5억 '뚝'·거래 멸종.."과거 하락장보다 더 위험" 전문가 경고[부릿지]

금리인상 등의 여파로 매수 심리가 움츠러들면서 거래 절벽을 넘어 이젠 거래 '멸종'이다. 가격을 크게 낮춘 급매물만 겨우 팔리면서 아파트 가격 하락세는 더 가팔라졌다. 부동산 시장의 한파가 철옹성처럼 여겨지던 서울 강남구와 송파구 소재 랜드마크 아파트로 번졌다. 과거 하락장 대비 최근 매매 거래량은 어느 수준일까. 앞으로 주택시장에 어떤 영향을 미칠까. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 김기원 리치고(데이터노우즈) 대표와 함께 최근 시장 상황을 진단해봤다.

▶조한송 기자
주택 시장에서 눈여겨볼 만한 지표가 있다면 부탁드립니다.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
일단 첫 번째로 거래량이 너무 적습니다. 수도권 거래량을 실거래가가 공개된 이후 가장 큰 시계열로 볼게요. 거래량이 가장 적었을 때가 2008년 11월 5636건입니다. 이때보다 지금 아파트가 훨씬 많잖아요. 그런데 7월 기준으로 아파트 거래량이 3783건입니다. 시장이 완전 꽁꽁 얼어붙은 거죠. 이런 일이 발생하게 된 요인은 크게 두 가지에요. 초저금리로 유동성이 늘었는데 2020년 하반기 임대차법도 시행되면서 영끌족이 늘어난 거예요. 미래의 가수요까지 '공황 구매'에 나서다 보니 2020년 하반기에 거래량이 급증했죠. 근데 지금 금리가 급격하게 오르고 있어요. 그러니까 그 누구도 집을 살 엄두를 못 내는 거죠. 지난달도 마찬가지예요. 수도권 전체 거래 건수가 (8월 22일 기준) 480건이에요. 비단 수도권의 문제가 아닙니다. 광역시에서도 2020년부터 2021년 초까지 엄청난 거래량이 터졌죠. 특히 2020년 하반기에 거래가 집중됐어요. 7월 기준 3800건 거래됐는데 역사적으로 거래량이 가장 적었을 때가 6400건이었습니다.

▶조한송 기자
거의 절반이네요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
환율이 오르고 주가도 내려가긴 했지만 지금 무슨 경제 위기가 터진 건 아니잖아요. 그런데 무역 수지나 물가 등을 보면 위기가 발생할 가능성은 높죠. 만약에 경제 위기가 발생하면 거래량은 더 얼어붙지 않을까요. 지금 주택시장은 2007년, 2008년의 고점이랑은 비교할 수 없을 정도로 집값이 고평가됐어요. 그런데 금리는 급격하게 올랐고 잠재 수요는 이미 집을 샀단 말이에요. 그러니 지금처럼 거래량 없이 가격이 급락하는 게 더 무서운 거죠. 이제는 집을 팔고 싶어도 팔리지 않고 초급매물만 거래돼요. 그러니까 집값이 3억~5억원씩 뚝뚝 떨어지는 거죠. 2008년 당시에는 유동성을 엄청나게 푼 것도 초저금리였던 것도 아니잖아요. 오히려 금융위기 발생 이후 한국은행이 금리를 내렸죠. 그런데 지금은 금리를 낮추는 게 아니라 올리고 있잖아요. 그러니까 매수 심리가 더 꽁꽁 얼어붙어 버린 거죠.

▶조한송 기자
미분양이나 이런 통계도 좀 볼 만한 게 있을까요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
6월 말 기준 전국 기준 미분양 가구 수가 조금씩 늘고 있어요. 다만 2008~ 2009년 수준은 아니에요. 어느 지역에서 많이 늘었는지 보니 경기도가 있어요. 많은 전문가가 미분양 주택 수가 적으니 집값이 더 오를 수밖에 없다고 했잖아요. 그런데 미분양이 가장 적었던 이 순간부터 이미 하락세는 시작됐거든요. '미분양이 적으니 앞으로 부동산 시장이 좋을 거다' 이거는 완전 헛다리 짚는 거고요. 경기도에서는 특히 양주에서 거의 850채 가까이 늘었어요. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송, 김기원
촬영 이상봉, 김이진 PD
편집 김아연 PD
디자인 신선용

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 이상봉 PD assio28@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr