무인경비, 세입자 불편 해소하니 임대수익 껑충

[땅집GO] 전문가가 말하는 빌딩 자산관리

이충묵 더트웰브PMC 대표

“빌딩만 사놓으면 임대 수입이 저절로 들어온다는 생각은 금물입니다. 빌딩 매입부터 운영까지 철저한 계획과 관리가 필요합니다. 어느 하나 소홀히 했다가는 낭패를 당하기 십상이에요.”

지난해 10월 서울 강남구 역삼동에 지상 15층 빌딩을 매입한 A씨가 대표적 사례다. 이 빌딩의 전 소유자 B씨는 세입자가 연체한 관리비와 임대료 문제를 해결하지 않은 채 A씨에게 건물을 넘겼다. B씨는 “건물 관리회사가 따로 있고 월세와 관리비 연체 사실도 알았지만 어떻게 대응해야 할지 몰랐다”고 했다.

예기치 못한 상황에 골머리를 앓던 A씨는 다행히 상업용 부동산 자산관리 전문가인 이충묵 더트웰브PMC 대표를 만나 문제를 해결할 수 있었다. 이 대표는 “최근 꼬마빌딩을 매입한 건물주 가운데 건물을 운영·관리하는데 어려움을 겪는 경우가 적지 않다”며 “A씨의 경우, 월세를 낼 수 없는 세입자는 새 세입자로 대체하고 무인 관리시스템을 도입해 운영·관리비를 절감하자는 아이디어를 냈다”고 했다.

이 대표는 땅집고가 오는 28일 개강하는 ‘중소형빌딩 자산운영관리 설루션’ 5기 과정에서 ‘내 건물의 가치 상승을 위한 임차인 찾기’와 ‘자산가치 극대화를 위한 내 건물 MD와 운영’에 대해 각각 강의한다.

이 대표는 임대료 연체 문제는 법적 절차를 통해 해결했다. 임대료와 관리비를 장기 연체한 세입자에게 정식 공문을 수차례 보내고, 지속적인 대화를 시도했다. 결국 미납 임대료 약 1억원을 받을 수 있었다. 월세 부담이 힘든 세입자는 인도 명령을 통해 내보내고 새 세입자를 들였다.

A씨는 새 세입자를 유치하는 과정에서 미리 요구 조건과 불편 사항을 듣고 이를 해결했다. 이 대표는 “자산관리회사를 통해 주변 임대료 시세와 공실률 변동 정보를 조사하고 시세에 맞는 임대료를 책정한 뒤 임차인 불편사항(주차공간 확보와 재활용 분리배출)을 해결해 임대료를 더 받을 수 있었다”며 “실제 올 8월 기준 2020년7월 대비 약 29% 임대 수익이 늘었다”고 했다.

A씨는 이 대표 조언에 따라 무인 관리시스템도 도입했다. 이 대표는 “무인 경비 시스템과 CCTV(폐쇄회로 TV)를 도입하고 협력 업체도 바꿔 건물 관리비를 24%쯤 절감했다”고 했다.