규제지역 해제, 전매제한 풀린 분양권·증여 매물 나올까
증여취득세도 비과세 가능, 중과 전 증여할까
"규제지역해제 지방권 중심 일부 거래 나올듯"
'분양권을 살까? 증여를 받을까?'
규제지역 해제에 따라 포트폴리오 변화에 나선 수요자·투자자들의 움직임이 일부 포착되고 있다. 분양권 매매와 증여가 대표적이다.
전매제한 또는 정비사업 조합원 지위가 풀린 지역에선 분양권 투자를 검토하고, 증여취득세 중과를 피한 지역에선 저가 매도 보다는 증여 쪽으로 방향을 트는 분위기다. 다만 대상 매물이 워낙 적은 만큼 실제 거래량은 미미할 전망이다.
전매제한 풀린 분양권 주목하나
정부가 지난 21일 전국에서 총 41곳의 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)을 해제하면서 수요자·투자자들의 셈법이 빨라졌다.
규제지역이 풀린 곳을 위주로 투자에 나서거나 매도 계획을 세우며 자산 포트폴리오 변화를 노리는 분위기가 일부 포착된다.
그 일환으로 '분양권'에 대한 관심이 높다.
현행 투기과열지구는 소유권이전등기까지 최대 5년, 조정대상지역은 소유권이전등기까지 최대 3년간 전매가 금지돼 사실상 분양권 거래가 막혀 있었다.
그러나 인천 연수구, 남동구, 서구와 세종시는 투기과열지구에서 조정대상지역으로 한 단계 규제가 완화되면서 전매제한 기간이 줄어들었다. 조정대상지역에서 해제된 경기 안성, 평택, 양주, 파주, 동두천시와 지방권은 전매제한 기간 자체가 사라진다.
전매제한이 사라지면 분양권을 매매할 수 있고 전입 의무가 사라져 실거주하지 않고 전월세로 돌릴 수도 있다. 이에 지방권 핵심 지역을 중심으로 일부 분양권 투자 심리가 되살아날 것이란 관측이 나온다.
정비사업의 조합원 지위 양도 제한에 따른 재건축·재개발 분양권(조합원 지위) 투자 가능성도 나온다.
투기과열지구에서 조정대상지역으로 완화된 지역은 관리처분인가 후 재개발, 조합설립인가 후 재건축도 매수할 수 있다.
다만 이들 대상 주택이 적다는 점에서 눈에 띌 만한 거래가 이뤄지긴 힘들 전망이다.
전매제한의 경우 규제지역을 비롯해 '이중삼중' 규제가 덧씌워져 있어 조정대상지역에서 해제가 된다고 해서 모든 지역에서 분양권 전매가 가능해지는 건 아니다.
주택법 제64조에 따르면 주택의 전매행위 제한을 적용받는 주택은 △투기과열지구 △조정대상지역 △분양가상한제 적용주택 △공공택지 외 택지 △공공재개발사업 주택 등 크게 5개 유형이다.
조정대상지역에서 해제된 지역이라도 분양가상한제를 적용받거나 민간택지 수도권과밀억제권역 등에 속하면 전매제한 기간이 그대로 유지된다.
가령 이번에 조정대상지역에서 해제된 경기도 5개 시는 모두 성장관리권역에 포함돼 있어 전매제한기간이 이전과 동일하다.
공공택지 외 택지(민간택지)는 △수도권과밀억제권역 및 성장관리권역(소유권이전등기일까지, 최대 3년) △수도권 자연보전권역(6개월) △지방 광역시(소유권이전등기일까지, 최대 3년) △도시지역 외 지역(6개월) △기타지역(없음) 등으로 나눠 전매제한 기간이 구분돼 있다.
분양가상한제 적용주택과 공공재개발사업 주택의 전매제한 기간은 수도권은 최대 10년, 그 외 지역은 최대 5년이다.
성호철 국토교통부 주택토지실 주택정책과장은 "조정대상지역에 따른 전매제한만 풀리는 거고 상한제 적용 주택이나 민간택지 전매제한 등은 유지되기 때문에 개별 입주자모집공고문을 확인해야 한다"고 말했다. '3개월 남았다'…증여취득세 절세 매물도
규제지역 해제에 따라 증여도 늘어날 것으로 예상되고 있다.
주택 증여는 수증자(증여받는 사람)가 증여세와 취득세를 함께 납부해야 해서 세금 부담이 높은 편이다.
증여세율은 1억원 이하는 10%, 5억원 이하는 20%(누진공제 1000만원), 10억원 이하 30%(누진공제 6000만원), 30억원 이하 40%(누진공제 1억6000만원), 30억원 초과 50%(누진공제 4억6000만원)다.
면제 금액은 배우자 6억원, 직계존속 5000만원(미성년자 2000만원), 직계비속 5000만원, 기타 친족 1000만원 등이다. 가령 성인인 자녀가 5억원의 주택을 증여받으면 면제 금액과 누진공제 금액을 뺀 4억4000만원에 대한 증여세(20%)만 8800만원을 내야 한다.
여기에 증여를 통한 취득세율은 기본 3.5%(부가세 포함 3.8~4.0%)고 조정대상지역 내 공시가격 3억원 이상 주택이라면 12%까지 중과된다. 농어촌특별세와 지방교육세까지 포함하면 13.4%가 중과된다.
이럴 경우 5억원짜리 주택을 증여 받으면서 세금만 총 1억5000만원가량 내야 하는 셈이다.
그러나 조정대상지역에서 해제되면 증여취득세가 중과되지 않아 상대적으로 부담을 덜 수 있다.
아울러 이번 해제지역 내에서 증여로 주택을 취득한 사람은 2년 이상 거주요건을 충족하지 않아도 1가구1주택 비과세도 적용받을 수 있다.
더군다나 내년부터 증여취득세가 더 늘어날 전망이라 규제지역 해제와 맞물려 증여를 선택하는 이들이 늘어날 것이란 전망이 나온다.
2023년부터는 증여취득세 과세기준을 '공시 가격'이 아닌 '시가 인정액'으로 본다. 시가 인정액은 취득일로부터 6개월 이내 감정가액, 공매가액 및 유사매매사례가액 중 가장 최근 거래가액으로 산정된다. 사실상 시세를 과세표준으로 삼는 것이다.
다만 분양권 매매나 증여 등은 매물이 극히 적은 만큼 눈에 띄게 거래가 이뤄지긴 어려울 것 분석이 나온다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "길게 보고 학군이 좋은 지역 등 핵심지역 중심으로 분양권에 투자하는 사람이 있을 수 있다"며 "지방의 경우 '마피(분양가보다 떨어진 가격)' 등으로 나온 분양권들이 있는데 전매제한이 풀리면 일단 매수한 뒤 전월세로 돌리는 식으로 투자해놓고 입주할 때쯤 시세차익을 얻으려는 움직임이 예상된다"고 말했다.
이어 "증여 또한 기존 투자자들 중 저가매도가 아쉬운 사람들이 대안으로 선택하는 추세"라며 "당장 내년 증여취득세 부담이 커진 상황이라 그 전에 절세 방안으로 선택할 가능성이 높다"고 덧붙였다.
그러면서도 "전매제한은 규제지역에서만 풀린다고 다 해제되는 게 아니고 증여의 경우 증여취득세 중과가 강화되기까지 얼마 안 남았는데 아직 절세 방법을 모르는 분들도 많다"며 "더군다나 시장도 전반적으로 침체돼 있어 이들 거래가 시장에 미칠 영향은 미미해보인다"고 말했다.
채신화 (csh@bizwatch.co.kr)
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