노원구 640만원짜리 7평 폐가, 31배 뛴 2억에 낙찰된 이유

최초 감정가보다 30배 이상 비싼 가격에 팔린 서울 노원구 중계동 백사마을 소재 주택 전경. /사잔제공=지지옥션

#올해 4월 서울 북부지방법원 경매법정에 보기 드문 경매 물건이 올라왔다. 시내 대표 판자촌인 노원구 중계동 백사마을에 있는 면적 23㎡(약 7평)짜리 빈집이었다. 땅주인은 따로 있고 폐가 수준의 '건물'만 경매에 부쳐졌다. 최초 감정가는 640만원. 누구도 관심을 보이지 않을 것 같았던 이 집의 개찰 결과는 '반전'이었다. 21명이 입찰해 최초 감정가보다 72.6배 높은 4억6499만원에 손바뀜한 것이다.

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중계동 백사마을 7평 폐가 첫 경매, 21명 우르르...낙찰가 4.6억까지 치솟아

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9일 법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 올해 현재까지 전국에서 진행한 토지, 주택 경매 중 최고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가율)은 7264.5%를 기록한 노원구 중계동 26-13 소재 빈집이었다.

아무도 살지 않는 허름한 폐가에 경매 큰손들이 몰린 이유는 현재 이 지역에서 대규모 재개발이 진행되고 있어서다. 서울시가 2021년 3월 결정한 백사마을 재개발 정비사업 계획안에 따르면 총면적 18만6965㎡ 부지에 2437가구 신축 단지가 들어선다. 전국 최초로 '주거지보전사업' 유형을 도입해 신축 아파트와 함께 저층 주거형 단지를 혼합 개발한다. 지난해 말 GS건설이 시공사로 선정됐다.

재개발을 마치면 현재 노원구에서 가장 비싼 신축 아파트인 상계동 '포레나 노원'과 비슷한 가격대를 형성할 것으로 예상된다. 포레나 노원 전용 84㎡(옛 34평) 최근 시세는 14억원 내외로 형성돼 있다.

통상 재개발 구역은 토지 지분 없이 건물만 보유해도 입주권이 부여된다. 최초 낙찰자도 이런 점을 고려해 높은 입찰가를 써낸 것으로 보인다. 하지만 1차 경매 낙찰자는 잔금을 치르지 않았다. 계약금을 포기하고 인수하지 않기로 한 것이다.

이는 해당 물건의 '숨겨진 사연'이 뒤늦게 알려졌기 때문이다. 당초 토지와 건물 소유주가 같았지만, 권리산정기준일 이후 건물 소유주가 바뀐 탓에 경매 낙찰자가 사들여도 입주권을 받을 수 없었다.

최초 감정가보다 30배 이상 오른 2억원에 최종 낙찰된 노원구 중계동 백사마을 소형 주택. 현재 사람이 살지 않는 폐가로 방치된 상태다. 사진제공=지지옥션

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재개발 입주권 노린 투자, 부적격 확인되자 인수 포기...2번째 경매서 2억원에 낙찰

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첫 낙찰자의 인수 포기로 지난 7월 두 번째 경매를 진행했다. 최초 감정가는 같았고, 입찰자는 총 8명이 참여했다. 개찰 결과 최종 낙찰가는 2억57만원, 감정가의 31배가 넘는 금액이었다. 낙찰자는 해당 건물이 위치한 토지 소유주 3인 중 한명으로 알려졌다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "해당 경매 물건이 위치한 부지 면적은 279㎡인데 3인이 각각 57㎡, 104㎡, 118㎡ 지분을 분할 소유 중이었다"며 "가장 적은 지분을 보유한 소유주가 재개발 권리가액을 높이기 위해 인수한 것으로 보인다"고 설명했다.

인근 공인중개소에 따르면 백사마을 내 대지면적 7~8평 주택과 토지 보유자는 재개발 단지 전용 84㎡ 아파트 신청이 가능할 것으로 예상된다. 최근 이런 수준의 지분 가치가 있는 주택은 약 5억원 안팎으로 매물이 나온 것으로 전해졌다.

재개발 기대감이 반영돼 감정가보다 훨씬 높은 가격에 낙찰된 사례는 또 있었다. 지난달 서울 남부지방법원에서 경매를 진행한 영등포구 신길동 1080 전용 26㎡ 주택은 최초 감정가 570만원이었는데 17명이 경합한 끝에 13배 이상 뛴 7500만원에 낙찰됐다.

감정가보다 40배 높은 가격에 경매 낙찰된 순천시 황전면 죽내리 소재 밭. /사진제공=지지옥션

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순천 산기슭 밭 감정가 40배, 속초 대로변 자투리땅 감정가 14배 이상 낙찰

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전남 순천시 황전면 죽내리 소재 1095㎡ 면적의 밭은 최초 감정가 493만원보다 40배 이상 오른 2억원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 4056.6%로 올해 들어 두 번째로 높았다. 도로변에 위치했고 인근에 저수지도 있어 향후 펜션이나 전원주택 부지로 활용될 가능성이 거론된다.

대로변 자투리땅이 비싼 가격에 낙찰된 사례도 있다. 지난 5월 춘천지방법원 속초지원에서 진행한 강원도 속초시 금호동 소재 면적 23㎡ 부지는 최초 감정가 1033만원에서 14배 이상 뛴 1억5000만원에 최종 낙찰됐다.

이 땅은 현재 주택가와 맞닿은 도로로 사용 중인데 예상보다 비싼 값에 팔린 이유는 향후 통합 개발을 염두에 둔 매입으로 추정된다. 지역 부동산 업계에선 인근 청초호와 속초항과 연계한 개발 기대감을 반영한 결과라는 해석도 나온다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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