사업성 높여주니 임대주택 따라오네..방배15구역 대표 사례로

방배15구역 위치도 /사진=서울시

'2종 7층 규제 완화' 첫 적용 사례인 방배15구역 재건축이 민간 재건축 사업과 서울시 모두 득을 볼 수 있는 대표적 사례로 떠올랐다. 규제가 걷히면서 재건축 사업장은 사업성을 높일 수 있고, 서울시는 공공주택(임대)을 더 확보할 수 있게 되면서다.

13일 서울시에 따르면 시는 지난 8일 서초구 방배15구역 주택 재건축 정비계획 수립·정비구역을 지정 고시했다. 결정안에 따르면 방배15구역은 용적률 240% 적용 받아 최고 25층, 1688가구 규모로 탈바꿈할 수 있게 됐다. 이중 공공주택은 310가구가 들어선다.

방배15구역은 7층 이상 지을 수 없는 지역이어서 사업성이 낮은 곳이었다. 이 구역은 1종 일반주거지역과 2종 일반주거지역(7층)이 혼재돼 있는데 특히 2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한을 받는 '2종 7층' 규제가 적용돼 있다. 결국 세대수를 늘리기 힘든 환경이었다. 하지만 서울시가 지난해 2종 7층 규제를 풀기로 했고, 방배15구역이 첫 규제 완화 대상지가 됐다.

결정안을 보면 1종 일반주거지역 비중은 전체 37%에서 9%로 줄었고, 2종 7층 지역은 사라져 전체 면적의 91%가 2종 일반주거지역이 됐다. 용도지역이 상향되면서 용적률과 높이, 가구수에 변화가 나타난 것이다.

이는 사업성이 높아지는 것뿐만 아니라 공공주택을 확대하는 효과도 있다. 그동안 정비업계에서는 법에 따라 기부채납 등으로 조성해야 하는 공공주택을 사업성을 낮추는 장애물로 인식했다. 하지만 서울시가 사업성을 높여 공공주택을 내놓을 수 있는 환경을 만들어주면서 업계에서는 긍정적인 사례가 나왔다고 평가한다. 서울시 입장에서도 공공주택을 더 확대해 확보할 수 있어 양쪽 모두 이득인 셈이다.

한 정비업계 관계자는 "사업성이 낮은 정비사업장에서는 공공주택 자체가 사업성을 빼앗아가는 대상이 될 수밖에 없었다"며 "공공주택을 공급하려면 결국 사업성을 올려줘야 하는데, 서울시가 이런 환경을 만들어간다는 점은 긍정적인 변화라고 본다"고 말했다.

한편 방배15구역은 2011년 정비예정구역으로 지정된 이후 11년 만에 정비계획이 확정되고 정비구역으로 지정이 완료됐다. 정비계획은 2016년 한 차례 심의에 도전했다 실패한 이후 6년 만에 통과다. 당시에는 용적률이 과도하게 책정돼 실현성이 없다는 이유로 심의 문턱을 넘어서지 못했다. 당시 정비계획안은 2종 7층 규제를 적용 받고 있어 법적 상한 용적률은 214%, 최고 층수는 15층 이하, 총 1337가구에 그쳤다.

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방윤영 기자 byy@mt.co.kr

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