내곡지구 개발이익 '1.3조'.. 공공주택 비율 2배 높여 이익 5배 증가

서울주택도시공사가 서초구 내곡지구 공공주택 개발 사업으로 약 1조3000억원의 개발이익을 거둔 것으로 나타났다. /사진=뉴스1

서울주택도시공사(SH공사)가 서초구 내곡 보금자리주택 사업(내곡지구 공공주택 개발 사업) 착수 당시 목표 대비 5배 증가한 약 1조3000억원의 개발이익을 거둔 것으로 나타났다.

22일 김헌동 SH공사 사장은 서울 강남구 SH공사 본사에서 기자 브리핑을 열고 내곡지구 사업 착수 전 사업성 검토 내용과 사업 종료 후 결과를 비교 분석한 결과를 발표했다.

SH공사에 따르면 내곡지구에서 분양주택 2214가구, 임대주택 2138가구 공급과 민간 택지매각 10만3306㎡(전체 면적의 12.7%)를 통해 1조3036억원의 개발이익을 거뒀다고 밝혔다.

내곡지구 투자비는 보상비, 간접비, 금융비용 증가로 사업성 검토 당시와 비교해 2156억원 증가했다. 그러나 임대주택 2138가구의 자산가치 1조2953억원이 추가 반영되면서 개발이익은 사업 착수 당시 목표로 했던 2456억원에서 1조3063억원으로 5배 증가했다.

이는 내곡지구가 2009년 당시 오세훈 서울시장의 방침으로 장기전세주택 의무건설을 추가해 공공개발사업의 공공임대주택 의무비율을 25%에서 50% 상향함으로써 공공임대주택을 많이 공급한 결과에 따른 것이다.

내곡지구 택지조성원가는 3.3㎡당 890만원이었으나 내곡지구 공사 소유 전용면적 84㎡ 공공주택은 7950만원으로 택지조성원가 대비 토지가격이 많이 상승했다.

김헌동 SH공사 사장이 SH공사 본사에서 내곡지구 사업성 분석 결과를 공개했다. /사진=신유진 기자

SH공사는 나아가 내곡지구에 건물분양주택을 공급할 경우 사업성이 어떻게 변화하는지도 분석했다. 그 결과 기존 분양주택을 건물분양주택으로 전환해 공급하거나 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율)을 상향해 건물분양주택 공급을 확대할 경우 개발이익이 대폭 향상되는 것으로 확인됐다.

내곡지구 분양주택 2214가구를 건물분양주택으로 전환했을 경우 2877억원 손실로 악화되지만, 공사소유 토지 자산가치가 증가해 개발이익은 2조3896억원(공사가격 기준)으로 오히려 증가했다는 것이 SH공사의 설명이다.

특히 용적률을 450%로 높일 경우 건물분양주택을 8960가구 공급할 수 있으며, 토지 자산가치 증가와 현금사업 수지 개선으로 개발이익은 3조1628억원(공시가격 기준)으로 증가하는 것으로 분석됐다.

SH공사 관계자는 "내곡 전체 개발면적 81만1615㎡ 중 42만9912㎡(전체면적의 53%)를 시민을 위한 공원녹지, 교육시설 용지 등으로 조성하고 지방자치단체에 무상으로 공급해 공공의 자산을 시민에게 환원했다"고 말했다.

SH공사는 추후 개발사업 추진 시 시민을 위한 공공자산을 충분히 확보해 공공자산의 가치를 증대할 계획이며 주택사업 또한 건물만 분양하는 사업 중심으로 전환해 추진할 예정이라고 밝혔다. 공사가 공공자산을 확보하는 것에 대한 제도적 제약으로 꼽히는 사업 타당성 분석 기준과 지방공기업 회계기준 등에 대한 제도 개선도 건의할 예정이다.

김헌동 사장은 "앞으로 주요 사업지구의 사업 결과를 추가로 공개해 시민의 알 권리를 충족하고 공사 경영의 투명성, 신뢰성을 확보하기 위해 공공데이터를 지속해서 공개할 것"이라고 밝혔다.

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