집값 휘청이자 쌓이는 미분양.. 1년도 안돼 '2배'

26개월來 미분양 3만가구 돌파
수도권 미분양 주택 4529가구
작년 12월보다 3배 가량 늘어
지방은 2만6천가구로 1만가구↑
아파트 준공 후 미분양도 증가세
매수심리 위축에 거래절벽 극심

전국 미분양 물량이 2년 2개월만에 3만가구를 넘어섰다. 아파트를 다 짓고도 팔지 못하는 '준공 후 미분양'도 증가세를 보이는 등 악성물량 역시 적체되고 있다. 금리 인상과 집값 약세 등으로 주택 수요심리가 크게 위축돼 거래절벽이 심화되고 있어 당분간 분양시장 빙하기가 이어질 전망이다.

■전국 미분양 3만가구 돌파

8월 31일 국토교통부 '7월 주택통계'에 따르면 지난달 말 기준 전국 미분양 주택은 총 3만1284가구로 전월보다 12.1%(3374가구) 늘어났다. 전국적인 미분양 물량이 3만가구를 웃돈 것은 지난 2020년 5월(3만3894건) 이후 처음이다. 전용면적 85㎡ 초과 중대형 미분양은 2740가구로 전월(2024가구) 대비 35.4%(716가구), 85㎡ 이하는 2만8544가구로 전월(2만5886가구)에 비해 10.3%(2658가구) 증가했다.

미분양 주택은 올해 증가 추세가 뚜렷하다. 지역별로는 수도권보다 지방에서 확연하다. 수도권 미분양 주택은 지난해 12월 1509가구에서 7개월만에 4529가구로 약 3배 불어났다. 지방은 같은 기간 1만6201가구에서 2만6755가구로 1만 가구 넘게 늘어났다.

다만, 수도권의 온도차는 크다. 서울 미분양 주택(592가구)은 전월(719가구) 보다 17.7% 감소해 다른 지역과 대조적이다. 추가 금리 인상 예고로 단기간 시장 회복이 쉽지 않은 상황에서 서울 내에서 상대적으로 저렴하게 내집 마련을 하려는 실수요자들의 청약 수요가 이어진 영향으로 풀이된다. 반면 인천, 경기 미분양은 각각 전월 대비 30.1%, 2.2% 증가했다.

'악성 미분양'으로 분류되는 '준공 후 미분양'은 전국 7388가구로 전월보다 3.6% 늘어났다. 수도권의 준공 후 미분양은 1017가구로 전월 대비 21.5% 증가했고, 지방은 6371가구로 1.2% 늘었다. 이에 비해 서울의 준공 후 미분양은 151가구로 전월 대비 64가구가 줄었다.

■거래절벽 심화로 분양시장 찬바람

집값 고점 인식과 금리 인상에 따른 실수요자의 구매력 저하로 관망세가 짙어지면서 분양시장이 직격탄을 맞고 있는 것으로 보인다.

실제 매물은 쌓이지만 거래량은 감소하는 '거래절벽' 현상이 지속되고 있다. 올해 1월부터 7월까지 누계 전국 주택 매매량은 총 34만9860건으로 지난해 같은 기간(64만8260건)에 비해 46.0% 감소했다. 수도권은 14만565건으로 전년동기 대비 56.1% 감소했고, 지방은 20만9295건으로 36.2% 줄어 수도권의 거래 감소폭이 더 컸다.

7월 한달간 전국 주택 매매량은 총 3만9600건으로 지난해 7월과 비교해 55.5% 감소했다. 전월 대비로는 21.3% 줄었다. 수도권(1만6734건)은 전년동월 대비 60.2%, 지방(2만2866건)은 51.2% 각각 줄었다. 서울은 4858건으로 전년 동월(1만1014건) 대비 55.9% 줄었다. 또 전월(6617건)에 비해서는 26.6% 감소했다.

한편, 아파트 매매거래는 올해 1월부터 7월까지 20만5970건으로 전년동기 대비 52.4% 줄었다. 아파트 외 주택(14만3890건)은 33.3% 감소하는 등 거래가 급격히 얼어붙고 있다.

전문가들은 매매거래가 줄면서 분양시장에 찬바람이 불고 있는 것으로 진단했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "분양시장과 매매시장은 함께 움직인다. 거래가 줄면서 주변 시세가 하락하면 분양물량의 매력이 떨어진다"며 "시세보다 분양가가 싸지 않아 오히려 분양보다는 급매물을 선호하는 현상도 짙어진다"고 분석했다.