조정지역 해제에도 반응은 미지근.. "금리 부담에 집값 재상승은 어려울 듯"

매수세 가로막는 가장 큰 원인은 금리
규제 정상화·매도자 출구전략 마련 차원 정도의 의미
부동산 시장 연착륙 원한다면 규제완화 더 필요

정부가 세종시를 제외한 모든 지역에 대한 조정대상지역을 해제했지만 집값이 재상승할 가능성은 없다는 게 시장의 전반적인 평가다. 시장을 짓누르고 있는 금리인상이 현재 진행형인데다 서울·수도권 일대는 여전히 투기·투기과열지역으로 묶여 있기 때문이다. 부동산 전문가들은 과도한 규제를 정상화하는 차원에서 의미가 있을 뿐 시장의 자금이 부동산으로 흘러들기에는 제약이 많다고 했다. 일각에서는 시장의 연착륙을 위해서 서울·수도권의 핵심지역을 제외한 곳에는 규제완화를 서둘러야 한다는 지적도 나온다.

국토교통부는 21일 제3차 주거정책심의위원회 및 제61차 부동산가격안정심의위원회를 열어 인천·세종은 투기과열지구에서 해제하고 부산과 대구, 대전 등 지방은 조정대상지역에서 해제했다. 경기는 안성 , 평택, 동두천, 양주, 파주 등 외곽 지역만 조정대상지역에서 해제됐다.

21일 세종 시내 아파트 단지 모습./연합뉴스

◇ ”지방규제 다 풀린 곳도 분위기 잠잠… 금리 때문에 매수세 불붙기 어려워”

부동산 전문가들은 이번 조치를 두고 전 정부에서 시행됐던 과도한 규제의 정상화 차원으로 해석했다. 여소야대 상황에서 법 개정의 어려움을 감안해 규제지역을 조정하는 조치를 취하는 것으로 해결책을 마련했다는 것이다. 통상 주정심은 6월과 12월, 연 2차례 열리는 정기회의 였지만 지난 1차 주정심에서의 규제지역 해제 효과가 미흡하다는 판단에서 이달에 열리게 됐다.

규제지역에서 해제되면 대출한도가 늘고 종합부동산세나 양도세 등 세 부담이 낮아진다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “새 정부 들어서 실행된, 가장 가시적인 규모의 규제완화가 오늘의 규제지역 해제·조정이라는 점에서도 충분한 의의가 있다”고 했다.

다만 시장에서는 이번 조치가 전국적인 집값 하락세를 반전시킬 만한 위력은 없을 것으로 보고 있다. 금리 때문이다. 지난해 8월부터 한국은행이 일곱 차례 기준금리를 인상했다. 오는 22일 미국의 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서 자이언트 스텝, 0.75%포인트 큰 폭의 금리인상의 예고된 만큼 금리인상 기조는 최소한 올해 안에는 지속될 가능성이 크다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “부동산 시장에서 가장 첨예한 변수는 현재 금리 인상”이라면서 “규제가 소폭 완화됐다고 해서 매수자들이 상당히 위축된 상황이어서 단기간에 끝날 게 아니라고 본다”고 했다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “이번 해제 이후에 매수세의 변화가 바로 포착되지는 않을 것”이라면서 “(금리인상과 같은)하락을 유발하는 불확실성 요소들이 해소되고 난 이후에 저점 매수가 시작될 것으로 본다”고 했다.

지방 부동산 매매를 주로 하는 부동산 법인들의 걱정도 여전하다. 한 법인 관계자는 “규제 완화료 매매환경이 조금 더 좋아졌지만 금리가 많이 올라가 실수요자들이 매수에 나설지 의문”이라면서 “규제완화에 힘입어 이익폭을 조금 낮춰서라도 매도할 생각”이라고 했다.

21일 서울 송파구의 한 부동산중개사무소에 매물 안내문이 게시돼 있다./뉴스1

◇ 인천·세종 매도자 숨구멍 살짝 틔인 수준 “시장 연착륙 시키려면 규제 더 풀어야”

규제 완화가 더 이뤄져야 부동산 시장 연착률을 유도할 수 있다는 조언도 나왔다. 최근 부동산 시장에선 매매가 거의 이뤄지지 않고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 아파트 매매 건수(계약일 기준)은 이날 기준 594건에 그쳤다. 지난 7월 643건으로 2006년 관련 통계 집계 시작 이래 역대 최소 기록을 경신한 데 이어 8월 또 다시 기록을 갈아치울 것으로 전망된다. 9월 거래건수의 경우 이날까지 107건을 기록했다.

특히 세종과 인천 서구, 남동구, 연수구는 투기과열지구에서 해제됐지만 조정대상지역은 유지했다는 점에서 규제완화가 미흡하다는 지적도 나왔다. 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주 등을 제외한 서울·수도권 일대도 규제지역에서 풀리지 않았다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “시장이 금리쇼크로 빠르게 냉각되고 있어 강남 등 수도권 핵심지역을 제외한 나머지 지역에 대해서 조정대상지역을 해제하는 등 규제 완화 속도를 높일 필요가 있다”고 했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “조정대상 지역 하나만 보더라도 20개가 넘는 규제가 있다”라면서 “이날 규제 완화는 서울·경기를 제외한 지방 주택매도자의 숨통을 틔워준다는 정도의 의미가 있을 뿐”이라고 했다.

투기과열지구에서 해제되면 LTV 적용 비율이 10%p 정도 늘어난다. 9억원 이하 아파트의 LTV는 50%, 9억원 초과 아파트는 30%를 대출 받을 수 있다. DTI 규제는 50%다. 재건축 정비사업 측면에서는 조합설립인가 후부터, 재개발은 관리처분계획인가 후부터 양도가 금지됐던 것이 해제된다. 또 분양가가 9억원을 넘어도 특별공급이 나올 수 있다.

정비업계 관계자는 “조정대상지역으로 유지되면 2주택 이상자일 경우 취득세 중과라거나 분양권 전매시 양도세율 50%, 2주택 이상 보유자에게 종부사 추가과세 등의 규제는 여전히 유효하다”면서 “인천의 재개발·재건축 입주권 매도 희망자나 인천 내에서 갈아타기를 원하는 1주택자, 세종 내에서 갈아타기 1주택자 정도가 온기를 느낄 수 잇는 규제 완화”라고 했다.

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