"4억이나 싼데 주인 못찾자 5억 더 내렸다"..도곡동 아파트 입성 기회?

부동산경매 잘보면
그래도 '알짜'는 있다
낙찰가율 3년 만에 최저치
시세보다 4억 싼 강남아파트
유찰된 후 감정가 5억 낮춰
경기·인천도 줄줄이 하락
서초·송파구 매물서도
최저 입찰가 속속 나와
감정가 통상 6개월 전 책정
시세 하락기 '시차' 주목을
향후 나올 물건 가격매력 쑥

부동산시장이 침체기로 접어들면서 경매시장의 열기도 좀처럼 달아오르지 않고 있다. 다만 경·공매 물건이 현재 부동산시장 상황과 시차를 두고 풀리는 만큼 향후 언제든지 경매시장이 다시 회복세에 접어들 것이라는 분석도 나온다. 16일 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난달 전국 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 2019년 9월 이후 최저치를 기록했다. 지지옥션의 '8월 경매동향보고서'에 따르면 지난달 전국 아파트 낙찰가율은 85.9%로 전월 90.6% 대비 4.7%포인트 하락했다.

낙찰가율 85.9%는 2019년 9월 84.8% 이후 약 3년 만에 가장 낮은 수치다. 평균 응찰자 역시 5.6명으로 지난 4월 8명 이후 4개월 연속 감소세다. 지난 8월 서울 아파트 낙찰가율도 올해 들어 가장 낮은 수준인 93.7%를 기록했다. 다만 낙찰률과 평균 응찰자 수는 전월 대비 상승한 것으로 집계됐다. 지난달 서울 아파트 낙찰률은 36.5%로 전월 26.6% 대비 9.9%포인트 상승했다. 평균 응찰자 역시 5.9명으로 전월 3명 대비 2.9명 늘었다. 지지옥션은 "한 차례 이상 유찰된 아파트 중 일부에서는 경쟁률이 높게 나타나기도 했지만 매매시장 위축과 금리 인상으로 인한 이자 부담 탓에 낙찰가율은 하락하는 추세"라고 설명했다.

실제로 서울 강남권 고가 아파트 역시 경매 시장에서 별다른 관심을 끌지 못하고 있다. 부동산시장 상승기에는 고가 아파트가 물건으로 나오는 것 자체가 귀해 경쟁이 치열했지만 최근에는 유찰되는 사례가 늘고 있다.

서울중앙지방법원에 따르면 서울 강남구에 위치한 아이파크삼성 2가구는 지난달 말 경매에서 아무도 입찰에 참여하지 않았다. 이 아파트 전용면적 157㎡과 145㎡ 감정가는 각각 51억7000만원, 50억원으로 책정됐다. 최근 호가 대비 수억 원 낮은 가격이었지만 수요자들의 관심을 끄는 데 실패했다.

강남구 도곡동에 위치한 대림아크로빌 전용면적 173㎡ 역시 지난달 17일 경매에서 유찰됐다. 감정가는 28억8000만원으로 시세 대비 4억원가량 저렴하게 경매시장에 나왔지만 아무도 관심을 보이지 않은 탓에 최저 입찰가를 23억400만원으로 낮춰 다시 경매가 진행된다. 서초·송파구 역시 유사한 흐름을 보이고 있다.

수도권 경매시장 역시 하락 추세다. 지난달 경기도 아파트 낙찰가율은 82.9%로 전월 92.6% 대비 9.7%포인트 하락했다. 낙찰가율 82.9%는 2014년 1월 82.2% 이후 8년 만에 기록한 가장 낮은 수치다.

인천은 낙찰가율 78%를 기록하며 전월 89.1% 대비 11.1%포인트 하락했다. 인천 아파트 낙찰가율이 70%대에 접어든 것은 올해 들어 지난달이 처음이다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "대출 부담이 작은 감정가 3억원 미만 아파트는 여전히 강세를 보이고 있지만, 9억원을 초과하는 고가 아파트 낙찰가율은 급격한 하락세를 나타내고 있다"고 밝혔다.

시장 상황과는 별개로 내집 마련 전략을 짜는 수요자는 여전히 경매시장에 관심을 보여야 한다는 분석도 나온다. 한 부동산업계 관계자는 "경매시장에 나오는 물건은 대개 수개월 전에 감정가가 책정된 물건"이라며 "수개월 전 시세와 지금 시세에는 시차가 존재하는 만큼 지금과 같은 하락기에는 향후 나올 물건에 주목할 필요가 있다"고 밝혔다.

지지옥션에 따르면 수도권에도 여전히 주목할 만한 경매 물건이 존재한다. 서울 동작구 사당동에 위치한 사당자이 106동 102호는 오는 21일 경매가 진행된다. 전용면적 60㎡의 이 물건은 방 3개, 욕실 1개 등으로 구성됐다. 1999년 준공된 이 단지는 9개동 719가구 규모다.

이 물건의 최초 감정가는 8억5000만원으로 책정됐다. 한 차례 유찰돼 최저 입찰가는 6억8000만원으로 낮아졌다. 이 단지는 상도중학교 남동쪽에 있다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 있다. 지지옥션은 "서울 중심 지역의 6억원대 아파트라는 점에서 많은 사람이 주목하는 물건"이라고 말했다.

대중교통을 이용하기에도 편리한 편이다. 서울지하철 7호선 남성역이 도보권에 위치했다. 사당로 등 주요 도로를 이용하면 다른 지역으로의 접근성도 좋다는 평가다. 남성역 인근에 일정 규모 상권이 형성돼 있어 상업시설이나 편의시설 이용이 편리하다. 주변 교육기관으로는 상도중학교, 신남성초등학교, 봉현초등학교, 봉원중학교, 동작고등학교 등이 있다.

서울 양천구에 위치한 목동신시가지아파트 722동 1004호는 오는 20일 경매가 진행된다. 1986년 11월 준공됐고 34개동 2550가구의 대규모 단지다. 전용면적이 101㎡인 이 물건은 방 4개, 욕실 2개의 계단식 구조이다. 최초 감정가 26억2000만원에서 1회차 입찰이 진행된다. 지지옥션은 "대단지 아파트라는 점에서 높은 점수를 줄 수 있다"며 "대단지에 걸맞은 인프라도 형성돼 거주 여건이 좋다"고 설명했다. 이 단지는 서울지하철 5호선 목동역 북동측 인근에 위치해 5호선 이용이 용이하다. 5호선 오목교역도 인근에 있다. 목동역 주변에는 대규모 상권이 형성돼 있어 현대백화점과 같은 대형 쇼핑몰, CGV 등 문화시설을 이용하는 것이 용이하다. 주변 교육기관으로는 목운중학교, 진명여자고등학교를 비롯해 영도초등학교, 신목중학교, 강서고등학교 등이 있다.

서울 은평구 수색동에 위치한 대림한숲타운 112동 402호는 오는 20일 경매가 진행된다. 최초 감정가는 7억2300만원으로 책정됐고, 한 차례 유찰돼 5억7840만원에 입찰이 진행된다.

2003년 준공된 이 단지는 976가구 규모다. 경매 물건 전용면적은 60㎡다. 지지옥션은 "서울 외곽이기는 하지만 편리한 교통과 5억원대 가격이 매력적인 물건"이라고 밝혔다. 인근에 수색역과 증산역이 있어 경의중앙선, 서울지하철 6호선 이용이 가능하다.

[정석환 기자]

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