강은현 EH경매연구소 대표 "경매 제3의 봄 온다, 경제 '위기신호'"

무자본 재테크 수단 된 '전세제도', 월세 지원 등으로 정책 보완 필요해

강은현 EH경매연구소 대표는 "부동산 경매 참여자의 의사결정에 신호를 줄 수 있는 3대 지표가 내년 이후 나타날 것"이라고 예상했다. 그는 "금리인상이 빠르게 단행되고 있지만 경매시장이 5~7개월의 시차를 밟는 점을 고려할 때 올 가을 이후 디폴트(채무불이행)를 선언한 부동산은 내년 3~6월 경매로 나올 것"이라고 전망했다. /사진 제공=강은현 대표

누군가에겐 '기회', 누군가에겐 '불행'이 되는 부동산 경매시장. 경제성장과 함께 경매 투자에 대한 인식도 발전했지만 사회의 부정적 시선은 여전하다는 게 관련업계 전문가들의 얘기다.

1990년대 후반 국제통화기금(IMF) 외환위기와 2000년대 후반 글로벌 금융위기, 그리고 2020년 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹(세계적 감염병 대유행) 이후 글로벌 인플레이션까지 총 3번의 위기 동안 부동산 경매 컨설팅이란 외길을 걸어온 전문가가 있다.

강은현 EH경매연구소 대표(사진·60)는 정치외교학을 전공하고 국내 로펌에서 부동산 소송 컨설팅을 한 이력에도 2000년대 부동산 경매 컨설팅 분야에 뛰어들어 이름을 알리기 시작했다.

강 대표는 "실물경기와 부동산경기가 가장 나쁜 한겨울에 경매는 한여름이 된다"면서 "투자자 입장으로 보면 좋은 물건을 시세보다 싸게 살 수 있는 것이 경매의 최대 장점이지만 한편에선 많은 이들이 고통받는 것이 경매 투자의 본질"이라고 말했다. 그는 경매시장이 내년과 내후년 본격적인 호황을 맞을 것이라고 전망했다. 이는 한국 경제와 부동산경기에 '위기의 전조'라는 의미다.

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경매 3대 지표 내년부터 변화

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지난 8월 26일 만난 강 대표는 "부동산 경매 참여자의 의사결정에 신호를 줄 수 있는 3대 지표가 내년 이후 나타날 것"이라고 경고했다. 그는 "쓰나미는 눈앞에 보이게 오지 않는다. 대양 밖에 있다가 시차를 두고 다가온다"면서 "금리인상이 빠르게 단행되고 있지만 경매시장이 5~7개월의 시차를 밟는 점을 고려할 때 올 가을 이후 디폴트(채무불이행)를 선언한 부동산은 내년 3~6월 경매로 나올 것"이라고 설명했다.

부동산 경매시장의 건전성을 판단하는 3대 지표는 일반적으로 '감정가 대비 낙찰가율'(매각가율), '낙찰률'(매각률), '응찰자 수'다. 이는 경매 물건 수와 참여자 간 관계에 의해 만들어진다. EH경매연구소에 따르면 일반적으로 국내 60개 경매법원에 신규 유입되는 경매 물건 수는 매달 1만건 안팎으로 기록됐다. 연간 12만원의 경매 물건이 공급되는 것이다.

하지만 2015년 이후 각국의 저금리정책으로 이례적인 부동산 폭등이 일어났고 경기 호황의 영향으로 경매 물건이 급감했다. 경매 물건 수는 2010년대 초반 12만건에서 2015년 10만건의 균열이 깨진 후 지난해 7만8000건대를 기록했다. 올 6월까지 반기 통계로 경매 건수는 3만7000여건을 기록해 전년동기대비 3300건 감소했다.

강 대표는 "한정된 물건에 더 많은 사람이 경합을 벌여 2020~2021년 모든 경매지표가 우상향했다"면서 "하지만 올 하반기에는 모든 지표가 우하향할 것"이라고 예상했다. 이어 "몸으로 체감할 수 있는 지표 변화는 내년이나 내후년에 나타날 것"이라고 강조했다.

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매각가율 최소 '10%포인트' 조정될 것

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"경매 참여자가 수익을 극대화할 수 있는 지표 기준은 매각가율 67%대, 낙찰률 30%대 초반, 경매 참여자 수 평균 3.3명이다. 금융위기 직후인 2010년대 초반의 지표 흐름이다. 이명박 정부 말에서 박근혜 정부 초기 기준금리는 2% 중후반이었고 경매 매각가율은 60% 중후반이었다. 현재는 금리가 2.5%, 경매 매각가율이 70% 중후반이다. 고통스럽지만 이 매각가율은 조정받을 수밖에 없다."

강 대표는 "금리 변동에 이어서 경매 지표가 후행하는데 인플레이션을 고려할 때 금리는 최저 2.50~2.75% 예상할 수 있다"면서 "이는 10년 전으로 돌아가는 수준인데 정책 결정자들이 경제 연착륙을 통해 국민의 피로감을 덜 수 있도록 노련함을 발휘해야 한다. 현재는 그렇지 않아 안타깝다"고 지적했다.

그는 "시세보다 싸게 살 수 있는 것이 경매 투자의 최대 장점임에도 2015년 이후 7년째 부동산가격이 폭등하면서 일단 낙찰 받고 보자는 심리가 확산됐다"면서 "고가 낙찰을 받아도 시간이 지나고 보면 가격이 더 오르다 보니 경매의 본질을 벗어난 것"이라고 우려했다.

하지만 올해 금리인상과 함께 부동산가격 조정이 시작되자 낙찰자가 대금을 납부하지 않는 상황도 잇따라 발생했다. 서울 중계동 유명 재개발 지역의 물건을 낙찰받은 A씨는 감정평가액이 640만원인 주택에 4억원대 경매 가격을 써냈다. 해당 물건은 쓰러지기 직전인 노후주택으로 사람이 살 수 없고 향후 재개발 시 많은 추가분담금이 발생할 가능성이 크지만 조합원 지위를 유지해 신규 아파트를 분양받을 수 있었다.

해당 경매는 올 4월 21명이 참여해 A씨는 감정가의 70배 넘는 4억6000만원에 낙찰을 받았다. 그는 대금 납부를 포기했다. 지난 7월과 8월에 다시 경매에 부쳐져 경매가격은 2억원, 1억원대로 하락했지만 두 차례 다 유찰됐다. 강 대표는 "만약 제가 낙찰자라도 대금 납부를 포기할 것"이라고 말했다. 그는 "해당 물건은 7월 경매에서 2등과 1억5000만원 차이가 났는데 입찰보증금 120만원 몰취를 감수하고 다음 경매 때 1억원 미만 가격으로 낙찰받는 것이 훨씬 이익"이라고 말했다.

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전세의 월세화 정책적 지원 필요해

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강 대표는 최근 여러 사회 문제를 낳고 있는 전세제도의 문제점도 지적했다. 그는 "전세가 과거엔 서민의 주거 사다리 역할을 했지만 현재는 고가 전세로 인해 대출 의존도가 높아졌고 이자 비용이 월세보다 더 나가는 경우가 많다"면서 "전세는 무주택자의 주거안정보다 무자본 갭투기(전세금과 매매가 차액만 내고 주택 매수)로 이용되는 문제가 더 크다"고 말했다.

강원 속초시 조양동의 아파트 경매 사례를 보면 서울-양양 고속도로로 접근성이 좋아졌고 가격도 착한 물건으로 법원 최초 감정가가 8900만원, 전세가가 1억2000만원이었다. 강 대표는 "무자본 갭투기가 가능한 물건이다 보니 경매에 79명이 참여했고 최고가는 시세보다 높은 1억3500만원이었다"고 설명했다. 그는 "집값이 오르면 임대인이 과실을 독점하는 반면에 떨어지면 세입자는 경매로만 재산을 돌려받을 수 있다"고 지적했다.

이어 정부의 전세보증제도도 문제 원인으로 지목했다. 강 대표는 "주거복지 측면에서 필요한 제도지만 보증 한도까지 전세 시세를 올려서 임대인과 세입자는 손실이 없고 국민 세금이나 다름 없는 공적자금의 손실이 나고 있다"고 꼬집었다. 이를 완화할 수 있는 대안으로 강 대표는 월세 지원제도의 필요성을 언급했다.

그는 "월세 세입자에게는 안정적인 고정수입이 필요하므로 정책 유연성 차원에서 준전세와 보완이 돼야 한다"며 "월세 지원과 적정 월세율을 정하는 전·월세전환율 규제, 월세 임대인 혜택 등이 강화돼야 한다"고 제시했다. 강 대표는 마지막으로 "거시경제와 반대되는 경매는 부를 가져다주지만 여전히 조심스럽다"면서 "제가 아침이슬만 먹고 사는 한이 있어도 경매 참여자의 삶보다 국민의 삶이 윤택하고 행복한 날이 왔으면 한다"고 덧붙였다.

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