대세 하락기 5년간 270만호 공급?..진짜 문제는 노후 아파트[부릿지]

5년간 270만가구의 주택을 공급하는 게 가능할까. 첫 공급 대책 청사진이 발표됐지만, 시장 반응은 잠잠하다. 반면 1기 신도시 마스터플랜 수립이 2년 뒤로 연기되자 분당·일산·평촌 등 주민들은 고심에 빠졌다. 전문가는 이번 공급 대책에 대해 어떻게 평가할까. 최근 데이터로 봤을 때 주택 시장 움직임은 어떨까. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 김기원 리치고(데이터노우즈) 대표와 함께 최근 시장 상황을 진단해봤다.

▶조한송 기자
정부가 지난달 17일 공급 정책을 발표했습니다. 모든 방안을 총동원해서 5년 동안 총 270만호를 공급하겠다고 했거든요. 다음 달부터 순차적으로 추가택지를 발표하겠다고 했는데. 주택 시장에 영향을 미칠까요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
당장은 아무런 영향이 없을 것 같고요. 왜냐하면 그냥 어떻게 하겠다는 큰 틀을 제시했을 뿐이거든요. 전 정부에서 꼬아놨던 규제를 조금 풀어주겠다, 다만 세부적인 사항은 어떻게 할 것이냐에 대한 부분은 없는 거죠.

▶조한송 기자
그 부분에 관해서는 후속적으로 발표하겠다는 입장입니다.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
5년 동안 270만호잖아요 그러면 1년에 50만 채가 넘습니다. 그리고 공급물량 중 아파트 비중이 상당히 높은데요. 비중을 한 60% 정도라고 계산하면 30만 가구 정도 되는 거잖아요? 결코 적은 수치가 아닙니다. 2001년부터 현재까지 연평균 공급 물량을 볼게요. 평균이 28만 8000채 정도 됩니다. 30만 채가 좀 안 돼요. 입주 물량이 적었을 때가 2010~2012년인데 이때가 18만 가구 정도 됐거든요. 그리고 수도권 '입주 폭탄'으로 아파트값이 못 오른다고 했던 2017~2019년에 공급된 물량이 36만, 43만, 37만 채 정도 됐어요. 그런데 만약에 정부에서 50만 가구를 공급하면 어떻게 될까요. 지금 대세가 확연하게 집값 하락으로 꺾이고 있잖아요. 대세 하락 시기에는 입주 물량이 적어도 집값이 하락해요. 그런데 지금은 대세 하락이 이미 시작됐어요. 여기서 정부가 계획한 대로 공급 정책을 펼치면 어떻게 될까요? 1년 전까지만 해도 주택시장 분위기가 좋았잖아요. 그때 많은 전문가가 '서울에 새 아파트가 부족하다. 그렇기 때문에 집값은 오른다'고 했죠. 언뜻 들어보면 맞는 이야기 같아요. 사실은 그렇지 않은데도 말이죠. 이런 인식 때문에 정부에서 새 아파트 공급하겠다고 하는 거잖아요. 이런 대규모의 공급 정책은 부동산 하락기에 잘못 펼쳤다가는 큰일 나는 수가 있어요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
그렇기 때문에 정부에서 270만 가구를 공급하겠다고 하지만 저는 믿지 않습니다. 절반도 현실화하기 쉽지 않을 거예요. 인구가 줄어들기 시작했는데 거기에 공급 물량을 쏟아낸다? 말이 안 되는 거죠. 5년 동안 엄청난 공급 물량을 쏟아내는 취지는 이해합니다. 하지만 주택을 공급했을 때 누군가는 집을 사줘야 하잖아요. 통계청에서 2021년 말에 발표한 장래 인구 추계 데이터를 볼게요. 2020년 기준 우리나라 인구는 5184만 명입니다. 이때 고점 찍고 인구가 감소하기 시작해요. 여기에 문제가 또 뭐냐 하면 15~64세를 생산 가능 인구라고 하는데요. 이 생산 가능 인구가 고점을 찍었어요. 집을 사는 분들은 대부분이 30대 중후반이나 40대 초반이에요. 그런데 이 생산 가능 인구가 72.1%에서 이제는 56.8%까지 떨어집니다. 그리고 15세 미만 인구는 계속 줄어드는데 노년층만 늘어나요. 이분들은 신규 주택을 매수하기보다 오래 보유하다 향후 집을 팔 가능성이 높은 분들이잖아요. 이런 상황에서 대규모 공급 정책까지 겹치면 시장에는 상당히 좋지 않은 영향이 미칠 것 같습니다.

▶조한송 기자
정부도 이런 통계들을 안 본 건 아닐 텐데요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
정말로 심각한 문제는 신규 주택 공급이 아니라 아파트의 노후화예요. 이거는 진짜 심각한 문제입니다. 아파트의 평균 나이가 매우 많거든요. 그래서 이런 것들에 대해서 정부가 새 아파트로 바꿔주고 이런 정책이 앞으로도 계속 나오게 될 텐데요. 큰 방향성은 맞지만, 물량 자체가 너무 많다는 거죠. 그게 아마도 주택 공급과 관련한 데이터를 제대로 보지 않아서이지 않을까 합니다. 정부에서도 그런 부분을 감안해서 공급 물량을 좀 줄이더라도 국민들이 정말로 원하는 정책을 내놨으면 좋겠어요. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송, 김기원
촬영 이상봉, 김이진 PD
편집 김아연 PD
디자인 신선용

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 이상봉 PD assio28@mt.co.kr

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