"서울 아파트값 38%, 경기는 58% 거품"..중위값 기준 서울 3억6000원, 세종은 4억원 부풀려져

한경연 '주택가격 거품 논란·평가' 보고
전국 최고는 세종 60%..서초구 50% 넘어

지역별 주택가격 거품 비율. 한국경제연구원 제공

서울 부동산 시세의 최소 38% 이상은 ‘거품’이라는 연구 결과가 나왔다. 전국에서 가격 거품이 가장 과도하게 낀 지역은 세종시로, 시세의 60%에 달하는 것으로 분석됐다. 지역별 중위가격(한줄로 세울 때 한 가운데 가격)으로 적용해보면 세종은 약 4억원, 서울은 3억6000만원, 경기는 3억1000만원 정도가 부풀려진 가격이란 계산이 가능하다.

전국경제인연합회 산하 한국경제연구원(한경연)은 23일 발표한 ‘주택가격 거품여부 논란 및 평가’ 보고서에서 이같이 밝혔다.

한경연이 전국 200여개 아파트단지의 적정가격과 실제 거래가격을 비교한 결과, 서울은 현재 형성된 시세의 38% 이상, 경기는 58% 이상, 지방은 19% 이상 과대평가된 것으로 나타났다.

한경연은 아파트의 적정가격을 산출할 때 사용승인일이 5년을 지나고 준공 20년 이내인 아파트 단지를 표본으로 선정했다. 재건축·리모델링에 따른 프리미엄이 가격에 반영될 가능성을 배제한 것이다. 아울러 해당 아파트가 미래에 창출해낼 수 있는 수익과 시장가격을 비교하는 ‘현재가치법’을 사용했다. 아파트의 전세가에 전월세 전환율을 적용해 산출한 연간 수익에 시장금리를 적용해 적정 현재가치를 구했다고 한경연은 밝혔다.

지역별로는 서울 강북권역에 37%, 강남권역에 38% 정도의 가격거품이 존재하는 것으로 나타났다. 강남 동남권역의 거품 수준은 40%를 초과하는 것으로 조사됐다. 특히 서초구의 가격거품은 50% 수준을 넘어서며 서울에서 가장 높은 것으로 분석됐다. 예컨대 강남 아파트 값이 20억원이라면 7억6000만원이, 강북 아파트 값이 15억이라면 5억5500만원이 거품이란 계산이 나와, 실제 거품 가격 자체는 비싼 강남이 더 클 수밖에 없다.

한편, 경기지역의 주택가격 거품은 58% 수준으로 전국에서 세종시(60%)에 이어 두 번째로 높은 것으로 나타났다. 이러한 가격거품 현상은 2019년 이후에 특히 심화됐는데, 한경연은 이를 두고 “서울 주요지역 고강도 규제강화에 따른 풍선효과가 주요하게 작용한 것”으로 분석했다. 경기지역에서는 안성(87%), 여주(85%), 의왕(80%) 순으로 가격거품이 높게 나타났다.

지방은 평균 19.7%의 가격거품이 존재하는 것으로 조사됐다. 인천 계양, 부산 연제, 대구 수성, 광주 화정 등 일부 지역을 제외하면 지방의 경우에는 주택가격 거품이 서울 등 수도권의 거품수준에는 미치지 못하는 것으로 분석됐다.

아파트값 상승률.

다만, 경향신문이 아파트 가격 거품 수준을 지역별 실제 가격에 대입해봤더니 다른 점이 드러났다.

한국부동산원 조사를 보면, 올해 8월 기준 전국 아파트 중위가격은 3억6900만원이고, 가장 높은 서울은 9억5900만원이었다. 두 번째로 중위가격이 높은 세종은 6억6200만원이고, 경기는 5억3700만원이었다.

이를 한경연 조사 결과에 단순 대입해 보면, 서울의 경우 아파트값 3억6442만원이 거품이란 추산이 가능하다. 세종은 3억9720만원이 거품이고, 경기는 3억1146만원이 부풀려져 있는 셈이다.

즉 서울은 거품 비율은 38%로 경기(58%)보다 낮지만 절대 가격이 더 높아서 실제 거품 가격 자체는 5000만원 이상 높은 편이다. 다만 세종은 거품이 워낙 커서 절대 가격으로도 중위값 기준으로 4억원 가까이나 거품으로 평가될 수 있다.

이승석 한경연 부연구위원은 “국토에 비해 인구밀도가 높은 한국의 여건상 주택 시장가격에 평균 10~15% 정도 거품이 존재해 왔던 것이 사실이지만, 주택가격 거품이 40%에 근접한 것은 지나친 수준”이라며 “일부 지역의 가격거품이 60%를 넘어서는 등 극단적 버블현상이 발생한 것은 핀셋규제에 따른 풍선효과 등 주택정책 실패의 결과로 볼 수 밖에 없다”라고 지적했다.

김상범 기자 ksb1231@kyunghyang.com