꺾이는 분양가, 결국은 수요였다..부상하는 분상제 무용론 [부동산360]

최근 1년간 서울 분양가 7.1% 하락
분상제 시행 2년간 평균 5.4% 상승
경기도 최근 1년간 19.5% 급등

[헤럴드경제=박일한 기자] 민간택지 ‘분양가상한제(이하 분상제)’ 시행 후 2년 동안 서울 민간택지 분양가가 5% 수준으로 상승한 것으로 나타났다. 분상제 시행 후 1년간 급등했다가 최근 주택시장 침체의 영향으로 하락하면서 오름폭이 크게 줄었다.

주택도시보증공사(HUG)가 최근 내놓은 ‘2022년 7월 민간아파트 분양가격 동향’ 자료에 따르면 올해 7월 서울에서 분양한 전체 새 아파트 평균 분양가는 ㎡당 855만원으로 지난해 7월(921만1000원)보다 7.1% 하락한 것으로 나타났다.

서울 민간택지 분양가는 분상제 시행 후 1년간(2020년7월~2021년7월) ㎡당 811만원에서 921만1000원으로 13.6%나 올랐다. 하지만 최근 1년간 하락하면서 분상제 시행 2년간 상승폭은 5.4% 수준으로 축소됐다.

서울 민간택지 분양가가 최근 많이 하락한 건 주택시장 침체 등으로 강남 등 고가아파트 밀집 지역에서 분양을 하지 않고 있기 때문으로 풀이된다.

예컨대 분상제 시행 직후엔 서초구 반포동 ‘래미안원베일리’, 송파구 거여동 ‘위례포레샤인17단지’, 강동구 ‘힐스테이트 리슈빌강일’ 등 고가 아파트 밀집지역에서 분양을 많이 했다. 하지만 최근엔 강동구 둔촌주공, 송파구 미성크로바진주 등 착공을 하고도 시장 상황과 분양가 규제로 일반분양을 미루는 단지가 많다. 그나마 공급을 한다고 해도 도시형생활주택 등 분양가가 싼 곳이 대부분이어서 민간택지 분양가 상한제 효과로 인한 분양가 인하 효과로 새 아파트 분양가가 싸지고 있다고 평가하기엔 무리라는 지적이 많다.

실제 아파트 분양을 꾸준히 하고 있는 경기도 민간택지 분양가는 서울과 분위기가 많이 다르다. 최근 1년간(2021년7월~2022년7월) 414만8000원에서 495만6000원으로 19.5%나 폭등했다. 이 지역에선 2020년 7월(434만원)부터 2021년 7월 사이엔 4.4% 하락했다. 이에따라 분상제 시행 2년간 상승폭은 14.2%나 된다.

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. [연합]

민간택지 분양가상한제는 분양가를 땅값·건축비·각종 가산비 등 원가를 따져 상한선을 정하는 규제다. 집값 상승이 새 아파트 분양가에서부터 촉발됐다고 판단한 정부가 집값을 안정시키기 위한 방법으로 분양가 상한선을 정하는 것이다.

2020년 7월29일부터 시행한 이 제도는 집값 상승폭이 컸던 서울 18개 구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진·강서·노원·동대문·성북·은평)와 경기도 3개시(과천·광명·하남시)를 대상으로 한다. 재건축·재개발 대상이 몰려 있는 도심 인기지역이다.

민간택지 분양가 상승세가 주택시장 침체 영향으로 꺾이는 상황이지만, 정부가 올 7월부터 분양가 제도 운영 합리화 방안’을 시행하면서 향후 민간택지 분양가는 다시 상승할 가능성이 크다는 게 전문가들의 예상이다. 이 제도는 분상제 적용 기준에 최근 인상된 건축비는 물론, 주거이전비, 조합총회 운영비 등 각종 비용도 반영하는 제도다.

이 제도의 시행으로 서울 등 인기지역에서 분양을 하는 아파트 단지가 늘어나면 분양가는 다시 오를 수밖에 없다는 관측이 나온다.

한편, 전국 기준으로 최근 2년간 분양한 새 아파트 평균 분양가는 ㎡당 440만4000원으로 2020년 7월(377만8000원)과 비교해 16.6%나 상승했다. 이는 직전 2년 간(2018년 7월~2020년 7월) 민간택지 분양가 상승폭(17.8%)과 비교, 오름폭이 소폭 줄어든 것이다.

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