미친 금리에 얼어붙은 부동산 시장..그래도 돈버는 사람 있다는데 [추적자추기자]

숨 고르기를 하던 미국 부동산 모기지 대출 금리가 재차 급등하고 있습니다. 인플레이션 공포가 다시 커지며 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인상이 가속화될 우려가 커지고 있기 때문입니다. 특히 인플레이션의 두 가지 핵심요소인 에너지와 식료품을 제외한 근원 소비자물가지수가 지난달보다도 급등하며 시장에선 빨간불이 켜진 분위기입니다. 시장 하락에 대한 공포가 커져 가는 가운데 이럴 때 일수록 정신을 바짝 차리고 기회를 엿봐야 한다는 이야기도 나오고 있습니다.

기준금리 인상은 부동산 시장을 초토화시키고 있습니다. 미국 모기지은행협회(MBA)에 따르면 연초 2% 안팎이던 30년 만기 모기지 금리는 가파른 금리 인상 영향으로 불과 3달여만에 6%까지 급등했습니다. 이후 인플레이션 공포가 사그라들며 점차 안정을 되찾던 모기지 금리는 제롬 파월 연준 의장의 금리인상의 강경 발언으로 최근 재차 상승세에 올라탄 상태입니다. 6월 이후 0.5%포인트가량 하락하던 30년 만기 모기지 금리는 재차 반등하면서 지난 7일 5.94%를 기록하며 다시금 올해 최고점에 근접했습니다.그리고 공포가 현실이 된 지난 14일에는 6.01%로 시장을 크게 놀라게 했습니다.

미국 모기지 이미지 [사진 출처 = better]

부동산 시장에서 모기지 금리의 인상은 심각한 문제를 야기할 수 있습니다. 말 그대로 월급을 받아 모기지 내고, 카드 값 내고 나머지 생활비로 살아야 하는데 그 모기지 대출 상환 부담이 크게 늘어나면 생활비 자체가 줄어들기 때문입니다. 특히 그 뿐만 아니라 생활비 전반에의 인플레이션으로 이중고를 겪게 되는 경우가 부지기수 입니다. 그렇다 보니 시장에서 부동산 거래는 크게 줄어들고 있습니다. 끊임없이 올라가든 미국 내 부동산 가격이 주춤할 뿐만 아니라 신규주택 공급의 속도도 느려질 것이란 전망이 나오고 있습니다. 일반 주거용 주택의 위기는 이미 현실이 된 가운데 상업용 부동산에서 투자 기회를 잡아야 한다는 월가의 지적도 나오고 있습니다.

특히 최근 뉴욕증시는 굉장히 어려운 상황에 직면해 있습니다. 지난 2년간 코로나19 바이러스의 반사효과로 급등했던 뉴욕증시는 올해 그 상승분을 대부분 반납하고 크게 떨어지고 있습니다. 이렇다 보니 뉴욕증시에 대한 관심 역시 빠르게 식고 있습니다. 그렇다 보니 이러한 투자금이 더 나은 수익을 얻을 대체시장을 향해 고개를 돌리고 있습니다. 그 대안이 바로 상업용 부동산과 관련된 부동산 리츠(REITs)와 글로벌 부동산 ETF(상장지수펀드)가 될 수 있다는 것이 월가의 이야기입니다.

미국 30년 만기 모기지 금리 추이 [사진 출처 = 인베스팅닷컴]

일반적으로 대출을 일으켜 투자를 하는 부동산의 특성상 대출 금리 인상은 리츠 등 부동산 간접투자 상품에 부정적 영향을 미치는 것이 사실입니다. 리츠란 투자자들로 부터 자금을 모아 규모가 큰 부동산 및 관련 지분에 투자해 수익을 올리는 투자신탁을 뜻하는 데요. 개인투자자가 감당할 수 없는 규모의 부동산 투자를 간접투자상품 형태로 투자해 상대적으로 적은 비용으로 고수익을 낼 수 있다는 특징이 있습니다.

이러한 금리 인상 부담에도 이러한 리츠 투자가 주목받는 이유는 바로 고배당을 통한 수익이 가능하기 때문입니다. 최근 몇 년간 성장주 투자가 대세가 됐지만 이와 더불어 배당주 투자에 대한 투자자들의 관심 또한 크게 늘어났습니다. 최근 주식시장이 큰 어려움을 겪으면서 열기가 식어가는 가운데 배당 수익률이 좋은 리츠 상품에 대한 투자를 주목할 만하단 뜻입니다.

금융 전문 미디어 벤징가는 고배당 수익률을 올릴 수 있는 부동산 리츠 상품으로 다양한 산업군에 걸쳐 안정적인 수익을 얻을 수 있는 부동산 투자를 하는 기업을 발굴해야 하는 것이 중요하다고 강조했습니다. 매사추세츠주를 거점으로 한 상업용 부동산 전문 리츠인 '오피스 프로퍼티스 인컴 트러스트'는 지난 2분기 분기 배당금이 주당 55센트로 연간으로 환산했을 때 12.5%의 배당 수익률을 얻을 수 있다고 소개했습니다. 주식시장의 부침이 심한 최근의 뉴욕증시 분위기를 감안했을 때 10%대의 배당 수익률은 눈에 띄는 수준입니다. 미국내 엔데믹의 분위기가 무르익고 있다는 점 역시 이러한 상업용 리츠 투자에 호재로 분석됩니다. 백투 오피스가 더욱 가속화될 수록 해당 리츠의 수익성 강화가 기대되기 때문입니다.

상업용 건물 [사진 출처 = 인베스코]

또한 지역 편중성이 없이 선진국과 개발도상국 등 국가별 투자전략을 맞춤형으로 펼치는 리스크 관리형 리츠, 임대율이 매우 높아 공실 없이 운영 중인 투자 신뢰도가 높은 리츠 등 배당수익률이 받쳐주면서도 안정적 운영이 가능한 리츠를 선별하는 전략이 필요한 시점이란 뜻이빈다.

부동산 투자가 금리 인상을 역이용할 또 하나의 측면은 바로 임대료 상승 또한 동반된다는 점인데요. 단순히 대출 부담만 늘어나는 게 아니라 임대료 상승을 통한 수익화가 가능한 만큼 인플레이션 효과를 누릴 수 있다는 점을 감안해볼만 하다는 것입니다. 이러한 이유로 최근 실적이 부진했지만 중장기적 수익률 향상이 기대되는 글로벌 부동산 ETF 상품에 대한 관심이 커지고 있다. 시장 전반의 부진으로 제자리걸음을 했지만 임대료 향상 등을 통한 수익 증대가 기대되는 부동산 ETF를 미리 선점해두는 것이 방법이란 뜻입니다.

'아이쉐어 국제 개발 부동산 ETF'와 '뱅가드 글로벌 미국외 부동산 ETF'는 비미국 시장의 개발 부동산 관련주에 투자해 신흥국 중심의 부동산에 집중 투자하는 대표적 글로벌 부동산 ETF입니다. 아직 오를 여지가 있는 글로벌 부동산 개발에 관심이 있다면 주목해볼 만하다는 것입니다. 미국 금융 전문 미디어 밸류워크는 "부동산 투자는 주식 시장만큼 시장 변화가 급격하지 않고 장기적으로 투자할수록 그 수익률이 올라갈 수 있다"며 "시장이 어려울 때 부동산 간접투자를 통해 중장기적인 안정적 수익을 확보하는 것은 포트폴리오 균형을 위해서도 필요한 투자법"이라고 설명했습니다.

[추동훈 기자]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]