'제소전 화해' 성립 안되면 임대차계약 파기될까 [더 머니이스트-아하! 부동산법률]

한경닷컴 더 머니이스트

"최근 건물을 산 초보 건물주입니다. 신축 건물을 매입해 대부분 신규 세입자와 계약을 맺어야 합니다. 문제는 임대차 계약을 할 때 제소전 화해 신청도 함께 진행하고 싶은데 제소전 화해가 성립되지 않는 경우도 있다고 하더라고요. 만약 제소전 화해가 불성립되면 세입자와 맺었던 임대차계약도 무효가 되나요?"

소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻의 '제소전 화해' 신청을 두고 초보 건물주들의 한숨이 깊어지고 있습니다.

경험이 적은 초보 건물주는 임대차계약부터 제소전 화해 신청까지 일련의 절차를 진행하는 게 쉽지 않습니다. 제소전 화해 신청이 성립되지 않는 경우도 있어 어렵게 맺은 임대차계약이 파기되진 않을까 우려하기도 합니다.

먼저 제소전 화해가 성립되지 않는 경우를 알아봐야겠습니다.

제소전 화해는 당사자 간 합의가 중요합니다. 서로 납득할 수 있어야한단 얘기입니다. 세입자가 제소전 화해 신청 자체에 동의하지 않거나 건물주가 제시한 조항에 세입자가 도저히 동의하지 않는다면 당연히 제소전 화해는 성립될 수 없습니다.

제소전 화해 조건에 세입자가 동의했지만 절차상 성립되지 않은 경우엔 법원의 도움을 받을 수 있습니다. 법원에선 제소전 화해가 성립되지 않은 이유를 명시해주기 때문에 이를 보완하면 언제든 재신청이 가능합니다.

다만 초보 건물주는 제소전 화해 불성립을 미리 걱정할 필요는 없습니다. 실무에선 불성립이 되는 경우가 거의 없어서입니다.

제소전 화해는 기본적으로 서로 간 동의하에 진행되는 절차입니다. 처음부터 세입자가 신청 자체를 거부한다면 모를까 법원에 신청 절차를 진행하는 것 자체가 대부분 사항에 세입자가 동의했다는 것을 의미합니다.

화해 조항에 문제가 생겨 불성립되는 경우도 거의 없다고 봐야 합니다. 변호인 없이 스스로 진행하는 제소전 화해 신청에서는 종종 발생하는 문제이긴 하지만, 대부분 건물주와 세입자가 변호사를 선임하여 진행하기 때문에 법률에 어긋난 조항은 넣지 않는 게 일반적입니다.

또 제소전 화해가 불성립된다고 하더라도 건물주와 세입자 간 임대차계약을 계속 유지할 의지만 있다면 임대차계약은 그대로 유지됩니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사

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