집값 아직 불안?..이번 주 재초환 완화 '신중 모드'

원희룡 "폐지 없어"..산정 시점·누진 구간 '글쎄..'
1주택 장기거주 감면..부담금 기준 상향 등 '미세 조정'

정부가 이번 주 발표할 재건축 부담금 개선안에 어느 정도 수위의 완화 방안이 담길지 시장의 관심이 쏠리고 있다. 윤석열 정부는 그간 부동산 규제 완화 정책을 줄줄이 내놓으면서도 시장을 자극할 수 있다는 우려에 신중한 모습을 유지해왔다.

이번에도 대대적인 개편보다는 부담금 기준 상향 등 '미세 조정'안을 내놓을 것으로 전망된다. 전문가들은 여전히 서울과 수도권 등에서는 신중한 접근이 필요하지만, 향후 주택 공급을 원활하게 할 수 있는 길을 열어 놓을 필요는 있다고 조언한다.

재초환 개편안 발표…미세 조정 그칠 듯

추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 25일 한 방송에 출연해 "서울 등의 재건축 부담금이 과도하고 필요한 재개발과 재건축을 위축시킨다는 지적이 있다"며 "이번 주 재건축 부담금 완화 방안을 발표할 예정"이라고 밝혔다.

앞서 정부는 지난달 16일 부동산 공급 대책(국민 주거안정 실현방안)을 내놓으면서 9월 중 재건축초과이익환수제(재초환) 개선안을 발표하겠다고 밝힌 바 있다.

재초환은 재건축을 통한 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 초과액의 최대 50%를 부담금으로 내도록 하는 제도다.

시장에서는 재초환으로 인한 부담이 정비사업을 통한 주택 공급을 저해한다는 지적이 많았다. 윤석열 정부가 민간을 중심으로 주택공급을 하겠다는 계획을 내놓은 만큼 정비사업 규제를 대폭 완화할 것이라는 기대감도 컸다.

하지만 정부는 대대적인 개편보다는 시장을 자극하지 않는 수준의 미세 조정안을 내놓겠다는 의지를 내비쳤다.

원희룡 장관은 지난 22일 국토부 기자들과 만나 "토지와 건축주의 이익 보장도 필요하지만 일정 부분 환수가 불가피하다"며 현행 제도를 큰 틀에서 유지해야 한다는 입장을 밝혔다.

그러면서 1주택자이면서 장기 거주한 경우 감면 폭을 확대해주는 방안 등을 거론했다. 시장에서는 여기에 더해 현재 부담금 면제 기준 3000만원을 1억원 수준으로 상향하는 방안이 포함될 수 있다는 전망이 나온다.

반면 부담금 산정 기준 시점을 늦추는 방안이나 누진 부과 구간을 상향하는 방안에는 신중한 입장을 내놨다. 원 장관은 이와 관련 "잘못 건드리면 아예 환수할 게 없어지는 등 국민이 납득 못할 수 있다"며 "시뮬레이션이 필요하다"고 말했다.

현재 재건축 부담금은 조합설립 추진위원회 승인 시점을 기준으로 책정한다. 이후 집값 상승분을 반영해 초과이익을 계산하는 방식이다. 시장에서는 이를 실제 조합설립인가일 등으로 늦춰달라는 목소리가 지속해 나왔다.

신중모드 지속…"거래 정상화 등 필요"

윤석열 정부는 그간 부동산 규제 완화 정책을 줄줄이 내놓으면서도 시장을 자극할 수 있다는 우려에 신중한 모습을 보여왔다.

정비사업 규제 중 앞서 내놓은 분양가상한제 개편안 역시 분양가에 이주비나 손실보상비 등 '필수 비용'을 포함할 수 있도록 하는 방안을 내놓은 바 있다. 이를 통해 오르는 분양가격은 1.5~4% 정도로 시장에 큰 영향은 없었다는 평가다.

최근 부동산 규제 지역을 해제하면서도 지방은 대폭 풀었지만 수도권은 유지해 눈길을 끌기도 했다. 기존 규제를 한꺼번에 풀어줄 정도로 수도권 집값 안정화가 충분히 이뤄지지 않았다는 게 정부의 판단이다.

당분간 이런 기조를 유지할 전망이다. 추 부총리는 이날 방송에서 "부동산 시장의 급등도 급락도 바람직하지 않다"며 "하향 안정화가 정책의 방향"이라고 언급했다. 부동산 가격을 떠받치는 정책으로 가격 하향을 막기보다는 연착륙을 유도할 거라는 의미로 풀이된다.

전문가들은 정부가 부동산 규제를 시장의 흐름에 맞춰 단계적으로 푸는 것은 합리적인 기조라는 평가가 많다. 다만 최근 시장에서 우려하고 있는 거래절벽을 완화할 수 있는 방안이나 향후 주택 공급을 늘릴 수 있도록 하는 길은 열어놔야 한다는 조언도 나온다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "규제를 한꺼번에 풀기보다는 시장 상황에 따라 단계적으로 완화하는 게 합리적인 방향"이라면서도 "다면 현재는 10년 보유 5년 거주하지 않으면 입주권을 거래할 수 없게 돼 있는데, 이런 규제 등을 완화해 거래를 늘려줄 필요는 있다"고 분석했다.

최근 금리 인상으로 시장이 위축한 만큼 규제 완화를 속도감 있게 추진할 수 있는 시기라는 지적도 나온다. 지금 규제를 풀지 않으면 자칫 향후 주택 공급에 차질이 빚어질 수 있다는 분석이다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "지금은 정책보다는 금리가 시장 가격을 통제하고 있다"며 "공급이 걸림돌이 되는 규제를 신속하게 완화해야 향후 공급을 늘릴 수 있을 것"이라고 전망했다.

나원식 (setisoul@bizwatch.co.kr)