집값 떨어질 땐 시세추이 분석 최우선..낙찰로 끝 안나, 명도 반드시 거쳐야 [WEALTH]

집값 하락기 경매 주의할점

부동산시장이 침체로 접어들면서 수요자들이 경매시장으로 눈을 돌리고 있다. 경매는 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 취득할 수 있다는 장점이 있지만 주의해야 할 부분도 많다. 특히 초보자 입장에서는 충분한 사전 공부가 필요하다.

가장 중요한 가격부터 살펴보면 경매는 최초 감정가가 출발선이 된다. 통상 경매에 나온 물건은 시세보다 저렴하다는 인식이 있지만 이는 오해다. 감정평가는 법원이 경매 개시를 결정하고 3일 이내에 감정평가기관에 평가를 의뢰하면 감정평가기관이 2주 이내에 완료하도록 돼 있다. 그러나 첫 매각은 보통 감정평가가 완료된 뒤 이르면 3개월, 늦으면 6개월 이후에 실시된다. 이 기간에 시차가 발생하는 것이다.

이 때문에 입찰에 참여하기 전에 해당 부동산의 현재 시세를 확인해보는 과정을 필수로 거치는 게 필요하다.

관심을 갖는 물건이 원하는 가격에 나왔다면 그 다음엔 권리분석이 필수다. 해당 부동산에 설정돼 있는 권리 중 입찰과 함께 말소되는 권리와 입찰 이후에도 남아 인수되는 권리를 가려내는 것이다. 이를 판단하는 기준이 말소기준권리다. 말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리다. 경매에 나온 주택의 경우 세입자가 있을 시 이를 잘 살펴봐야 한다. 말소기준권리 이전에 전입신고가 이뤄졌다면 해당 세입자에겐 대항력이 존재한다. 이 때문에 낙찰대금으로도 세입자의 보증금을 모두 충당하지 못한다면 나머지 금액은 낙찰자가 부담해야 한다.

낙찰을 받은 뒤에 거쳐야 하는 명도 과정 역시 염두에 둬야 한다. 명도란 낙찰 받은 부동산을 점유하고 있는 소유자, 세입자 등을 내보내는 과정을 말한다. 낙찰 받은 부동산에 대해 소유권을 가지더라도 곧장 사용할 수 있는 상황이 되는 건 아니다. 경매 자체가 특수한 경우이기 때문에 소유자 혹은 세입자의 저항, 이사 기간 등을 고려하면 실제 거주하는 등 권리를 행사하기까지 3~4개월은 걸린다는 각오가 필요하다.

보증금을 돌려받지 못하는 세입자의 경우 마찰이 클 수밖에 없다. 이 경우 최후의 수단으로 강제 집행을 통해 세입자를 내보내야 할 수도 있다. 이때 인건비, 운송비 등 비용이 발생한다. 경매 전문가들은 이런 경우 명도가 늦어져 발생하는 비용 등을 고려하면 이사비를 지급하는 게 더 나을 수 있다고 조언한다.

[이석희 기자]

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