수도권도 건드린 규제지역 해제, 본격 규제 완화 '신호탄'

정부가 규제지역의 빗장을 대폭 열었다. 정부는 세종시와 인천광역시를 투기과열지구에서 해제했다. 각각 수도권과 지방에서 집값하락률이 가장 높은 곳이다. 지방에서는 세종을 제외한 모든 지역이 규제지역에서 풀렸다. 예상보다 해제지역 폭이 크다.

주택시장이 어느 정도 안정화됐다는 자신감이 반영됐다. 상승의 불씨가 완전히 가라앉지 않은 서울과 서울 인접지역을 제외하곤 실수요자의 주택 거래를 정상화시키겠단 방침이다. 풀리지 않을 것 같던 세종시와 수도권 일부지역까지 투기과열지구에서 제외되자 규제완화의 신호탄이란 해석이 나온다.

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◇인천·세종 15억원 초과 주담대 규제 풀려… 사실상 금융규제 완화

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정부는 21일 주거정책심의위원회와 부동산가격안정심의위원회를 동시에 열고 대구 수성과 부산의 모든 자치구를 포함해 지방의 조정대상지역을 전부 해제했다(세종 제외). 수도권에서도 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주 등 5곳이 조정대상지역에서 제외됐다. 이로써 전국의 규제지역은 101곳에서 60곳으로 대폭 줄었다.

특히 투기과열지구에서 인천 연수·남동·서구와 세종을 제외시켰다. 인천은 아파트값이 지난달 기준으로 전달 대비 0.96% 하락했다. 연수구(-1.22%), 남동구(-0.85%), 서구(-0.93%) 등의 하락폭이 컸다. 세종 아파트값은 올해 들어 7.11% 하락해 전국 17개 시도를 통틀어 최대 수준이다.

이에 따라 인천, 세종에선 오는 26일 자정부터 15억원 초과 주택의 주택담보대출이 가능해졌다. DTI(총부채상환비율)도 40%에서 50%로 높아진다.

지난 6월에 이어 투기과열지구를 추가로 해제하면서 이제 남은 투기과열지구는 서울과 과천·성남분당 등 경기 지역의 39곳으로 줄었다.

부산의 모든 자치구와 대구 수성구 등 조정대상지역에서 제외된 전국 모든 지방 광역시·도는 주택담보대출 규제와 주택도시보증공사의 고분양가 심사 대상에서 자유로워진다. 대출규제를 풀지 않고 규제지역을 조정함으로써 사실상 금융규제가 완화되는 효과를 보게 된다.

당초 정부는 자칫 주택시장 안정의 불안요인으로 작용할 것을 우려해 수도권 규제지역 해제에 신중해왔다. 하지만 최근 하향안정 요인이 커지자 수도권에서 집값 하락폭이 큰 인천, 지방에선 전국 누적 집값하락률이 가장 높은 세종을 투기과열지구에서 해제시켰다. 세종시는 기획재정부가 지정하는 투기지역에서도 빠졌다.

다만 정부는 세종은 적은 미분양 현황과 높은 청약경쟁률을 고려해 조정대상지역으로 유지했다. 실제 세종시의 상반기 평균 청약경쟁률은 397.2대 1로 전국 평균(14.1대 1)을 크게 웃돌았다. 7월 기준 미분양도 10가구에 불과한 것으로 집계됐다. 인천도 조정지역대상으로 남았다.

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◇예상보다 큰 폭 규제지역 해제… 서울·수도권은 언제 풀릴까

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지난 6월 1차 규제지역 해제 이후 해제된 지역의 집값이 안정세를 보인 점이 정부의 완화 방향에 힘을 실어줬다. 권혁진 국토부 주택토지실장은 "주택시장 여건과 국내 거시경제 여건을 종합 고려해 앞으로도 탄력적으로 조정을 검토할 것"이라고 밝혔다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 이에 대해, "지방 규제지역을 전면 해제한 것은 다음 대상지역이 서울·수도권이 될 수 있다는 점에서 충분한 의미가 있다"며 "새 정부 들어 실행된 가장 가시적인 규모의 규제완화"라고 평가했다.

하지만 정부는 서울과 인접 경기지역은 주택가격이 여전히 높고 하락 전환기간이 길지 않은 점을 고려해 보다 신중한 접근이 필요하단 입장이다. 실제 집값이 안정돼도 서울 강남3구가 투기과열지구에서 해제될 때까지는 상당 시간이 소요될 수 있다. 앞서 2003년 투기지역으로 지정됐던 강남3구는 2012년에야 해제됐다.

규제지역 지정·해제 여부를 결정하는 다음 주정심이 12월에 열릴지도 미지수다. 현행 규정상 주정심은 반기에 한번씩 개최하도록 정해져있는데, 올해는 6월과 9월에 개최해 이미 법적 요건을 충족한 상태다.

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김희정 기자 dontsigh@mt.co.kr, 이소은 기자 luckysso@mt.co.kr