드는 물건이 있다면 꼭 현지답사를 갔다와야 한다. 토지경계, 건물 보존상태, 진입로 등을 실제로 가서 파악해야 할 필요가 있다. 가격이 아무리 싸다고 해도 4면이 막힌 땅인 경우 가치가 많이 떨어지기 때문에 이런 부분도 직접 확인해야 한다.

경매에 올라온 감정가는 정해진 기준에 맞춰 감정한 가격이다. 입찰전 꼭 현재 시세가 얼마인지 확인하고 가격대를 비교해보는 게 좋다. 그래야 경매 실패 확률을 줄일 수 있다.

경매 입찰 1시간 전엔 법원에서 조사한 명세서를 열람할 수 있다. 그리고 추가적으로 권리분석을 하는데 필요한 서류들(등기부등본, 임대차 계약서, 임차금액, 임차인 주민등록등본 등)도 같이 볼 수 있으니 사전 조사한 내용들과 비교를 해보며 권리분석을 해봐야 한다. 이와 함께 경매기록을 열람할때 △사건번호, 채권자, 채무자 △등기부상 권리관계 △채권 청구금액 △임대차 관계 △송달관계 등을 확인하자. 경매 물건이 주거용이고 선순위 임차인이 있을 경우 전세금을 100% 낙찰자가 물어줘야 한다.

선순위 임차인은 등기부등본상에 처음 설정한 근저당보다 먼저 전입해서 살고 있는 임차인이다.

◇탄탄한 수요·작은 평수에 투자하라= 통계청이 지난 7월 발표한 2021년 인구주택 총조사에 따르면 1인 가구가 전체 가구에서 차지하는 비중은 33.4%다. 2015년 전국 1인 가구는 약 520만 가구로 전체의 27.2%였지만, 2020년 이후 30%를 넘어서고 있다. 하지만 1인 가구가 늘어나는 데 비해 소형 아파트 공급 물량은 이를 따라가지 못하는 실정이다. 실제 분양시장에 나오는 물량을 보면 대부분 전용면적 59㎡와 84㎡가 주를 이룬다. 따라서 전문가들은 탄탄한 수요가 있는 지역의 초소형 아파트(전용면적 50㎡이하) 경매 물건을 살펴보는 것이 좋다고 권한다. 집값이 급등할 이유가 별로 없는데 서울 등 외부 투자자에 의해 오른 인천, 충남 천안, 강원 원주 등보다는 경남 거제나 창원 같은 안정된 일자리가 있는 지역 주택에 투자하라는 것이다. 또 대형보다는 소형 평수의 집이 비교적 안전하게 투자할 수 있는 경매 대상으로 꼽힌다. 일자리 수요가 있는 지역의 초소형 아파트는 경기 불황을 피해가기도 쉽다. 부동산 경매는 '하이 리스크, 하이 리턴' 시장이다. 그렇기에 방법을 알아도 실제로 선뜻 투자에 나서지 못하는 경우도 많다. 경매 관련 도서와 시중 인터넷 강의 등을 통해 충분히 시장을 알고 투자에 나서는 것이 좋다. 부동산업계의 한 관계자는 "일반적으로 생각하는 부동산 투자와 경매는 크게 다르지 않다"며 "작은 것부터 시작할 수 있는 시장"이라고 말했다.

박순원기자 ssun@dt.co.kr