'미분양 폭탄' 터지나..시장도 안좋은데 16만가구 쏟아져

9~12월 아파트 분양 예정 물량 /그래픽=정기현 기자

[파이낸셜뉴스] 추가 기준금리 인상과 분양가 상승 등으로 부동산 시장이 급속도로 얼어붙으면서 하반기에 대규모 미분양 사태를 우려하는 목소리가 커지고 있다. 현재 미분양 물량이 쌓이고 있는 상황에서 이달부터 연말까지 16만 가구가 공급될 예정이어서 이 같은 우려감은 더욱 커지고 있다.

금리 인상·분양가 상승에 부동산시장 급랭

주택담보대출(주담대) 변동금리가 그 기준이 되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)의 상승세에 따라 곧 연 7％ 수준으로 오를 전망이다. 사진은 15일 오후 서울 시내 한 은행에 붙은 대출 관련 광고. /연합뉴스

16일 관련 업계에 따르면 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 다음주 기준금리 인상에 나설 경우 한국은행이 금리 역전을 막기 위해 기준금리를 지난달 2.25%에서 2.50%로 인상한데 이어 다음달 추가 금리 인상 가능성이 높아졌다. 오는 10월과 11월 한은 금융통화위원회가 2차례 남아있어 연말까지 기준 금리를 3.00%까지 올릴수 있다는 전망도 나오고 있다.

기준 금리 인상에 따른 여파로 금융권의 주택담보대출 금리가 상승세를 보이고 있다. 2일 기준 KB국민·신한·하나·우리 등 4대 은행의 혼합형(5년 고정금리 이후 변동금리 전환) 주담대 금리는 4.17~6.546%로 나타났다. 이는 지난해 말(3.600~4.978%)과 비교하면 오름폭이 크다.

금리 인상 뿐만 아니라 분양가 상승으로 인한 내 집 마련의 문턱은 한 층 더 높아질 전망이다.

이날부터 분양가상한제가 적용되는 공동주택의 분양가격 산정에 활용되는 기본형건축비가 직전 고시인 7월 대비 2.53% 인상됐다. 16~25층 이하 ㎡당(전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하 기준) 기본형건축비는 185만7000원에서 190만4000원으로 조정된다. 이번 고시에는 7월 고시에서 선반영된 고강도 철근, 레미콘 이외의 자재가격, 노무비 가격 변동 등을 반영했다. 7월 기준 전국 지가지수는 107.82로 전년 동기(103.68) 대비 4.14% 올랐다.

청약경쟁률 떨어지고 미분양 쌓여가고

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. /연합뉴스

이처럼 추가 금리 인상과 분양가 상승으로 청약 시장이 얼어붙고 있지만, 하반기 대규모 공급이 예고돼 있어 '미분양 사태'가 우려되고 있다.

부동산R114에 따르면 추석 이후 9~12월 전국 아파트 분양 예정 물량은 총 16만2892가구로 집계됐다. 이는 올해 전체 아파트 분양 예상 물량의 40%를 차지한다. 실제로 분양이 이뤄지면 지난해 같은 기간 분양실적(15만7600가구) 보다 약 5000여가구가 더 많다. 수도권 7만6321가구, 지방 8만6571가구로 수도권이 전국 물량의 46%를 차지한다.

시도별로 경기도가 5만2755가구로 가장 많고, 그 뒤를 이어 부산(1만5339가구), 충남(1만2492가구), 인천(1만2194가구), 서울(1만1372가구), 대구(1만604가구) 등이다.

문제는 미분양 물량이 쌓이고 있다는 점이다. 7월 말 기준 전국의 미분양 주택은 총 3만1284가구로 전월 대비 12.1%(3374가구) 증가했다. 미분양 주택은 지난해 10~11월 1만4000가구 규모로 바닥을 찍은 뒤 올 들어 매달 증가 추세다. 특히 수도권의 미분양 주택은 지난해 말 1509가구에서 7월 4528가구로, 7개월 사이에 3배 이상 증가했다. 지방도 같은 기간 1만6201가구에서 2만6755가구로 1만가구 넘게 늘었다.

공사가 끝나고 나서도 분양되지 못해 '악성 미분양'으로 불리는 '준공 후 미분양'은 전국 7388가구로 전월 대비 3.6% 증가했다. 백새롬 부동산R114 책임연구원은 "전국 아파트 평균 청약 경쟁률이 낮아지고 있으며, 미분양 사업장이 늘고 있다"며 "금리 인상으로 대출 상환 부담이 커진 상황에서 고분양가나 입지 여건이 상대적으로 떨어지는 단지는 수요자들의 선택을 받기 어려워질 수 있다"고 지적했다.
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