둔촌주공, 공사비 1조1000억 올렸지만.. 분양가에 반영못해 속앓이

6개월만에 공사 재개 '물꼬'
조합원 1인당 분담금 1.8억 ↑
'분양가상한제' 적용되는 단지
금융비 등 반영 근거 부족

<연합뉴스>

6개월여간 공사가 중단됐던 서울 둔촌주공아파트가 공사 재개를 위한 물꼬를 텄지만, 중단 기간 발생한 금융비와 자재비 상승 등으로 인해 공사비가 늘어나면서 향후 둔촌주공아파트 분양가 변동에 이목이 집중되고 있다.

22일 부동산업계에 따르면 둔촌주공아파트 사업비 증가가 분양가 인상에 미치는 영향은 제한적일 것으로 전망된다. '분양가상한제'(분상제)가 적용되는 단지인 만큼 실제 공사비와 다른 '기본형건축비'가 공사비로 책정되고, 중단 기간 발생한 금융비를 분양가에 반영할 근거가 부족하기 때문이다.

앞서 지난 19일 둔촌주공 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)은 조합에 공사비 변경 계약을 요청했다. 지난 2020년 공사비변경계약 당시 3조2000억원이었던 공사비는 이번에 4조3677억5681만원으로 약 1조1000억원 올랐다. 조합원 1인당 1억8000만원의 분담금이 늘어난 셈이다. 공사비가 급격하게 늘어나면서 조합원 사이에서 분양가를 올려 손실을 줄여야 한다는 주장이 제기됐다. 정비사업에서 발생할 수 있는 수익이 일반분양밖에 없기 때문에 분양가 인상 외에는 다른 방법이 없다.

하지만 전문가들은 둔촌주공의 분양가가 증액된 사업비 만큼 올라가기는 어려울 것으로 내다봤다. 분상제를 적용받는 단지는 분양가 산정을 위해 심사를 받아야 한다. 분상제 분양가는 택지비와 건축비의 합에 별도 가산비용을 합산해 책정된다. 둔촌주공은 앞서 여러차례 택지 감정을 받았기 때문에 이에 대한 변동이 크지 않아 분양가 인상을 위해서는 '건축비 가산'이 필요하다.

시공사업단이 이번 증액한 금액을 세부적으로 살펴보면 △금융비용 3644억원 △재착공에 따른 원자재 가격 상승분 3617억원 △기존 원자재 가격 상승 누락분 310억원 △공사중단 전 발생한 손실금액 543억원 △공사중단 기간에 따른 손실 금액 396억원 △공사기간 연장에 따른 손실금액 1125억원 △중단·재개 준비 금액 456억원 △설계 변경에 따른 추가 공사비 1253억원 등이다.

현재 분양가 산정을 위해 사용되는 '공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙'을 보면 '원자재 상승에 따른 가격 변동'은 국토교통부에서 선반영해 표준형건축비를 산정하기 때문에 분양가 상승에 영향을 미치기 어렵다. '건축비 가산 항목' 역시 발코니 확장, 공동주택성능 향상 비용, 스마트설비 설치 비용 등으로 제한돼 있어 이번 증액 금액을 반영하기는 어려워 보인다. 특히 증액 항목 중 가장 큰 비중을 차지하는 금융비용과 공산 중단에 따른 손실 금액 등은 건축비와 택지비 어디에도 해당하지 않아 분양가에 영향을 미치기 어렵다.

한 부동산 전문가는 "분양가 심사에 직접 참여해 보기도 했지만 둔촌주공처럼 착공 후 공정률이 50%가 넘어갈때까지 분양이 미뤄지거나 공사 중단이 이렇게 길게 이어진 사례가 없었다"며 "결국 분양가 심사위원들은 해당 비용을 분양가에 반영해야 하는가를 두고 고민할텐데, 분상제가 폐지되지 않는 이상 현행법상 금융비용이나 손실 금액을 분양가에 추가하기는 어려울 것"이라고 설명했다.

건설업계와 보증기관 전문가 역시 분양가 인상이 어려울 것으로 내다봤다. 관계자들은 "공사 중단의 귀책 사유가 조합 내부에 있는 만큼 해당 비용을 추가하는 것이 분상제 취지에도 맞지 않는다"고 입을 모았다.

이런 전망에도 불구하고 조합 측은 분양가를 4200만원 수준까지 올려야 한다고 주장하고 있다. 한 조합 관계자는 "현 단계에서 구체적으로 말하기는 어렵지만 분상제가 적용되더라도 분양가를 올릴 수 있는 근거를 찾았다"며 "이미 공사 기간 연장 등으로 피해를 입은 조합원들의 금전적인 피해라도 최대한 줄일 수 있도록 할 것"이라고 말했다.

한편 둔촌주공의 분양가는 기존 예상된 평당 3400만~3600만원보다는 소폭 상승할 것으로 보인다. 지난 15일 국토부가 기본형 건축비를 두달 만에 2.5% 올렸기 때문이다. 또 현재 약 56%의 공정이 진행된 만큼 80%를 채워 후분양을 실시한다면 공사 중단 기간동안 발생한 '기간이자'를 분양가에 반영할 수 있다. 기간이자는 착공일로부터 입주자모집 공고일까지 발생한 이자를 산정하기 때문에 조합의 귀책 사유로 인해 발생한 공사중단 기간도 이자 산정 기간에 포함될 수 있다.

김남석기자 kns@dt.co.kr