서울 경기 규제는 그대로.."부동산 한파 녹이기엔 역부족"

41개 지역 조정대상지역 해제
LTV 최대 70%까지 가능해져
세종은 투기과열지구만 해제
파주·평택 등 외곽 5곳 풀었지만
서울 주변도시 이중규제 여전해
전문가 "거래절벽 해소엔 글쎄"

◆ 부동산 규제 2차 해제 ◆

서울·인천·경기와 세종시를 제외한 전국 모든 지역이 부동산 규제지역에서 해제된다. 수도권에서도 외곽 지역에 해당하는 파주, 평택, 안성, 동두천, 양주 등 경기도 5개 지역은 조정대상지역에서 해제된다. 집값 하락세가 가파른 인천과 세종은 투기과열지구에서 해제하되, 조정대상지역 규제는 유지하기로 했다. 조정대상지역에서 해제되면 주택담보대출비율(LTV) 최대 70%까지 대출이 가능해진다. 양도소득세·종합부동산세 관련 규제도 완화된다.

21일 국토교통부는 제3차 주거정책심의위원회를 열고 인천·세종 지역의 투기과열지구를 해제하고 세종을 제외한 지방권 및 일부 수도권 외곽 지역의 조정대상지역을 해제키로 의결했다. 다만 서울은 투기과열지구와 조정대상지역이 모두 현행대로 유지된다. 이번 규제지역 조정 결과는 26일 0시부터 효력이 발생한다.

투기과열지구에서 해제되는 지역은 세종시와 인천 연수·남동·서구 등 4곳이다. 이로써 수도권을 제외한 지방의 경우 모든 지역이 투기과열지구에서 해제됐다. 조정대상지역이 해제되는 곳은 경기도 안성·평택·양주·파주·동두천시 등과 해운대·수영·연제구 등 부산 전 지역, 대구 수성구와 광주, 대전, 울산, 충북 청주, 충남 천안·공주·논산, 전북 전주 완산·덕진구, 경북 포항 남구, 경남 창원 성산구 등이다. 이날 결정으로 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로 줄었고 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 감소했다. 국토부는 "최근 하향 안정세로 접어든 지방 부동산 시장의 동향을 감안했다"고 설명했다. 기획재정부도 이날 부동산가격안정심의위원회를 열어 세종시에 대한 주택투기지역 해제를 결정했다. 이로써 전국의 투기지역은 서울 용산·서초·강남·송파 등 서울의 15개 자치구만 남게 됐다. 정부가 6월에 이어 규제지역 해제를 한 번 더 단행한 것은 최근 급랭 중인 부동산 시장 상황을 고려할 때 자칫 경착륙을 할 수도 있다는 우려 때문인 것으로 해석된다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 "부동산 전문가들의 일부 우려와 달리 정부는 아직 부동산 시장의 경착륙을 걱정할 단계는 아니라고 본다"며 "다만 거래량 감소 등을 감안했을때 자칫 실수요자들의 정상적인 주택 거래마저 막을 수 있겠다는 판단이 들어 규제지역을 해제했다"고 설명했다. 권 실장은 서울과 인접 지역의 규제지역 해제가 이뤄지지 않은 이유에 대해선 "아직 주택 가격이 높은 수준이고 하락 전환한 기간도 얼마 되지 않았다는 점을 고려하면 보다 신중한 접근이 필요하다"고 덧붙였다. 부동산 규제지역에서 해제되면 대출과 세금, 청약 등 여러 분야의 규제가 완화된다. 예를 들어 조정대상지역 이상의 규제를 받는 지역에서는 다주택자가 집을 살 때 주택담보대출을 전혀 내어주지 않는다. 하지만 규제가 해제되면 다주택자라도 주택담보대출을 받을 수 있게 된다.

LTV도 대폭 완화된다. 투기과열지구에서 해제되면 15억원을 초과하는 아파트도 주택담보대출을 받을 수 있다. 조정대상지역에서 해제되면 30~50%로 제한받던 LTV 규제가 한층 완화된다. 이 밖에도 다주택자 취득세 중과나 양도세, 장기보유특별공제 배제, 종부세 추가 과세 등의 불이익도 받지 않을 수 있게 된다.

한편 급격한 금리 인상과 거래량 감소로 분양 아파트 입주까지 미루는 사람들이 크게 증가한 것으로 조사됐다. 주택산업연구원이 전국 600여 개 주택사업자를 설문조사한 결과 지난 8월 전국 분양 아파트 입주율은 76.8%로, 전월 대비 2.8%포인트 하락했다. 아파트 입주율은 지난 5월 82.4%를 기록한 이후 3개월 연속 하락했다. 주산연은 "경기 침체와 금리 상승 등으로 입주율이 향후 더 낮아질 것으로 보인다"며 "입주율 저하를 막기 위해서는 주택 거래 활성화, 무주택자에 대한 대출 지원 강화 등 조치가 필요하다"고 설명했다. 이런 가운데 부동산 시장 악화로 연말에 예정됐던 아파트 분양 물량도 급격하게 감소하는 모습이다. 부동산 정보업체 부동산R114에 따르면 올해 11~12월 전국 아파트 분양 예정 물량은 총 7만9649가구(총 가구 수 기준)로 전망된다. 직전 2개월인 9~10월 물량(11만1812가구)에 비해서는 28.8%나 감소할 예정이며, 지난해 동기(9만5695가구)에 비해서도 16.8% 줄어든 물량이다. 분양업계에서는 일부 시행·시공사를 제외하고는 대부분 분양 일정을 미루는 상황이라고 분위기를 전했다.

전국 아파트 청약 경쟁률도 급감하고 있다. 부동산R114에 따르면 올해 1월~9월 20일 아파트 청약 경쟁률은 9.64대1을 기록했다.

[김동은 기자 / 박준형 기자]

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