세종시 연립·빌라 전세가율 100% 넘어..'깡통전세' 우려 확산

80% 넘으면 위험 수준..지난 3개월 광역시·도 전국 평균 83%에 달해

세종시에서 지난 3개월간 전세 계약이 이뤄진 연립·빌라의 평균 전세가율이 100%를 초과한 것으로 집계됐다. 전세가율이란 집가격 대비 전세가격의 비율이다. 전세가율이 100%를 넘었다는 말은 전세가격이 시세보다 높다는 것으로 이른바 ‘깡통전세’ 상태라는 뜻이 된다.

같은 기간 수도권과 서울도 연립·빌라의 전세가율이 80%를 넘어섰고, 전국의 아파트 전세가율 평균 역시 75%대에 근접하는 등 깡통전세 우려가 전국적으로 확산되고 있다.

14일 국토교통부가 실거래가 정보를 바탕으로 각 광역시·도의 최근 석달간 전세가율을 조사(8월 기준)한 결과 연립·빌라의 전세가율은 전국 83.1%로 집계됐다. 부동산업계에서는 전세가율이 80%를 넘어서면 세입자가 보증금 전액을 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’ 위험이 있는 것으로 간주한다.

지역별로는 세종시 연립·빌라의 전세가율이 104.5%로 가장 높았다. 이어 충남(93.6%), 인천(88.2%), 경남(86.0%), 경기(83.6%), 제주(83.3%) 등의 순이었다. 서울의 연립·빌라 전세가율은 81.2%로 전국 평균보다는 낮았지만, 자치구별로 강동구(88.7%), 광진구(86.5%), 강서구(86.4%) 등은 평균보다 높았다. 서울을 포함한 수도권의 평균 전세가율은 83.7%로 전국 평균보다 높았다.

깡통전세 위험 여부를 판단할 때 전세가율과 함께 참고하는 지표가 주택 경매의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)이다. 주택의 낙찰가율이 전세가율보다 낮으면 낮을수록 주택이 실제 경매로 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 온전히 회수할 가능성이 떨어진다. 올 6~8월간 전국 주택 낙찰가율은 평균 82.7%를 기록해 전국 연립·빌라의 평균 전세가율(83.1%)보다 낮게 나타났다.

■비수도권 아파트도 이미 위험 수위…세입자들 보증사고 속출

상대적으로 주택가격이 높은 서울의 경우 낙찰가율(92.0%)이 전세가율 대비 여유가 있는 편이지만, 인천(82.0%)과 경기(80.0%)의 경우 낙찰가율이 모두 전세가율보다 낮게 형성됐다. 세종의 경우 낙찰가율이 77.0%에 머물러 연립·빌라 전세가율과의 격차가 30%포인트 수준에 달했다.

연립·빌라에 비해 상대적으로 깡통전세 위험이 덜한 아파트도 안심할 상황이 아니다. 같은 조사에서 아파트의 전국 기준 전세가율은 74.7%로 집계됐다. 서울(62.0%)과 수도권(69.4%)은 다소 여유가 있지만 비수도권은 78.4%로 위험선인 80%대에 근접했다. 경북(87.0%), 충북(84.3%), 전북(83.1%), 전남(82.7%), 충남(81.8%), 경남(81.4%), 울산(80.9%) 등은 이미 80%를 돌파했다. 세종(54.3%)의 경우 아파트는 연립·빌라에 비해 깡통전세 우려가 덜한 것으로 나타났다.

경북 아파트 전세가율 87%
충북·전북 등도 80% 넘어

정부, 전세사기 단속과 함께
전세가율 등 취합·공개 방침

주택 전세가율이 80%대를 넘나들면서 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하는 사례와 피해금액도 커지는 추세다.

주택도시보증공사(HUG)의 8월 한 달간 전세보증금 반환보증보험 사고 건수와 금액은 각각 511건, 1089억원을 기록해 월간 단위 집계에서 모두 사상 최고 수치를 나타냈다. 지역별로는 서울 강서구(60건·9.4%), 인천 미추홀구(53건·21.0%), 경기 부천시(51건·10.5%) 등 수도권에서 특히 보증사고가 많이 발생했다.

국토부는 “전세피해가 우려되는 지역은 이달 중으로 해당 지자체에 별도로 통보할 방침”이라며 “세입자가 위험매물을 계약하지 않도록 지자체, 공인중개사 및 은행 등을 통해 예방활동을 펼치고 전세사기 의심사례에 대한 단속과 수사의뢰 등에도 나서겠다”고 밝혔다.

10월부터는 지자체별로 주택의 전세가율 및 낙찰가율, 보증보험사고 발생 현황 등의 정보를 취합해 한국부동산원 홈페이지를 통해 공개할 방침이다.

국토부는 내년 1월부터 전세보증금 피해 예방을 위해 매물별 적정 시세수준과 계약 전·후 확인사항 등 전세계약 시 고려해야 할 주요 정보들을 제공하는 ‘(가칭)자가진단 안심전세 애플리케이션’ 서비스를 제공한다.

김효정 국토부 주택정책관은 “서민들의 전세보증금이 보호되도록 임차인의 대항력 보강 등 전세사기 피해 방지방안의 후속조치를 차질 없이 이행해 나가겠다”고 밝혔다.

송진식 기자 truejs@kyunghyang.com