재건축·재개발 '새 시대' 열리나.. 기대하는 건설업계
[편집자주]한국이 복합 경제 위기에 처했다. '고물가·고환율·고금리'의 3고(高) 상황 속에서 나랏빚은 1100조원에 육박하고 무역적자 규모가 심화되는 등 악재가 쌓이고 있다. 주요국의 보호무역주의 강화와 긴축통화 기조, 러시아와 우크라이나 전쟁 장기화에 따른 국제 공급망 차질 등 대외적인 여건도 최악이다. 특히 내년 세계 경제가 경기 하강 국면으로 진입할 것이란 경고음도 울린다. 경험해보지 못한 경제위기 상황에서 충격을 줄이기 위해선 결국 민간의 투자를 활성화해 경제활력의 불씨를 살려야 한다는 주장에 힘이 실린다. 이에 정부는 정책 방향을 '민간이 끌고 정부가 미는 역동적 경제'로 잡고 민간 투자의 불씨를 살리기 위한 전략에 역량을 집중하고 있다. 기업들도 대규모 투자로 정부의 정책에 부응하며 위기 극복에 힘을 보태고 있다. 위기를 넘어 새로운 도약으로 나아가고 있는 '팀 코리아'의 발걸음을 따라가 봤다.
①'퍼펙트 스톰' 경고음… 돌파구는 '민간 주도 성장'
②위기극복 팔 걷은 기업들… 한국 도약 이끈다
③기업 끌고 정부 밀고… K-반도체, 공급망 주도권 쥔다
④기업이 여는 '뉴 스페이스'… 민간 우주시대 활짝
⑤"이번엔 K-원전"… 글로벌 시장 '정조준'
⑥규제 풀고 슈퍼앱 기반 디지털 유니버설뱅크 육성
⑦가상자산 활성화… 불법 공매도 제도 손질
⑧'제2 중동 붐' 만들자… 해외건설 투자 급부상
⑨재건축·재개발 새판 짠다
⑩민간 주도 성장, 성공 조건은
━
예를 들어 현재 서울시 민간 정비사업은 3종 일반주거지역 기준 용적률 210%에서 시작해 친환경 건축 등 시책에 부합해 조성하고 토지·공공시설·공공주택 등을 공공 기부채납하거나 매각할 경우 법적상한 용적률 300%로 건축이 가능하다. 반면 공공사업은 300%에서 시작해 최대 500%까지 용적률을 상향할 수 있다.
이 같은 규제 완화가 이뤄지기 위해선 '도심 복합개발 지원에 관한 법률'을 제정해야 한다. 정부는 연내 해당 법안의 국회 통과를 추진하겠다고 밝혔다. 현재 법안은 국민의힘에 의해 발의된 상태다. 법안의 골자는 민간의 전문성·창의성을 활용할 수 있도록 규제 특례를 적용하는 '도시혁신계획구역'을 지정해 문화·상업 등 성장거점을 조성하고 주택을 신속하게 공급하는 내용이 담겼다.
교통이 편리하지만 낙후된 지역은 첨단산업 중심의 '성장거점형'으로, 노후 역세권이나 준공업지 등은 '주거중심형'으로 각각 개발을 유도한다. 입지규제 최소구역(용적률·건폐율 등 규제 완화)도 개편할 예정이다. 이는 기존 '공공도심복합사업'과 유사한 구조다. 다만 신탁사·리츠 등 민간 회사가 토지주와 협력한다는 점에서 공공사업과 차이가 있다.
한국토지주택공사(LH)가 토지주를 설득하던 과정을 민간 회사가 진행하게 되는 것이다. 민간도심복합사업은 토지주 3분의 2 이상이 동의하면 조합을 설립하지 않아도 사업 추진이 가능하다. 리츠는 특수목적법인(SPC)에 토지주, 디벨로퍼(개발사업자), 금융기관 등이 출자하는 방식으로 진행하되 토지주 비율이 50% 이상이어야 한다. 신탁은 토지주들이 신탁사에 토지를 신탁해 사업을 시행하는 방식으로 신탁사가 사업·시공을 모두 관리하는 형태다.
다만 공공기여는 유지할 방침이다. 규제 완화에 따라 발생하는 개발이익에 대해선 공익적 목적으로 사용할 수 있도록 공공주택과 사회간접자본(SOC) 등으로 기부채납해야 한다. 개발이익 사유화를 방지하기 위해 민간사업자의 이윤도 제한한다. 주민 동의율이 30% 미만인 경우엔 공공 후보지 철회 후 민간사업으로의 전환을 적극 지원할 계획이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "정비사업에 거는 기대가 높아질 것으로 보인다"면서 "구조적으로 안전함에도 재건축이 추진되며 사회적 낭비가 유발될 우려 등의 문제도 나타날 수 있다"고 평가했다.
새로운 모델인 민간 분양주택 '내집마련 리츠'(가칭)도 도입한다. 임대주택에 거주하다가 분양 여부와 시기를 자유롭게 선택할 수 있다. 이는 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정이 필요한 사안이다. 주택도시기금 등이 출자한 민간 리츠가 공급주체로서 계약자는 분양가의 절반(보증금 선납)만 내고 최대 10년 임차가 가능하다.
━
다만 사업에 대한 이해도가 낮은 토지주를 상대로 설득과 동의를 얻어야 하는 난관이 예상된다는 전문가들의 의견도 제기된다. 공공사업의 경우 토지주의 공공 시행에 대한 거부감에도 공공기관의 안전성과 신뢰도라는 장점이 있었다.
이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "민간도심복합사업의 리츠 방식은 현 조합방식 정비사업의 비전문성이나 자금조달 어려움 등 단점을 상당 부분 보완할 수 있고 출자 규모에 따라 의결권이 배분되므로 '1인 1표제'로 인한 의사결정 지연 문제도 해소할 것으로 예상된다"면서 "다만 공공기여와 이익상한제 조건이 구체화돼야 판단이 가능하겠고 조합방식 대비 복잡한 구조화금융 수단이 적용돼 토지주들의 동의를 이끌어내는 데 상당한 어려움이 발생할 것으로 예상된다"고 지적했다.
토지주 설득에 활용할 수 있는 성공 사례가 없는 상황에서 상대적으로 신뢰도가 낮은 민간 회사가 토지주에게 리츠 구조와 사업방식, 기대이익과 리스크 등에 대해 설명하고 동의를 구하기까지 상당한 어려움이 예상된다.
이뿐만 아니라 민간도심복합사업은 공공 방식에 비해 공공기여 조건이 강화될 것으로 추정된다. 인센티브 제공으로 인한 기존 정비사업과의 형평성 문제, 개발이익 관련 사회적 논란, 소수 지분 소유자의 권익 보호 등도 난제로 지목된다. 정비사업 활성화로 기대를 모았던 1기 신도시의 경우 정부는 올해 안에 재정비 마스터플랜 연구용역을 거쳐 2024년 수립할 계획이다.
☞ "한국식 나이 바꾸자"… 국민 81.6%, '만 나이' 지지
☞ 휴게소 음식값 인하 거부한 도로공사… 국토부 감찰
☞ "살 좀 빼라"… 하이브 걸그룹 관리에 팬 '분노', 왜?
☞ 주현영, 지드래곤과 열애설 원했다?… "직접 기사 작성"
☞ "악귀가 씌였나"… '김상혁과 이혼' 송다예, 무슨 일?
☞ 증권가, 美 4연속 자이언트스텝 전망… 코스피 어디까지?
☞ 허니제이, ♥예비신랑 누구?… 10세 연하 모델 'NO'
☞ 180달러 주운 아이비… 미국서 차 강도 당해? '충격'
☞ "현타 왔대"… '나는 솔로' 10기 정숙, 상철 변심 알았다
☞ 신민아♥김우빈, 달달한 데이트 포착… "다정하게 팔짱끼고"
김노향 기자 merry@mt.co.kr
<저작권자 ⓒ '성공을 꿈꾸는 사람들의 경제 뉴스' 머니S, 무단전재 및 재배포 금지>
Copyright © 머니S & moneys.co.kr, 무단 전재 및 재배포 금지
- "한국식 나이 바꾸자"… 국민 81.6%, '만 나이 통일' 법안 지지 - 머니S
- 휴게소 음식값 인하 거부한 도로공사… 국토부 감찰 착수 - 머니S
- "살 좀 빼라"… 하이브 걸그룹 관리에 팬 '분노', 왜? - 머니S
- 주현영, 지드래곤과 열애설 원했다?… "직접 기사까지 작성" - 머니S
- "악귀가 씌였나"… '김상혁과 이혼' 송다예, 무슨 일이야? - 머니S
- 증권가, 美 4연속 자이언트스텝 전망… 코스피 어디까지 밀리나 - 머니S
- '결혼' 허니제이, ♥예비신랑 누구?… 10세 연하 모델 'NO' - 머니S
- 180달러 주운 아이비… 미국서 차 강도 당해? '충격' - 머니S
- "현타 왔대"… '나는 솔로' 10기 정숙, 상철 변심 알았다 - 머니S
- 신민아♥김우빈, 달달한 데이트 포착… "다정하게 팔짱끼고" - 머니S