1억 넣으면 年1000만원 기대..숨은보석 '고배당 美리츠' 캐볼까 [월가월부]

리츠, 금리인상에 취약하지만
월세상승 수혜종목은 주목할만
매사추세츠 부동산 집중 'OPI'
배당 수익률 12.5%로 눈길
상업용 부동산만 311개 'GNL'
임대율 99.9%로 안정적 수익

◆ 서학개미 투자 길잡이 ◆

숨 고르기를 하던 미국 부동산 모기지 대출금리가 급등하는 가운데, 위기에 처한 부동산 시장에서 투자 기회를 엿보는 관점의 전환이 필요하다는 월가 목소리가 나온다. 최근 급격히 식어가는 미국 뉴욕 증시에서 부동산 리츠(REITs)와 글로벌 부동산 상장지수펀드(ETF)로 관심을 돌려볼 만하다는 분석이다.

올해 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인상이 본격화된 가운데 기준금리 인상은 부동산 시장을 초토화시켰다. 미국 모기지은행협회(MBA)에 따르면 연초 2% 안팎이던 30년 만기 모기지 금리는 가파른 금리 인상 영향으로 불과 약 석 달 만에 6%까지 급등했다. 이후 인플레이션 공포가 사그라들며 점차 안정을 되찾던 모기지 금리는 제롬 파월 연준 의장의 강경한 금리 인상 발언으로 최근 재차 상승세에 올라탔다. 6월 이후 0.5%포인트가량 하락하던 30년 만기 모기지 금리는 또다시 반등해 지난 7일 5.94%를 기록하며 올해 최고점에 근접했다.

금리 인상 영향을 가장 직접적으로 받는 부동산 시장은 곧바로 움츠러들고 있다. 코로나19 대유행 이후 촉발된 실물자산 인플레이션으로 인해 빠르게 상승하던 주택 가격이 최근 주춤한 데 이어 거래량 역시 크게 줄어든 것이다. 하지만 월가 전문가들은 이러한 부동산 시장의 위축 가능성에 대해 우려보단 갈 곳 잃은 투자자금이 몰릴 수 있는 기회가 될 수 있다고 조언한다.

일반적으로 대출을 일으켜 투자하는 부동산의 특성상 대출금리 인상은 리츠 등 부동산 간접투자 상품에 부정적 영향을 미친다. 리츠란 투자자들에게서 자금을 모은 뒤 규모가 큰 부동산과 관련 지분에 투자해 수익을 올리는 투자신탁을 뜻한다. 개인투자자가 감당할 수 없는 규모의 부동산 투자를 간접투자 상품 형태로 투자해 비교적 적은 비용으로도 고수익을 낼 수 있다는 특징이 있다. 금리 인상 부담에도 이러한 리츠 투자가 주목받는 것은 바로 고배당을 통해 수익을 얻을 수 있기 때문이다. 최근 몇 년간 성장주 투자가 대세가 됐지만, 이와 함께 배당주 투자에 대한 투자자들의 관심도 커졌다. 최근 주식시장이 큰 어려움을 겪으면서 열기가 식어가는 가운데 배당수익률이 좋은 리츠 상품에 대한 투자를 주목할 만하다는 뜻이다.

금융 전문 미디어 벤징가는 고배당 수익률을 올릴 수 있는 부동산 리츠 상품을 통해 다양한 산업군에 걸쳐 안정적 수익을 낼 수 있는 부동산에 투자하는 기업을 발굴해야 하는 것이 중요하다고 강조했다. 매사추세츠주를 거점으로 한 상업용 부동산 전문 리츠인 '오피스 프로퍼티스 인컴 트러스트'가 대표적이다. 해당 리츠는 안정적인 수익이 가능한 관공서와 대기업을 중심으로 임대사업을 펼치고 있다. 지난 2분기 분기 배당금은 주당 55센트로, 연간으로 환산하면 12.5%의 배당수익률을 얻을 수 있다. 주식시장의 부침이 심한 최근 뉴욕 증시 분위기를 감안했을 때 10%대 배당수익률은 눈에 띄는 수준이다. 미국에서 엔데믹(감염병의 풍토병화) 분위기가 무르익고 있다는 점 역시 강점으로 꼽힌다. 백투 오피스가 더욱 가속화될수록 해당 리츠의 수익성 강화가 기대되기 때문이다.

뉴욕주를 중심으로 글로벌 부동산 사업을 전개 중인 '글로벌 넷 리스'도 주목할 만하다. 11개국에서 311개 상업용 부동산을 보유하고 있는 글로벌 넷 리스는 전 세계 다양한 국가에서 임대사업을 전개하고 있는 만큼, 특정 국가에 대한 경제 리스크를 분산할 수 있을 뿐만 아니라 선진국·개발도상국 등 국가별 투자 전략을 맞춤형으로 펼쳐가고 있다는 장점이 있다. 특히 현재 임대율이 99.9%로 공실 없이 운영 중일 뿐 아니라 평균 임대기간이 8.3년으로 길다는 점 역시 투자 신뢰도를 높이는 요인이다. 분기 배당금을 43센트로 책정해 연간 배당수익률이 12%에 달한다.

미국 전역에 걸쳐 상업용 부동산을 개발하고 임대하는 '브랜디와인 리얼티 트러스트'도 눈에 띈다. 필라델피아를 중심으로 텍사스 오스틴 등 미국 주요 거점 도시에서 175개 상업용 부동산을 보유한 브랜디와인은 미국 내 부동산에 집중하고 있어 전문성과 이해도가 높은 것으로 정평이 나 있다. 2분기 분기 배당금은 34센트로 연간 배당수익률 또한 9.3%로 양호하다.

부동산 투자가 금리 인상을 역이용할 수 있는 또 다른 이유는 임대료 상승이 동반된다는 점이다. 단순히 대출 부담만 늘어나는 게 아니라 임대료 상승을 통한 수익화가 가능해 인플레이션 효과를 누릴 수 있다는 점을 감안해야 한다. 이러한 이유로 최근 실적이 부진했지만 중장기 수익률 향상이 기대되는 글로벌 부동산 ETF에 대한 관심이 커지고 있다. 시장 전반이 부진해 제자리걸음을 했지만 임대료 상승 등으로 수익 증대가 기대되는 부동산 ETF를 선점해두는 것도 방법이란 뜻이다.

'아이셰어 국제 개발 부동산 ETF'와 '뱅가드 글로벌 미국 외 부동산 ETF'는 비미국 시장의 개발 부동산 관련주에 투자해 신흥국 중심의 부동산에 집중 투자하는 대표적인 글로벌 부동산 ETF다. 아직 오를 여지가 있는 글로벌 부동산 개발에 관심이 있다면 주목해볼 만하다. 안정적 투자를 중시한다면 부동산과 유동 주식에 골고루 투자하는 '다우존스 국제 부동산 ETF'에 장기적으로 투자할 만하다.

부동산 기초자산에 투자하는 '플렉스셰어스 글로벌 퀄리티 부동산 ETF' 역시 최근 2개월 수익률이 4.82%로 어려운 장에서 선방한 대표 ETF로 손꼽힌다. 미국 금융 전문 미디어 밸류워크는 "부동산 투자는 주식시장만큼 시장 변화가 급격하지 않고 장기적으로 투자할수록 수익률이 올라갈 수 있다"고 말했다.

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[추동훈 기자]