공급 부족으로 집값 오른다? "전망 틀린 거 인정합니다" [부릿지]

'공급이 부족해서 집값이 오른다' '임대차법 여파로 전셋값이 상승해서 집값이 오른다'
올해도 집값이 상승할 것이라고 예측한 부동산 전문가들의 주장이다. 일부는 올해 하반기 전세난을 우려했지만 시장은 전셋값 거품이 걷히며 안정화하고 있다. 이들의 주장과는 달리 매수 심리는 꽁꽁 얼어붙고 거래는 '실종'됐다. 간간히 거래되는 초급매물이 주택 가격 하락 폭을 키운다. 올해 집값 상승을 주장했던 전문가들 사이에서도 의견이 갈리기 시작했다. 내년까지 집값이 상승할 것으로 예상했던 부동산 빅데이터 전문가 삼토시는 최근 고점 전망을 수정, 이미 주택시장 변곡점은 시작됐다고 분석했다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 삼토시와 최근 주택 시장 흐름을 짚어봤다.

▶조한송 기자
앞서 2023년 전후를 주택시장의 중장기 고점이라고 전망했는데 최근 '고점이 빨리 왔다. 전망이 틀린 것 같다'라고 인정했습니다. 고점이 예상보다 빨리 온 이유는 뭐라고 보시나요?

▶삼토시 (부동산 전문 블로거, '앞으로 5년 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다' 저자)
지난해 서울 아파트값의 폭등 수준이 2006년 이래 최대 수준이었습니다. 지난해 집값이 너무 급등하면서 고점이 당겨진 측면이 있습니다. 참고로 제가 집값 거품 수준을 판단하는 데이터 중 하나가 주택구입부담지수거든요. 주택구입부담지수의 전고점이 164였습니다. 서울 중위 소득 가구가 중위 가격의 주택을 살 때 소득의 41%를 주택담보대출 원리금 상환에 쓴다는 얘깁니다. 그런데 올해 1분기 기준으로는 그 수준이 55%를 넘어섰어요. 전고점(164)보다도 높은 소득 대비 원리금 상환 부담이 있기 때문에 수요층이 급감한 거죠. 시중에 돈이 많이 풀려서 집값이 계속 오를 거란 의견도 있어요. 가계에 풀린 통화량과 집값 상승 속도를 보면 2020년 하반기 이후에 통화량보다 집값이 훨씬 많이 올랐어요. 유동성이 풀린 것에 비해서도 집값이 과도하게 오른 거예요. 이 두 가지 측면에서 고점이 예상보다 앞당겨졌다고 판단했어요.

▶조한송 기자
예상보다 집값이 급등해서 조정 압력을 받게 됐다는 얘깁니다. 저금리 상황이 계속될 것으로 봤는데 그사이 러시아 전쟁이 발생했고 인플레이션 압력에 긴축 속도도 빨라졌습니다. 이런 외부 요인도 무시하지 못할 것 같습니다.

▶삼토시 (부동산 전문 블로거, '앞으로 5년 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다' 저자)
네. 앞서 말씀드린 주택구입부담지수가 올해 1분기 기준으로 이미 전고점을 돌파했는데 금리도 급등하면서 수요 감소에 영향을 미쳤다고 봐요.

▶조한송 기자
앞서 집값이 과도하게 오른 건 맞지만 올해 입주 물량이 부족해서 더 오를 것이라고 봤습니다. 올해 입주 물량은 변함이 없는데 왜 예측과 다르게 흐른 걸까요?

▶삼토시 (부동산 전문 블로거, '앞으로 5년 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다' 저자)
서울은 주택 수요가 풍부하다고 생각하는 분이 많지만 그렇지 않아요. 집값이 일반 가계가 수용할 수 없는 수준까지 오르면 수요층이 이탈해요. 저는 이걸 유효 수요라고 봐요. 주택구입부담지수가 전고점을 넘어설 만큼 집값은 올랐고, 집을 사고자 하는 구매력 있는 가계는 많이 줄었어요. 주택구입잠재력 지수(KB-HOI)를 보면 알 수 있어요. 서울에 사는 중위 소득 가구가 표준 대출을 받아서 집을 사고자 할 때 살 수 있는 주택 재고량을 나타낸 겁니다. 2009년에는 서울에 사는 중위 소득 가구가 살 수 있는 주택이 전체의 14%였습니다. 근데 지금은 3%가 안 되거든요. 그러니까 현재 중간 소득 가구가 살 수 있는 집이 없다는 뜻입니다. 여기에 금리도 오르니 입주 물량이 부족한 상황에도 집값 상승이 멈췄다고 봐요.

▶조한송 기자
입주 물량이 때에 따라서는 집값에 미치는 영향이 크지 않은 듯 합니다.

▶삼토시 (부동산 전문 블로거, '앞으로 5년 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다' 저자)
맞습니다. 수도권 집값이 많이 내려간 이명박 정부 때도 사실 입주 물량은 많지 않았어요. 1999년부터 2008년까지 가계가 수용할 수 없는 수준까지 집값이 장기간 올랐기 때문에 떨어졌던 겁니다. 입주 물량과는 관계가 없었어요.

▶조한송 기자
책에서 다양한 근거를 기준으로 분석하고 전망했지만 결국 예상은 엇나갔습니다.

▶삼토시 (부동산 전문 블로거, '앞으로 5년 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다' 저자)
지금까지 여러 권의 책을 냈고 그때마다 집값 전망을 했어요. 그때마다 전망이 틀릴 수도 있다는 부담은 있었지만, 최대한 정확도를 높이기 위해 다양한 데이터로 분석해왔어요. 2023년으로 예상했던 고점이 올해로 당겨진 것은 금리 요인을 예상하지 못했던 이유도 있어요. 하지만 주택 가격 거품에 대해선 줄곧 얘기해왔기 때문에 방향성 측면에선 크게 틀리지 않았다고 봐요. 그래서 여전히 데이터 분석이 중요하다고 생각합니다.

▶조한송 기자
과거 하락기에는 서울이 하락하더라도 지방은 상승하기도 했는데요. 지금 상황은 어떻습니까?

▶삼토시 (부동산 전문 블로거, '앞으로 5년 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다' 저자)
2009년부터 2013년까지 서울의 집값이 내려갈 때 지방은 많이 올랐어요. 2002년부터 2009년까지 KB 부동산지수 기준으로 서울은 112% 올랐는데 광역시는 47% 오르는 데 그쳤어요. 광역시 47%에는 인천이 74% 오른 것을 고려하면 나머지 광역시의 상승률은 더 낮아지거든요. 서울과 지방 광역시의 상승 폭이 세 배 이상 차이가 났던 거죠. 그래서 과거 하락장이 왔을 때 서울과 달리 지방 광역시에서 오른 측면이 있어요. 그걸 방증하는 것이 전세가율입니다. 2009년 초 서울은 전세가율이 40%를 밑돌았지만 5대 광역시는 60~70%대였거든요. 전셋값은 집의 사용 가치를 의미하고, 매맷값은 여기에 투자가치까지 합한 거잖아요. 서울의 전세가율이 40%를 밑돈다는 건 그만큼 거품이 끼었다는 거고 반면에 광역시는 전세가율이 높다보니 상승 여력이 있었던 겁니다. 그런데 지금은 상황이 다릅니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송, 삼토시
촬영 이상봉, 김이진 PD
편집 이상봉 PD
디자이너 신선용

[관련기사]☞ 이휘재, 주요 예능 퇴출→캐나다행…"큰 상실감 느껴"☞ '홍성흔♥' 김정임, 딸 용돈 준 이찬원에 깜짝…"월급 수준"☞ '나는 솔로' 정숙, 50억 자랑에 썸 끊겨…상철 "잘난척 싫다" 눈물☞ 코요태 신지, '♥반쪽' 결혼설 해명 "축하는 감사하지만…"☞ 이광기, 첫째 子 사망 후 '정관' 복원…"늦둥이 얻으려 6시간 수술"

조한송 기자 1flower@mt.co.kr

<저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지>