인천·세종 15억 넘는 주택도 주담대 가능.. 비규제지역 되면 분양권 전매 제한 완화 [부동산 규제지역 대거 해제]

투기과열지구·조정대상지역 해제, 달라지는 점은

21일 발표된 지방 광역시·도 조정대상지역 전면해제와 일부 투기과열지구 해제는 현재 부동산 시장 규제 '빅3'인 대출, 세금, 청약 모두 완화되는 게 핵심이다.

우선 투기과열지구에서 주택담보인정비율(LTV)은 집값이 9억원 이하일 경우 40%, 9억원을 초과할 경우 20%로 제한되고 15억원을 초과하는 아파트에는 대출이 나오지 않았다. 또 총부채원리금상환비율(DSR)이 시가 9억원을 초과하는 담보대출에 차주 단위로 적용됐다. 조정대상지역에서는 9억원 이하 LTV 50%, 9억원 초과분은 30%, 총부채상환비율(DTI) 50%로 제한됐다.

비규제지역이 되면 LTV 70%, DTI는 60%로 상향 조정돼 대출한도가 늘어난다. 취득세, 양도소득세, 종합부동산세 부담도 줄어든다. 1주택자가 양도세를 감면받기 위해서는 조정대상지역에서는 2년 보유, 2년 실거주 요건을 충족해야 하지만 비규제 지역에서는 실거주 조건 없이 보유만으로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

또 일시적 2주택자는 기존 주택 1년 이내 처분조건도 3년으로 늘어난다. 아울러 조정대상지역에서 2주택자는 기본세율에 20% 중과, 3주택자는 30% 중과되는데 비규제지역이 되면 중과세율이 적용되지 않고 양도차액에 따른 6~45% 기본세율만 적용된다. 다주택자 장기보유 특별공제도 비규제지역에서는 받을 수 있으며 양도차액을 30%까지 공제받을 수도 있다.

조정대상지역에서 2주택자 이상인 경우 종부세율은 1.2~6%까지 적용되지만 규제가 해제되면 과세표준에 따라 0.6~3.0%로 적용된다. 취득세도 규제지역에서는 2주택 취득 시 두번째 주택 취득세는 8%가 적용되지만 비규제지역이 되면 2주택 취득 시에도 1주택처럼 1~3%의 일반세율이 적용돼 부담이 줄어든다.

청약 및 전매 등 규제도 완화된다. 조정대상지역에서는 청약통장 가입기간이 2년 이상 납부해야 1순위 자격이 주어지는데 비규제지역에서는 가입 후 6개월만 지나면 된다. 또 주택 소유 여부와 관계없이 세대주와 세대원 모두 청약이 가능해진다.

투기과열지구에서는 분양가상한제가 적용된 주택의 경우 최소 5년, 최대 10년까지 분양권 전매가 불가능하고 조정대상지역은 3년간 불가능하다. 비규제지역에서는 전매제한 기간이 분양권 계약 직후 또는 6개월 이내에도 가능하다. 중도금 대출요건도 완화된다.