[매경부동산아카데미 칼럼] 노후 빌라 재건축사업 진행 하는 방법

20세대 미만의 노후 빌라 재건축을 중심으로

일반적인 재건축사업 방식
노후빌라의 경우 현행법에 따른 용적율에 미달하는 건축물이 많다.
가령 현재 3층 또는 4층인 노후빌라를 5층으로 재건축하여 원주민에게 배정되는 몫 이외의 1개층이나 2개층을 일반분양하여 일반 분양물의 매출을 공사비 등 사업비에 충당하는 방식으로 재건축 사업을 진행한다.
아무리 작은 규모의 재건축이라고 하여도 건축관련 법규와 세무관련법규, 등기관련 법규, 사업구도와 관련된 법규 등에 능통한 경험 있는 건설사를 통해서 진행해야 한다.
즉 공사중단, 무리한 추가 공사비요구, 저품질시공 등 여기저기에서 발생하는 다양한 종류의 피해를 예방하기 위해서는 소규모 빌라 재건축의 경험이 많은 업체를 선택해야 한다. 유일한 전재산을 맡기는 사업일 수 있기 때문에 업체 선택에 소홀함이 있어서는 안될 것이다.

20세대 이상의 노후 빌라재건축
20세대가 넘는 노후 빌라 재건축의 경우 ‘빈집및소규모주택정비에 관한특례법’상 소규모재건축 조합을 만들어서 진행하는 것이 가장 빠르고 경제적이다. 재건축 사업계획서를 작성하여 관할 관청으로부터 연번동의서(동의서 번호가 매겨진 구청장 직인이 날인된 동의서)를 받아서 전체 세대중 75%의 동의만 얻으면 소규모주택 재건축조합 설립이 가능하다. 이후 단계는 조합설립 이전의 절차보다는 비교적 용이 하게 절차진행이 가능하다.

20세대 미만의 노후빌라 재건축
그런데, 20세대 미만의 노후 빌라재건축의 경우 조합설립이 법상 불가능하여 그동안 실무상 난이도가 있는 100% 동의에 의한 재건축 또는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 의한 재건축이 가능했었다. 다만 후자의 경우 80%동의를 얻어서 집합건물법상 재건축관리단을 설립할 수 있었지만 건축허가를 위해서는 100% 동의를 얻어야 했기 때문에 사실상 100% 재건축 동의를 얻지 않고서는 재건축사업이 쉽지 않았다.
즉 1명만 동의하지 않아도 재건축이 쉽지 않았던 관계로 일부 소유주들은 이른바 알박기 형식의 행태를 벌여서 결과적으로 나머지 주민들의 피해를 양산해 왔었다.

이른바 ‘알박기’ 사례
서울시 송파구 어느 지역의 노후 빌라는 단열이 안되어서 겨울에는 곰팡이가 생기고 춥고 여름에는 너무 더워서 에어컨을 켜면 전기료가 40만원이 나오는 관계로 선풍기에 의존해서 살고 있었다. 비가 오면 발생하는 누수현상을 막을 수 없을 정도로 노후화 되었다. 주민분들은 생전에 새집에서 살아보는 것이 돌아가시기 전의 소원이라고 하였다. 그런데, 갭투자로 알박기 들어온 1세대가 무리한 조건을 요구하면서 자신이 선정한 시공사, 자신이 선정한 시행사에게 재건축사업을 맡기겠다고 주장하였다. 그 1세대는 사업실적도 부실한 그들과 어떤 커넥션이 있어 보였다. 시공능력도 부족하고 20세대 미만의 소규모 재건축사업에서는 불필요한 시행법인까지 선정하겠다고 주장하였다. 결과적으로 그 한 세대 때문에 주민분들은 재건축도 못하고 열악한 주거여건을 견디면서 지금까지 노후 주택에서 살고 있다. 그 당시에는 무상으로 재건축이 가능하였었는데, 지금은 치솟는 공사비 때문에 추가부담금을 일부 부담해야 하는 상황이 되었다.
이러한 현장들은 전국적으로 산재한다. 자기 세대를 특별 대우해 주기를 바라고 이른바 ‘도장값’을 요구하는 등의 사람들 때문에 대부분의 주민들이 곰팡이, 바퀴벌레와 함께 살아야 하는 것이다.

건축법규의 개정
그런데, 작년 2021년 8월에 건축법이 개정 되어 이전 보다는 용이 하게 재건축이 가능하게 되었다.
건축법 제11조 제11항에 의하면 “건축허가를 받으려는 자는 해당 대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 건축주가 집합건물을 재건축하기 위하여 집합건물의 소유및관리에관한법률 제47조에 따른 재건축 결의가 있었음을 증명한 경우에는 전체 소유자의 동의가 있을 필요가 없고 공유자 80% 이상의 동의(동의한 공유자 지분의 합계가 80%이상)만 얻고 건축허가를 진행할 수 있도록 규정되었다”.
즉 20세대 미만의 노후빌라 재건축의 경우에 ‘집합건물의소유및관리에관한법률’에 따른 재건축을 진행하되 반대자에 대한 매도 청구 소송을 진행하면서 80% 동의만을 얻어 건축허가를 진행할 수 있게 된 것이다.

노후 빌라 전체 소유권 확보 이전 철거 착공방법
아직 건물소유권을 확보하지 못했다고 하여도 명도단행가처분 판결에 따라 건물을 철거했거나 매도청구소송의 1심에서 승소한 시행자가 1심에서 정한 매매대금을 공탁하고 가집행선고부 판결에 따른 인도집행으로 건물을 인도받아 철거한 경우라면 형법상 정당행위에 ㅅ해당하므로 재물손괴죄가 성립하지 않는다고 판결한 사례(대판 1998,2.,12 선고 97도 2877, 대구지법 2014,11,13, 선고 2014고단3549)등이 있다.

위와 같은 법적절차에 따르지 않고 자력으로 건물을 철거하는 무식한 일을 벌인다면 재물손괴죄가 성립할 수 있을 것이다.
즉 재건축에 반대하는 구분소유자에게 매도청구소송을 진행하면서 1심승소후 가집행 선고를 받아 인도를 받아 착공하는 방법이 정상적인 방법인 것이다.

마지막으로 아쉬운 점은 ‘도시및주거환경정비법’이나 ‘빈집및소규모주택정비에관한특례법’상의 재개발, 재건축의 경우 조합원의 재산을 조합에 양도한 것으로 보지 않는다, 환지로 본다. 따라서 양도세를 부담하지 않는다. 사업소득세에 대한 특례도 규정되어 있다. 그러나 집합건물의소유및관리에관한법률상의 재건축이나 임의 재건축의 경우 더욱더 소규모 영세사업임에도 불구하고 위와 같은 세제혜택이 명문화되어 있지 않다. 따라서 재건축 전반에 관한 행정업무에도 능통한 전문적인 노하우를 가진 업체를 선정하는 것이 중요하다.

[민경호 교수]
닥터빌드 대표이사
건국대학교 부동산학과 겸임교수