서초 내곡지구 개발이익 1.3조..김헌동 SH사장 "건물만분양 주력"
서울주택도시공사(SH공사)가 2013년부터 진행한 서초 내곡지구 공공주택 개발사업을 통해 당초 기대이익보다 5배 많은 약 1조3000억원의 수익을 거둔 것으로 나타났다.
내곡지구 총 투자비는 토지보상비, 간접비, 금융비 증가로 당초 계획한 1조8199억원보다 2156억원 증가한 2조355억원으로 집계됐다.
하지만 내곡지구에 공급한 SH공사 보유 자산인 임대주택 2138호의 가치가 1조2953억원(공시가격 기준)으로 평가돼 실질적인 개발수익은 1조3063억원이라는 게 SH공사의 설명이다.
우선 공공분양주택 2214호를 건물분양주택으로 전환하면 사업수지는 2877억원 감소하나 토지 자산가치 증가로 개발이익은 2조3869억원 늘어난다.
특히 해당 구역에 용적률 450%를 적용한 고밀개발을 추진하면, 현재 공급된 물량의 4배 규모인 8960호의 건물분양주택을 공급할 수 있으며 이에 따른 개발이익은 3조1628억원으로 추정된다.
다만 이런 분석치는 여러 가정이 전제된 만큼 불확실성도 있다. SH공사 관계자는 "내곡지구는 이미 공공분양을 완료했기 때문에 건물분양주택으로 전환할 수 없다"며 "이런 규모의 사업지에 처음부터 건물분양주택을 추진했다면 높은 개발이익을 기대할 수 있었다는 의미"라고 설명했다.
김 사장은 이날 기자간담회에서 "구룡마을, 성뒤마을 등 새로 개발할 곳은 용적률을 최대한 높이는 노력을 할 것"이라며 "저평가된 토지 위에 용적률 100~200%대 아파트를 500% 이상 초고층 아파트로 고급스럽게 지어서 건물만분양 주택을 공급하겠다"고 말했다.
김 사장은 최근 건설 원자재 가격 상승에 따른 분양가 인상폭은 크지 않을 것으로 예측했다. 당초 공언한 강남 3~4억원대 건물만분양 주택 공급이 공사비 인상을 감안해도 가능하다는 의미다.
김 사장은 "최근 강남 재건축 아파트 건축비가 보통 (3.3㎡당) 800만~900만원 정도 된다"며 "건축비 800만원이면 골조공사비가 약 30%인데 시멘트와 철근 가격 인상을 고려해도 건축비에서 차지하는 비중이 5~10% 수준에 그친다"고 말했다.
그는 "SH공사는 이미 건물만분양 공급 준비가 끝났다"며 "위치를 구체적으로 밝힐 수 없지만 꽤 많은 양을 준비했고 (공급 결정을) 기다리고 있다"고 했다.
한편 이날 김 사장은 SH공사가 보유한 공공주택의 자산가치 반영이 비현실적이어서 제도 개선이 필요하다는 견해를 밝혔다.
김 사장은 "대치1단지, 수서6단지 등 강남권 소재 공공주택의 장부당 토지가격은 가구당 1000만원에 불과하고 건물가격은 감가상각돼 200만~400만원 수준"이라며 "가구당 자산가치가 약 1200만원 수준인데 실제 가치는 3~5억원 수준으로 20~30배 차이가 난다"고 지적했다.
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