"현재 집값 급락 2012년 보다 더 심각"..하우스 푸어 전락 위기 '영끌족' 비상

서울 아파트값이 3년 6개월여 만에 25개 구에서 모두 하락한 것으로 나타난 지난달 21일 서울의 한 공인중개사무소 벽면에 급매물 안내문구가 적혀있다. [사진 = 김호영 기자]

추석 연휴 이후에도 주택시장의 역대급 거래 침체와 집값 하락세는 지속될 전망이다. 전세계적으로 물가 상승 억제를 위한 금리 인상이 잇따르는 데다 경기 침체와 집값 하락세가 좀처럼 멈출 기미가 없기 때문이다.

10일 한국부동산원 자료에 따르면, 지난주 서울 아파트값은 전주 대비 0.15% 하락했다. 2013년 8월 5일(-0.15%) 조사 이후 9년 1개월 만에 최대 하락 폭이다. 수도권 아파트값도 0.21% 하락했다. 이 역시 2012년 9월 10일(-0.22%) 조사 이후 10년 만에 최대 낙폭이다.

2012년은 2008년 리먼브러더스 사태로 인한 미국발(發)글로벌 금융위기와 보금자리주택 공급 증가로 2010년부터 이어진 집값 하락세가 정점에 달했던 때다. 당시 서울 아파트값과 수도권 아파트값(한국부동산원 자료)은 각각 6.55%, 5.77% 떨어졌다. 1998년 외환위기 이후 가장 큰 하락률이다.

올해도 2012년과 비슷한 양상을 띄고 있다. 가파른 금리 인상에 따른 극심한 거래 침체가 이어지고 있다. 실제 올해 아파트 거래량은 2012년을 넘어서 역대 최저치를 기록하고 있다. 서울부동산정보광장 자료를 보면 올해 1∼7월 서울 아파트 거래량은 총 8557건으로, 직전 연간 최저 거래량을 기록한 2012년 1∼7월(2만2441건)보다 162% 줄었다. 전년 동기(3만550건)와 비교하면 257%나 급감한 수치다.

서울 아파트 매매수급지수(80.9)도 18주 연속 내리막 길을 걷고 있다. 지수만으로는 2019년 7월 1일(80.3) 이후 약 3년 2개월 만에 최저다. 서울 중개시장에서는 반드시 집을 사야하는 실수요자 외에는 매수문의가 끊긴 '역대급 거래 불황'이라고 혀를 내두르고 있다.

전문가들은 추석 연휴가 지나도 거래 침체와 가격 하락세는 지속될 것으로 전망한다. 이달 미국의 3연속 '자이언트 스텝'(한 번에 0.75%포인트 금리인상) 발표가 예상되는 상황인데다 한국은행도 당분간 금리 인상 기조를 이어가야할 상황인 만큼, 불가피하다는 것이다.

현 정부가 전 정부가 시행한 규제를 풀고는 있지만,미미한 수준에 그치는 것도 집값 하락의 원인으로 지목된다. 생애 최초 주택 구입 가구에 적용되는 주택담보대출비율(LTV)의 상한을 80%로 완화한 대책이 대표적이다.

이로 인해 생애 최초 주택 구입자는 투기지역과·투기과열지구의 경우 종전 40%, 조정대상지역은 50%에서 80%로 LTV가 늘었지만, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 그대로여서 시장 반응은 뜨듯미진근하다. 되레 지난 7월부터는 총대출액 1억원 초과 차주도 소득에 따라 대출이 제한돼 사실상 완화 효과가 없다시피 한 것이 현실이라는 게 전문가들의 지적이다.

정부가 현재 규제지역 내 대출이 금지되는 15억원 초과 대출 규제에 대해서도 완화 여부를 놓고 고심하고 있지만, DSR이 함께 완화되지 않는 한 시장에 미치는 영향은 극히 제한적일 수밖에 없다. 이달 중 공개될 재건축 초과이익환수제 개선안 역시 '사실상 폐지 수준'의 큰 폭의 완화는 없을 것이라는 관측이 많다. 재건축 부담금이 수억원대에 달하는 강남권을 포함한 요지의 단지들의 경우 부담금이 현실로 다가오면서 사업 추진에 걸림돌로 작용하고 있다.

전문가 상당수는 내년 5월 초 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되기 전까지 매물이 늘면서 가격이 추가 하락할 것으로 예상하고 있다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "현재 주택 매수자들 중 전고점 대비 20∼30%는 떨어져야 사겠다는 반응이 많아 내년 상반기까지는 집값이 하락할 수 있다"고 말했다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장도 "최근 아파트 매물이 빠르게 늘고 있어 가격 하락세가 최소한 내년 상반기까지는 이어질 것"이라고 내다봤다.

특히 최근 1∼2년 동안 집값 급등기에 무리하게 대출을 받아 집을 산 '2030 영끌족'에 대한 걱정도 커지는 모습이다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "작년 집값이 급등한 서울 강북지역이나 경기·인천 등지에서 집값 하락세가 가파르다"며 "이들 지역에서 주택 매수가 많았던 '2030 영끌족'의 하우스푸어 전락이 우려된다"고 말했다. 하우스푸어는 주택을 소유하고 있지만 무리한 대출과 세금 부담으로 인해 실질적 소득이 적어 경제적 곤란을 겪는 사는 사람들을 말한다.

[조성신 매경닷컴 기자]