1.4억에 산 아파트, '웃돈'붙여 1.6억에 전세계약.."갭투자 기승"

평택·구미·김해 소형 아파트, 전셋값이 매매가격보다 수 천만원 웃돈

매매가격보다 2500만원 높은 전세 계약이 체결된 구미시 아파트 단지 전경. /사진=네이버 지도

금리인상 여파로 서울을 비롯한 전국 아파트값이 하락세로 접어든 가운데 지방 소재 매매가 1억원 내외 소형 아파트는 여전히 시세 상승을 노린 갭투자가 적지 않은 것으로 나타났다.

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집주인 바뀌고 1~2개월 내에 전셋값 수 천만원 웃돈…사실상 무자본 갭투자

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14일 부동산 빅데이터 아실(asil)에 따르면 최근 3개월 간 아파트 갭투자가 가장 많은 지역은 경기 평택시로 46건이었고 충남 천안시 서북구(38건) 경북 구미시(38건) 경기 안성시(36건) 경남 김해시(35건) 등의 순으로 조사됐다.

이들 지역에선 아파트 전셋값이 매매가격보다 비싼 이른바 '마이너스 갭투자' 사례도 적지 않다. 대체로 시세 1억원 내외 저가 소형 아파트에 집중됐다.

평택시 평택동 '세문아파트' 전용 58㎡(8층)는 8월 9일 1억6000만원에 신규 전세 계약을 맺었다. 6월 27일 1억4500만원에 사들인 집주인이 매매가보다 1500만원 높은 가격에 전세로 내놓은 매물이었다.

구미시 옥계동 '대동한마음' 전용 59㎡(1층)은 8월 24일 5950만원에 매매된 후 2주일 만인 지난 8일 8000만원 전세 계약을 체결했다. 신규 세입자가 매매가격보다 2050만원 높은 보증금을 치른 것이다.

김해시 동상동 '광남아파트' 전용 68㎡(5층) 매물은 지난 7월 14일 7700만원에 팔린 다음달 이보다 4300만원 높은 1억2000만원에 신규 전세 계약을 체결했다.

이외에도 이들 지역에선 1~2개월 전 매매가보다 1000만~3000만원 웃돈이 붙은 전셋값으로 신규 계약을 체결한 사례가 적지 않다.

이런 현상은 부동산 하락장에도 자금 부담이 적은 저가 아파트 위주로 갭투자가 여전히 기승을 부리는 결과라는 해석이 나온다. 공시가격 1억원 이하 주택은 취득세 중과를 받지 않고, 매매 가격보다 높게 전셋값을 책정해 대출 부담이 크지 않다. 가격대가 낮아 집값 하락기에도 낙폭이 크지 않을 것이란 기대 심리도 깔려 있다.

마이너스 갭투자는 세입자 보증금 차익을 곧바로 현금으로 확보할 수 있고, 향후 시세가 상승하면 차익도 노릴 수 있는 투자 방식이다. 이런 유형의 무자본 갭투자를 전문으로 하는 법인도 있다. 하지만 임차인 입장에서는 재계약 시 보증금을 돌려받지 못할 '깡통주택' 위험이 크다.

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전문가들 "깡통주택 위험 높아…계약 전 권리 관계 꼼꼼히 확인해야"

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전문가들은 빌라와 주거형 오피스텔 등 비아파트 유형 외에도 지방 소재 나홀로 아파트로 무자본 갭투자가 확산하는 현상에 우려를 나타낸다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "전셋값이 매매값보다 높은 깡통주택은 임대인이 자금 운용에 어려움을 겪어 파산할 경우 경매로 넘어가 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있다"며 "집값 하락기엔 이런 위험이 더 커질 수 있기 때문에 계약에 더 신중을 기해야 한다"고 말했다.

계약 전에 매물의 권리 관계를 따져야 한다는 의견도 나온다. 만약 집주인(임대인)이 신탁사에 집을 담보로 맡기고 금융기관에 대출을 받는 경우 등기부등본 상의 실소유주가 신탁회사로 넘어가는 데 이를 제대로 확인하지 않고 임대인과 계약을 맺으면 사기 피해를 당할 수 있기 때문이다.

김예림 법무법인 덕수 변호사는 "등기부등본 갑구에 신탁등기 번호가 적혀있다면 가급적 임대차계약을 하지 않는 게 안전하다"며 "불가피하게 계약을 해야 한다면 등기소에서 직접 신탁원부를 발급받아 실제 권리관계를 확인하고, 실소유주가 신탁사라면 이들이 임대차계약에 동의했다는 증빙 서류도 필요하다"고 말했다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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