"경매땐 전셋값 떼일수도" 지방 빨간불.. 서울도 "안심 못해" [전국이 깡통전세 지뢰밭]

최근 거래일수록 전세가율 높아
서울 아파트도 62%로 오름세
금천·강서·동대문구 상위권
함안·사천·창녕 아파트 90%대
전문가 "평균 80% 이상은 위험"
주의 통보하고 자구책 마련해야

서울 지역의 깡통전세 리스크가 높아지고 있다. 특히 연립·다세대의 전세가율(매매가 대비 전세가율)이 매매가격의 평균 80%를 넘어 위험수위에 이르렀다. 부동산 하락세가 지속되면 전세가율이 더 높아질 수 있어 전세계약을 준비하는 수요자들은 주의가 요구된다.

■연립·다세대 전세가율 80% 웃돌아

14일 국토교통부에 따르면 서울 연립·다세대 주택의 최근 3개월(6~8월) 전세가율은 81.2%에 달하는 것으로 나타났다. 전세가율은 지난 6월부터 8월까지 거래된 실거래와 전셋값을 기준으로 집계한 수치다. 최근 1년간 수치인 77.3%에 비해서도 3.9%p 증가했다.

최근 거래일수록 전세가율이 높게 나타나는 현상은 아파트도 마찬가지다. 서울 아파트의 최근 3개월 전세가율은 62.0%로 최근 1년(60.6%)보다 1.4%p 늘었다.

구체적으로 서울 내 25개 자치구 중 연립·다세대 주택 전세가율(최근 3개월)이 가장 높은 지역은 강동구(88.7%)로 집계됐다. 뒤이어 광진구(86.5%), 강서구(86.4%), 관악구(85.3%), 강북구(84.6%) 순이었다. 아파트 전세가율(최근 3개월) 순위는 금천구(76.6%)가 가장 높았다. 다음으로 강서구(71.9%), 동대문구(70.8%), 관악구(70.4%), 은평구(70.2%)로 나타났다.

수도권에서는 최근 3개월 기준 전세가율이 연립·다세대 주택 83.7%, 아파트 69.4%로 각각 서울보다 2.5%p, 7.4%p 높았다. 특히 최근 3개월 연립·다세대 주택 전세가율이 경기 화성시는 107.7%로 나타나 전세가격이 매매가보다 비쌌다. 같은 기준으로 경기 안산상록구(94.6%), 경기 고양일산동구(93.8%), 인천 미추홀구(93.3%), 경기 이천시(92.3%) 등에서도 전세가율이 높아 신중한 전세계약을 요구했다.

지방에서는 최근 3개월 연립·다세대 전세가율에서 부산 연제구(128.0%), 경북 경주시(121.5%), 세종시(104.5%) 등 3곳이 전세가율 100%를 웃돌았다.

지방 아파트 전세가율(최근 3개월)은 경남 함안군(94.6%), 경남 사천시(93.8%), 경남 창녕군(93.5%), 경북 포항북구(92.2%), 경북 구미시(90.4%), 전북 익산시(90.4%)등 6곳에서 90%를 웃돌았다.

전문가들은 80% 이상의 전세가율은 위험한 수준이라고 입을 모은다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "경매에서 한 번 유찰되면 감정가의 80%로 최저입찰가가 설정된다"며 "80% 이상의 전세가율은 경매로 청산절차를 밟을 시 전세금을 온전히 돌려받는 게 어려울 수 있어 위험이 큰 상황"이라고 말했다.

박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 "지역 평균값이 80%를 넘는 것은 의아할 정도로 높은 수치"라고 말했다.

실제 국토교통부가 함께 발표한 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가) 정보에서 서울은 92.0%로 높게 나타났지만 전국 평균은 82.7%에 그쳤다. 80% 이상 전세가율의 물건이 경매로 넘어가면 전세금을 다 돌려받지 못하는 것이다.

김효정 국토교통부 주택정책관은 "매월 한국부동산원 부동산테크 홈페이지에서 업데이트된 정보를 제공할 예정"이라고 말했다. 그는 "전세가율이 높은 지방자치단체에는 주의를 통보해 지역별 자구책을 마련하도록 하겠다"고 설명했다.

■서울시 전세사기 대응 나서

서울시는 시 차원에서 전세사기 방지대책을 마련하고 나섰다. 전세사기 피해현황 조사와 함께 △정부 긴급대출 안내와 서울시 임차보증금 이자지원 사업 대출 및 이자지원 연장 등 금융지원 확대 △임차인이 소송 등 법적 조치가 필요할 때 절차 진행에 도움을 받을 수 있는 법률상담과 매뉴얼도 제공하기로 했다.

유창수 서울시 주택정책실장은 "최근 정부에서도 임차인의 전 재산인 보증금을 지켜드리기 위한 다양한 대책을 마련 중이나, 실제 피해가 발생한 경우에는 시민과 가장 가까이에 있는 지자체와 협업이 중요하다"며 "서울시도 정부 대책의 시행 시기를 고려해 대책을 추진해 나가겠다"고 말했다.