[이슈분석] 가파른 금리 인상기, 부동산 시장 '꽁꽁'..하반기 전망은

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 진행 : 강산 / 출연 : 두성규 前 한국건설산업연구원 선임연구위원

집값 하락세가 심상치 않습니다. 심지어 반토막 될 수 있다는 말까지 나오는데요. 전세계 중앙은행이 금리를 가파르게 올리면서 부동산 버블 붕괴가 시작됐다는 분석에 버블 붕괴 직전 막차를 탔던 영끌족들의 한숨이 커지고 있습니다. 앞으로 고통의 시간이 얼마나 길어질지 전망 또한 우울한데요. 이런 와중에 오늘 정부에서는 안심전환대출 신청을 시작하죠. 오늘 이슈분석, 부동산 시장 전반 이슈 꼼꼼히 짚어보겠습니다.

Q. 역대급 거래절벽에 집값이 본격적인 하락세를 보이면서 서울 아파트 평균 매매 가격이 떨어졌습니다. 지난 9월에는 하루 평균 20건 정도밖에 거래가 이루어지지 않을 정도로 부동산이 꽁꽁 얼었다는데요. 최근 부동산 시장 분위기, 어떻습니까?

- 역대급 거래절벽에 집값 본격 하락세…부동산 '꽁꽁'
- 서울 아파트 평균가 12억 7,879만 원…3년 4개월 만 하락
- 지난 2020년 9월 10억 첫 돌파…올해 7월 13억 근접
- 서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격 두 달 연속 하락세
- 강남 3구, 서초구 외 3.3㎡당 평균 매매가 전월 比 하락
- 7월 서울 아파트 거래량 639건…하루 평균 20건 수준
- 서울 아파트 평균 전세가 하락세…지난달 6억 7,580만 원
- '똘똘한 한 채'도 강남도 '뚝'…사라진 '부동산 불패'

Q. 통상 집값의 바로미터로 읽히는 주택 경매 시장은 더욱 찬 바람이 불고 있습니다. 호가보다 수억 원이 낮은 감정가에도 유찰 사례가 늘고 있다는데요. 앞으로 관망세가 더욱 짙어질 거라는 전망이에요?

- 아파트 경매시장 '찬바람'…호가보다 수억 낮아도 유찰
- 경매 시장도 한파…경매 매물 절반 이상 주인 못 찾아
- 수요자들 짙어진 관망세…시장 내 '옥석 가리기' 심화
- 재건축 이슈 등 일부 매물 응찰…"일단 한 차례 유찰"
- 전문가 "실거주 아닌 투자 경매 도전은 더 관망세"
- 매매시장 위축·금리 인상 이자 부담…낙찰가율 하락세
- 감정가 3억 미만 아파트, 대출 부담 적어 여전히 강세
- 9억 원 초과 고가 아파트 낙찰가율 최근 급격한 하락세
- 부동산 시장 전반 거품론 여전…매수심리 위축 지속
- 전문가 "연말까지 경매가 하락 예상…회복 쉽지 않아"

Q. 전세계가 기준금리를 빠르게 올리고 있습니다. 마이너스 금리였던 유럽조차 자이언트 스텝을 밟은 정도이니 당분간 물가를 내리기 위한 금리와의 싸움이 지속될 것으로 보이는데요. 문제는 올 초만 해도 넘치는 유동성에 부동산 시장이 활황을 누리면서 상대적 박탈감을 느꼈던 2030 세대가 뒤늦게 주택 매매에 나섰다가 원금은커녕 이자 부담에 허덕입니다. 그런데 이런 현상이 비단 우리나라뿐만은 아닌가봐요?

- 세계 각국, 집값 하락과 부동산 버블 붕괴 시작 분석
- 연준 등 각국 중앙은행 수십 년 만에 가파른 금리인상
- 글로벌 주택 가격 빠르게 하락…부동산 시장 침체 중
- 2년간 코로나 發 '이지머니'…주택 구매자 어려움 봉착
- 막 경제 활동 시작한 MZ세대 등 젊은 층 특히 위험
- 블룸버그 "젊은 층, 실질임금↓·모기지 금리↑ 첫 경험"
- 노무라 "젊은 층에게 현재 금융환경 큰 충격 될 것"
- 호주·英 등 집값 20~30% 급락…캐나다 토론토 40%↓
- 일각, 부동산 버블 붕괴에 2008년 금융위기 침체 우려
- 전문가들 "이번 위기 시작에 불과…향후 2년 지속될 것"

Q. 그런데 앞으로 전망이 더 우울합니다. 지금보다 더 많이 그리고 더 길게 집값 하락기를 가질 거라는 전망이 우세한데요. 영끌족 중에서 1년도 되지 않아 이자 부담에 급하게 처분을 하려고 하도 사려는 사람이 없으니 이러지도 저러지도 못하는 상황이 돼버렸어요?

- "아파트값 더 떨어져" 전망 압도…2030 영끌족 '공포'
- 전문가 10명 중 4명 아파트값 10% 이상 추가 하락 전망
- 집값 바닥 시점에 "내년도 2분기 이후" 응답 70% 돌파
- 가파른 대출금리 인상·유례없는 거래절벽 등 겹악재
- 전문가들, 단기 내 시장 회복에 보수적 전망 확산세
- 이자 부담 커져…20·30대 '영끌족' 아파트 매도 급증
- 한때 풍부한 유동성에 '영끌'·'패닉바잉'에 집값 '쑥'
- 상승분 고스란히 반납…결국 2년 전으로 돌아간 집값

Q. 대출금리의 기준이 되는 코픽스와 금융채 금리가 오르면서 주담대 금리는 7%대를 눈앞에 두고 있습니다. 최근 가계대출의 80%가까이 변동금리로 돼 있어서 이자 부담이 점점 커지고 있는 상황인데요. 오늘부터 변동금리 주택담보대출을 최저 연 3.7%의 장기·고정금리로 바꿔주는 우대형 안심전환대출 신청이 시작되죠?

- 서민들 변동금리 주담대→우대형 안심전환대출 출시
- 시중 6대 은행·주금공, 오늘부터 안심전환대출 신청
- 변동·혼합형 주담대, 장기 고정금리 분할 상환 전환
- 금리 상승기, 주택담보 대출자 경제적 부담 완화 기대
- 기간 따라 연 3.8∼4.0%…저소득 청년층 최대 3.9%
- 부부합산소득 7천만 원 이하…시세 4억 이하 1주택자
- 기존 대출 잔액 범위 내 최대 2억 5천만 원까지 대출
- 대출 전환 대상자, 주택가격 낮은 순서로 결정 예정

Q. 하지만 일각에서는 그림의 떡이라는 말이 나옵니다. 서울 하늘 아래 4억 이하 주택이 많지 않다는 건데요. 현실성이 떨어진다는 말도 나오고요. DSR 규제는 적용되지 않지만 주택담보대출비율 LTV와 총부채상환비율 DTI는 적용되기 때문에 대출전환 범위가 너무 한정적이라는 불만들이 나와요?

- 까다로운 조건, 소득·1주택자·주택 가격 모두 충족
- 주거용 오피스텔 이용 불가…대부업 대출 대환 불가
- 지원 대상, 시세 '4억' 이하…수도권 차주 불만 고조
- 8월 서울 아파트 중위가격 10.9억…전국 5억 663만 원
- 전국 전체 주택 평균 가격 5억 근접…서울은 9.2억
- 시세보다 낮은 주택가격 기준에 "그림의 떡" 하소연
- 안심전환대출 DSR 미적용…LTV 70%·DTI 60% 적용
- 집값·소득 등 변동 가능성…대출 시 LTV·DTI 재산정
- 금융당국 "서민위한 정책상품…재원·소득수준 고려"

Q. 한때 임대시장을 떨게하던 임대차 3법도 집값이 하락하면서 제힘을 쓰지 못하는 모습입니다. 전월세 시장에서 갱신 계약 비중이 커진 반면 계약갱신청구권을 사용하는 비중이 줄었는데요. 전월세 물건이 적체되고 가격도 떨어지면서 갱신권을 쓰지 않고 집주인과 세입자가 협의 재계약을 하는 경우가 늘고 있다고요?

- 서울 전월세 재계약, 신규 추월…갱신권 사용은 감소
- 금리 인상 등 여파 전월세 시장 신규 물건 적체 현상
- 전셋값 하락에 갱신권 대신 기존 임차인 협의 재계약
- 갱신계약 1월 42%→7월 52%…사용 비중 69→63.4%
- 월세 계약 갱신권 사용 비중 1월 54.6%→7월 44.3%
- '귀하신 몸' 된 세입자, 신규 임차인 보다 기존 유지
- 최근 전월세 시장 물건 급증…신규 전세 수요는 감소
- 금리 인상, 대출 금리 > 전월세전환율…이동 수요 급감

Q. 금리는 가파르게 오르다 보니 임대시장에 월세화가 본격화되고 있습니다. 금리가 낮을 때는 한때는 집주인들도 월세를 선호하긴 했지만 금리가 높아지니 전세 매물이 느는 듯한데요. 당초 8월이면 전세가격이 급등하고 매물 보기가 어려울 거라고 했지만 오히려 거래가 실종됐어요. 여기에 깡통전세 논란이 커지면서 생각보다 전세 세입자 찾기가 쉽지 않다고요?

- 당초 계약갱신청구권 소진 물건에 전세시장 불안 전망
- 최근 전세 만기까지 새 임차인 못 찾는 '역전세난' 본격
- 넘치는 임대 매물에 서울도 '역전세난'…집주인 '발 동동'
- 금리인상에 이자 부담 급증…서울 전월세 한 달 새 8%↑
- '영끌족' 전세 내놓고 외곽으로 이동…"매물 더 쌓일 것"
- 중개사 "호가 낮춰도 문의 없고 대부분 반전세만 찾아"
- 매매가 보다 높은 전세보증금, '깡통전세' 증가 추세
- 깡통전세 위해 시세 부풀린 중개사…연말까지 집중수사
- 시세 모르는 신축빌라 피해 다수…"신중하게 계약해야"

Q. 정부가 부동산 시장 활성화를 위해 15억 이상 주택 주담대 금지 완화와 종부세 기준 일시 상향 등 여러 내용을 내놓고 있지만 국회 논의가 한 걸음을 나가기가 어렵습니다. 다만 조만간 부동산 규제지역 추가 해제에 나설 것으로 보이는데요. 그렇게 되면 15억 주담대 완화 효과를 누릴 수 있다는 계산인 듯합니다. 부동산 시장에 어떤 영향을 줄지가 관건인데요. 가격이 상승해도 하락해도 부동산 시장은 여전히 뜨거운 감자입니다. 하반기 어떻게 전망하시나요?

- 15억 주택 주담대·종부세 14억 등 국회 문턱 '멈춤'
- '15억 주담대' 족쇄에 정부 '선 긋기' VS 시장 기대
- 정부, 투기과열지구·조정대상지역 추가 해제 검토
- 세금·대출 규제 대폭 완화 기대…대상 지역 '촉각'
- 부동산 하락세 중 경착륙 우려도…단계적 완화 필요
- 정부, 집값 자극 우려 고심…정책 따른 시장 영향은

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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