[이슈체크] 이사철 성수기 맞이했지만..부동산 거래 여전히 찬바람

■ 경제현장 오늘 '이슈체크' - 김인만 김인만 부동산 경제연구소장 

부동산 거래 부진이 심각합니다. 평소 거래량의 10~20% 수준으로 줄었는데요. 집값 안정도 중요하지만 시장을 정상화시키는 것도 필요하다는 의견이 나오고 있죠. 부동산 시장 동향 긴급 점검해보겠습니다. 김인만부동산경제연구소, 김인만 연구소장 나오셨습니다. 

[앵커] 

부동산 시장은 찬바람이 쌩쌩 부는 것 같습니다. 집값 하락세가 지난주 통계 보면 많이 떨어지는 게 이어지고 있는데 어느 정도 하락세가 이어지고 있어요? 

[김인만 김인만 부동산 경제연구소장] 

점점 하락 폭이 커지고 있는 게 문제고요. 단순히 가격만 본다면 아직은 그 정도 심각한 상황이라고 말씀드리긴 어렵지만 추이를 보면 우려스러운 상황입니다. 7월 이전만 하더라도 -. 0.02, -0.03 포인트 하락하다가 7월부터 0.07, 0.09. 0.14. 최근에는 0.14까지 나왔거든요. 낙폭이 커지고 있는 건 우려스러운 수치가 보이고 있고 서울, 수도권 모두 마찬가지로 계속 하락세가 나오고 있고. 저는 더 걱정되는 게 거래가 전혀 안 되고 있어요. 거래 빙하기라는 표현을 쓸 정도로 전혀 되고 있지 않은데요. 8월 서울 아파트 매매 거래 건수가 468건이거든요. 7월이 639건. 7월 이야기할 때 사상 최저다, 굉장히 어렵다고 했는데 차라리 7월이 나았다고 이야기할 수 있고 상반기는 그나마 월 천 건은 넘었거든요. 상반기 총합을 보면 7700건 정도 거래됐는데 작년 상반기가 2만 2천 건 거래 됐거든요. 작년이 굉장히 많이 됐고 올 상반기도 많이 줄었는데 7~8월은 더 줄었고 9월에 추석이 있어서 9월은 아마 300건 이하로 내려가지 않을까 싶을 정도로 거래 절벽 비정상 상황이 이어지고 있어서 최근 하락 폭이 –0.18 이렇게 나오지만 저는 거래가 안돼서 오히려 하락이 덜 되고 있지 않나 하는 생각도 듭니다. 거래가 더 된다면 오히려 하락폭이 더 커질 수도 있어서 단순히 하락 그래프만 보고 아직 괜찮다고 안심할 단계는 아니고 여러 상황을 보면 굉장히 심각한 상태입니다. 

[앵커] 

말씀 듣고 보니 부동산 중개를 하시는 분들 생계를 이어가기도 어려울 수 있겠네요 

[김인만 김인만 부동산 경제연구소장] 

맞습니다. 제 주변에도 모니터링해보면 올해 말까지는 강제 휴가고 내년에도 장담 못하겠다. 바로 폐업할 수도 없거든요. 권리금도 있고 보증금도 있어서 버틸 때까지는 버텨보는데 내년까지 이어지면 자신 없다고 말씀하시는 분들이 많이 있습니다. 

[앵커] 

거래가 적다는 것은 일부 급매물만 소화되고 있다는 거잖아요. 초급매. 그게 가격을 제대로 반영할 수 있다고 볼 수 있나요? 

[김인만 김인만 부동산 경제연구소장] 

그렇게 보이긴 어려울 거 같습니다. 물론 그것도 시장 가격이라면 가격이라고 할 수는 있지만 상승도 그렇고 하락도 그렇고 어느 정도 거래량이 뒷받침되면서 내려가든지 올라가든지 하는 게 정상인데 서울 아파트가 8월에 460건 정도 된다는 이야기는 서울이 25개 구인데 서울 아파트가 180만 호 정도 되는데 그중 400개가 거래됐다는 건 한 구에 10개 정도 거래됐을까요. 그 정도 수준이라서 정상이라고 할 수 없고 실제로 거래가 되더라도 초급매가 거래가 되지만 내부자 거래가 있을 수도 있고 동, 층에 따라서 왜곡이 있을 수도 있어서 가격 왜곡도 심각하다. 지금 이 비정상 상황이 추석이 원래 터닝 포인트 역할을 하는데 이번 추석은 그런 터닝 포인트 역할을 못 해줄 거 같고 10월 넘어가더라도 이런 현상이 계속 이어질 거 같습니다. 

[앵커] 

그럼 지금 하락세를 보고 경기에 큰 충격을 줄 정도의 하락이라는 표현은 아직 쓸 수 없는, 좀 더 계속되고 어려운 상황이 올 거라고 보네요. 

[김인만 김인만 부동산 경제연구소장] 

국토부에서도 소극적 자세를 보이고 있는 상황이 지금 통계만 가지고 위기냐, 그 정도까지는 판단할 수 없는데 거래량, 추이를 보면 앞으로가 더 위험하다. 10~12월 갈수록 더 위험하기 때문에 선제 대응해야하된다는 목소리가 나오고 있는데 국토부에서는 아직은 그런 단계가 아니라고 이야기하고 있습니다. 

[앵커] 

그러면 거래가 워낙 안돼서 시장이 침체돼있다는 나름의 아우성이 나오고 있는데. 그러면 집값이 어느 정도 떨어져야 되냐, 어느 정도까지 안정돼야 하느냐가 중요한데 원희룡 국토부 장관이 소득 대비 집 값 비율로 봤을 때 우리가 너무 높다는 말을 했는데 그렇습니까? 

[김인만 김인만 부동산 경제연구소장] 

원희룡 장관이 PIR을 말했는데 소득 대비 집값 비율을 말하는데 PIR이 소득을 한 푼도 안 쓰고 계속 모아서 집 사는데 몇 년 걸리느냐를 나타내는 지표거든요. 18 정도 나왔다고 하면 집 사는데 18년이 걸린다. 서울의 경우. 10년 전만 하더라도 8~10 수준이었거든요. 11, 12 그 이전에 10 수준까지 나왔는데 두 배 정도 오르지 않았냐. 그러면 55% 정도 내려가는 게 정상 아니냐는 원론적 이야기를 하는 건데요. 물론 많이 올랐으니까 5~10% 조정되는 거 아지고 왜 이렇게 아우성이냐라고 이야기를 하고 저도 30% 정도는 고점 대비 조정되는 게 맞다고 보이는데 짧은 시간에 낙폭이 커지면 충격이 커지고 복지도 마찬가지죠. 올리고 줄 때는 쉽지만 내리기는 굉장히 부작용이 크거든요. 집값이 올라갈 때 부작용이라면 상대적 박탈감으로 패닉 바잉, 집값이 급등하는 문제가 생기지만 집값이 갑자기 급락하면 이건 가계 부채 문제도 생기고 패닉 셀링, 세수 감소, 내수 경제까지 무너지는 역전세, 깡통 전세 문제까지 여러 복합적 문제를 수반해서 다순히 가격을 뚝 떨어뜨려야 한다는 이론보다는 서서히 완충 작용하면서 ㅇ녀 착률 할 수 있는 그런 대책이 나오야 하는데 올라갈 때도 급하게 올라갔잖아요. 지금 분위기대로 내려갈 때도 급하게 내려가면 우리 경제에 큰 충격을 주지 않을까 그런 우려의 목소리 때문에 미리 준비를 해야 한다는 이야기를 하는데 국토부는 여전히 소극적 반응입니다. 

[앵커] 

소득 대비 집값 수준 PIR이 아직도 높다. 훨씬 더 낮아져야 된다는 RPW JDQN 생각인데 얼마만큼 낮아져야 하는지는 아직 제시를 안 한 거죠? 

[김인만 김인만 부동산 경제연구소장] 

구체적인 답은 없는 거죠. 만약 2011년 수준까지 내려오면 그게 과연 정상일까? 거기에 대한 답은 없는 거고 그렇게 되면 영 끌 하신 분들 무리하게 집을 사신 분들. 처음부터 집을 계속 가지고 계신 분들이야 30~50% 떨어져도 그래도 남았지만 작년, 재작년 3년 전에 사신 분들은 손실이 발생하잖아요. 그분들은 무슨 잘못이며 내 집 마련했는데 손실 발생하면 또 여러 문제가 생겨서 몇 프로가 정상이야라고는 할 수 없지 마 10년 전과 비교해 모녀 2~3배 정도 서울 수도권 지역이 올라서 저는 시간을 두고 30% 정도 조정되는 건 정상이 아닐까. 과거 사례를 보더라도 그 정도는 오버 슈팅에 대한 조정장이 아닐까 생각합니다. 

[앵커] 

시간을 두고 정상화되는 건 좋은데 연착률 하는 게 좋겠다. 연착륙하는 차원에서 나온 게 시가 15억 원이 넘는 주택의 대출이 금지됐잖아요. 그걸 풀어야 된다는 요구가 일부 나왔는데 그런 거에 대해서 추경호 부총리 풀지 않겠다고 못을 박았는데 풀면 안 되는 규제인가요? 

[김인만 김인만 부동산 경제연구소장] 

제 생각에는 풀어도 큰 효과는 없었을 겁니다. 왜냐면 15억 이상 대충을 풀어준다고 해서 금리가 많이 오른 상태에서 집값이 오른다는 기대감도 많이 꺾였는데 많은 사람들이 오른 집을 사고 싶지 내려가는 집을 사고 싶지도 않은데 대출 이자를 많이 내면서까지 굳이 오를 자신도 없는 집을 15억 대출을 풀어준다고 해서 얼마나 들어갈까 그 부분에 대해서 회의적 반응이 있고 또 DSR 있죠. 아무리 LTB를 늘려줘도 소득이 안 나오는 사람들은 그림의 떡이라서 큰 효과는 없다. 그래서 아마 추경호 경제 부총리도 큰 효과는 없으면서 자칫 규제를 풀어준다는 잘못된 시그널을 줘서 투자 심리에 자극을 주지 않을까 하는 부분에서 우려를 한 거 같고 일단 조금 더 지켜보자. 지금은 아닌 것 같다고 답을 내린 거 같습니다. 

[앵커] 

시장이 혹시 다시 안정되는 시장을 자극하는 효과가 있을 수 있어서 15억 넘는 집에 대해서는 대출 안 해주겠다는 걸 분명히 한 거네요. 

[김인만 김인만 부동산 경제연구소장] 

그렇죠. 선작용보다 부작용이 더 큰다고 판단한 거죠. 

[앵커] 

그러면서 조정 지역 해제를 먼저 검토해본다고 했는데 조정 지역은 어떤 지역이고 어떤 규제를 말하는 건가요? 

[김인만 김인만 부동산 경제연구소장] 

규제 지역은 투기 지역, 투기 과열 지구, 조정 대상 지역이 있는데 가장 광범위한 게 조정 대상 지역입니다. 조정 대상 지역으로 지정되면 우리가 알다시피 양도세 중과세가 적용되고 대출 규제도 강화되고 분양권 전매 제한이라든지 여러 규제가 다 적용되고 투기 과열 지구가 도면 대출이 더 강하게 규제되죠. 조정 대상 지역은 30% 정도 1주택자들이 나왔다면 15억 넘어가더라도 투기 과열 집은 아예 안 나온다 이런 규제들이 있는데 정부에서는 규제 대상 지역을 좀 더 완화해주겠다고 하는데 7월에 한번 풀어줬거든요. 지방 같은 경우 세종시, 대구 수성구 빼고 다 풀어줬고 조정 대상 지역은 여전히 많이 남겨뒀습니다. 세종시, 창원, 천안, 여러 지역들 조정 대상 지역들 많이 남아있는데 최근에 지자체들이 거래도 안되고 이렇게 어려운데 우리가 투기 지역도 억울하다, 조정 대상 지역 풀어달라는 목소리가 계속 나오고 있어서 아마 정부는 서울, 수도권은 절대 안 풀 거 같고. 투기 과열 지구, 조정 대상 지역 하나도 손 안 댈 가능성이 높고 지방부터 조정 대상 지역 풀 가능성이 높습니다. 창원, 천안 이런 지역이 풀릴 가능성이 있는데 관전 포인트는 세종시가 어떻게 될 것인가. 세종시는 투기 과열 지구, 조정 대상 지역 그대로 묶여있습니다. 세종시가 작년부터 어려웠는데 그럼에도 불구하고 세종시를 안 풀어줬는데 과연 이번에 풀릴 것이냐, 그리고 부산, 대구가 풀릴 것이냐. 이 부분이 중요한 포인트가 되고 세종시가 풀리면 다음에 수도권 외곽 지역도 풀릴 가능성을 점칠 수는 있겠다. 그런데 세종시가 안 풀리면 정부는 여전히 보수적, 안정지향적으로 가급적 풀어주지 않겠다는 견제를 할 수 있어서 관전 포인트는 세종시가 될 거 같습니다. 

[앵커] 

지역 지자체는 조정 지역 해제를 강력히 원하는데 국토교통부가 어떤 결정을 내릴지 지켜봐야겠네요. 분위기는 규제 완화를 할 필요가 있다는 생각을 갖고 있는 겁니까? 

[김인만 김인만 부동산 경제연구소장] 

전체적 통계를 보면 거래량도 줄었고 서울, 수도권은 아무래도 고민하는 거 같습니다. 투기 심리에 자극을 줄 수도 있는데 지방 같은 경우는 사실 완화 통계 기준에 충분히 충족되는 지역들이 많이 있고 모든 지방, 중소도시들까지 투기로 보기엔 현재 분위기가 그런 분위기는 아니어서 선제 대응 차원에서 풀어주는 것도 지방 같은 경우 저는 바람직하다고 생각합니다. 

[앵커] 

집값 언제까지 하향세가 계속될 거 같아요? 

[김인만 김인만 부동산 경제연구소장] 

보는 관점에 따라서 일시적 조정 장으로 보느냐 대세 하락으로 보느냐에 따라 달라지는데 일시적 조정이라고 본다면 금리 인상이 멈추면 다시 반등하고 상승할 거라고 이야기하는데 저도 반등이 있을 거라는 데에는 동의를 하는데 왜냐면 지금 실수요자들 중에 언제 사야 되지? 조금 더 기다려봐야겠다고 기다리는 분이 여전히 많이 있고 금리 인상이 멈추고 집값이 10~20% 조정되는 급매물이 있다면 내년 상반기 정도 상황을 보면서 실수요자들은 충분히 유입될 수 있어서 분명히 반등은 있을 텐데 그 반등이 어디까지 이어지느냐. 대세 상승으로 이어지기에는 금리 상승이라든지 아까 PIR 보셨듯이 10년 동안 너무 많이 올랐다. 집값이 두 배 이상 올랐는데 지금 소득 대비 집값이 더 오르게 된다면 현실적으로 오버 슈팅이라서 저는 대세 상승보다는 일시적 조정장은 있겠지만 조정하고 반등하다가 다시 안정될 가능성이 높다고 생각합니다. 

[앵커] 

집을 사려는 실수요자들 젊은이들이 사려면 좀 더 기다려야 합니까? 

[김인만 김인만 부동산 경제연구소장] 

지금 분위기에서는 기다리는 게 맞고요. 금리 인상이 멈추지 않았기 때문에 기다려보고 집값 하락이 얼마나 될 것이냐 좀 지켜보면서 내년 상반기 상황을 지켜봐야 할 거 같고 무리한 대출을 받아서 절대 들어가면 안 되고 지켜보다가 내가 가용할 수 있는 자금 범위 내에서 필요한 분들이라면 내년 상반기 상황 지켜보면서 들어가면 되고 소득이 절대적으로 부족하다, 종잣돈이 절대적으로 없다는 분들은 LTB를 늘려주더라도 무리한 내 집 마련보다는 2~3년 지켜보면서 3기 신도시, 사전 청약, 본청약 물량 노려봐도 좋을 거 같습니다. 

[앵커] 

알겠습니다. 거래절벽으로 내몰린 부동산 시장 동향 긴급 점검해봤습니다. 지금까지 인만부동산경제연구소 김인만 연구소장이었습니다.

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